買二手房，房齡太老容易出現哪些問題？

信息員002

很多人在買二手房的時候只注意到了位置、戶型、小區環境等因素,卻忽視了房齡這個重要的因素，房齡之所以重要，是因為它對土地使用年限和貸款等方面都產生影響。下面Q房網小編具體介紹一下關于房齡的重要性。

什么是房齡？

二手房房齡是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限，可以通過查看房產證所依附房屋登記表的建成年代、尋問小區居民等方式查詢。房齡與房屋使用年限不同，房屋使用年限是指房屋的土地的使用年限，是從開發商拿地之日開始算起。大家要注意區分。二手房房齡太老會存在哪些問題？

⑴貸款
①首先，房齡會影響二手房的評估，而買二手房最終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應的縮短，這樣會影響對房屋的評估。

②其次，房齡越大，你能貸款的年限就越短。一般來講，二手房的貸款年限要看三個因素：房齡、貸款人年齡以及規定的較高年限。通過這三大因素算出來的貸款年限，取最短的。③二手房的話，商貸年限為50年減去房齡（各銀行有差異）；磚混結構公積金貸款年限為47-房齡；鋼混結構公積金貸款年限為57-房齡；最長都是不超過25年。

⑵土地使用年限
①目前住宅的土地使用年限為70年，房屋所有權年限是永久。一般來說，房齡越大意味著土地使用年限越短。目前，關于土地使用權到期后的解決辦法還沒有明確的規定，2017年兩會明確在續期法出臺前，住宅使用權到期的，可采用“兩不一正常”過渡性辦法免費自動續期。

②“兩不一正常”即：住宅建設用地使用權到期的自動續期，不需要提續期申請；不收取費用；正常辦理交易和登記手續。

⑶升值空間隨著時間的推移，房齡大的房屋本身會出現越來越多的問題，比如墻體裂縫、門窗繡壞等，可能會影響房屋的價值；另外，房齡大的房屋不易再次出售；房齡大的樓所在的小區相對老舊，綠化率較低，這也會影響小區未來的升值。

⑷居住成本增加房齡大意味著有效使用年限的縮短，這就意味著購房成本的提升。同時，房齡太大的話，房屋維修費用相應增加，物業的維護成本也會大增。以上就是關于二手房房齡的問題，大家在買二手房時一定要注意房齡問題。