天量法拍房，正在怒砸二手房市場！

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思考一個問題：今年房地產(chǎn)圈兒，誰的日子最不好過？

是開發(fā)商？地產(chǎn)營銷？是房產(chǎn)中介？是大量墊資接工程的乙方？還是材料供應(yīng)商？

以上這些，都不是。

這些要么本身沒多少投入，頂多工作沒了再換個就是；要么多少還有些家底兒，前幾年日子還不錯，現(xiàn)在雖然艱難也能扛，還算皮實。

那誰最慘？有一撥人，他們家底兒并不厚實，又幾乎把全部身家都投在了房地產(chǎn)，眼看房價一天跌一個樣兒，就是沒辦法，每天大眼一睜一閉，幾萬塊就憑空沒了。

——這就是，今年最慘的幾百萬個，二手房房東們的日常。

而現(xiàn)在，臨近年底，又到了拼命搶流量、搶購買力的時候了，二手房房東們心態(tài)更難扛得住了。

這一年來，新房市場玩兒命式的瘋狂擠壓，鐵了心砸盤拋售的房東在瘋狂擠壓。

最近，直接戳破底價的大量法拍房，也開始在各地瘋狂擠壓二手房了！

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全國60萬套法拍房，又創(chuàng)了新高！

今年前三季度，全國各物業(yè)類型法拍房掛牌量一共58.4萬套，同比大漲32.7%，是近幾年中最高的。

去年1-9月，全國法拍房掛拍套數(shù)達(dá) 44.1 萬套；去年全年，這個數(shù)字是60萬套。

也就是說，今年前9個月的法拍房，跟去年一整年差不多。

這里面，住宅和商業(yè)最多，住宅占比接近一半，商業(yè)占比超過20%。

掛牌量大增14.3萬套，成交量卻只多了1.4萬套！

2022 年 1-9 月成交 9.5 萬套，按套數(shù)計算成交率為 21.4%；

2023 年 1-9 月共成交 10.9 萬套，按套計算成交率 18.6%；

尤其是商業(yè)類的法拍房，成交率一直很低，在12%左右，掛出來100套，最終只能成交12套左右。

具體分地區(qū)來看：



今年前三季度，有19個省份法拍房掛拍量超過1萬套；6個城市超過3萬套。

全國法拍房最嚴(yán)重的：一個是四川，一個是廣東。

四川，法拍房超7萬套，全國第一；

廣東，法拍房近5萬套；全國第二。

河南、重慶、江蘇、貴州，緊隨其后，都在3-5萬套之間；

全國法拍房最少的地方：青海、西藏和新疆。

再往細(xì)了看，具體到每個城市：

1、全國法拍重地——重慶，9個月掛拍將近1萬套。

2、這些城市累計掛拍超5萬套，占了全國法拍市場的半壁江山。

——重慶、成都、南寧、鄭州、長沙、廣州、惠州、佛山、沈陽、昆明等。

3、按成交量看，全國前10名：

重慶，前三季度法拍房成交3788套，全國第一；

成都，成交2695套，全國第二；

佛山，成交1699套，全國第三；

長沙，成交1611套；

南寧，成交1564套，

北京，成交1488套；

還有鄭州、深圳、杭州、溫州、蘇州、廣州、武漢，都是1000+。

別看掛拍量蹭蹭漲，成交量超過1000套的，就這幾個。

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為什么今年，突然之間冒出來這么多法拍房？！


產(chǎn)生法拍房的情況：商業(yè)貸款產(chǎn)生、民間借貸產(chǎn)生、司法沒收產(chǎn)生、無主財產(chǎn)。

今年法拍房突然大漲，刨除以往正常的借貸糾紛外，還有兩個特殊情況：

——斷供潮！

斷供的情況也有很多，因為開發(fā)商倒塌房子爛尾停工，業(yè)主錢房兩空，看不到希望不想還貸……

因為降薪裁員，收入大幅下滑，無法支撐房貸月供出現(xiàn)斷貸……

因為房價下跌太厲害，比如100萬的房子，跌到60多萬，首付和幾年月供全賠進(jìn)去，現(xiàn)在房貸余額比小區(qū)成交價都多，誰都不想再還貸……

2022年全國斷貸潮，四大行一怒起訴20萬斷代業(yè)主，代價也不小。

——房企暴雷潮！

這種，主要是房企行為，當(dāng)一家開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，債務(wù)到期還不上，那就要把名下資產(chǎn)、房產(chǎn)擺上貨架了。

因此，從2021年下半年房企首次暴雷潮開始，法拍市場上就經(jīng)常能看到，整個小區(qū)、整棟樓、整條商業(yè)街被集體拍賣的情況。

而這種集體法拍，在過往七八年中，都是罕見的。

比如北京，麗都悅府、世紀(jì)星城、山水文園、中國鐵建國際城、南新園、石坊院等住宅、以及綠地中央廣場、華英園、艾迪遜、馬坊物流園、超級蜂巢等商業(yè)地產(chǎn)，都在大批量的法拍。

再比如這些：

同一家房企名下，大量房產(chǎn)，管它住宅還是商業(yè)，都在法拍。


還有這些：

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有一個問題，也許很少人去思考——

這些突然猛增的法拍房，正在猛烈擠壓全國二手房市場！

參照前面的數(shù)據(jù)，哪些城市法拍房最多，對其二手房市場擠壓的就最嚴(yán)重！

為啥？法拍房價格更低，一般為市場價6折、7折左右。

法拍價格，就是現(xiàn)在一個小區(qū)二手房價格的底！

這個底價在不斷突破房東心理防線，也成為接盤者心里的底價。

扒一扒法拍數(shù)據(jù)，即便同一小區(qū)、同是法拍，成交價也在猛跌！

看深圳香蜜湖熙園小區(qū)：

上圖，去年11月一套約280平的法拍房，以4548萬總價成交，折合單價約16.2萬/平。

下圖，今年9月底一套294平的大平層，成交價3881萬，折合單價約13.2萬/平。

同小區(qū)、都是法拍，單價跌了3萬/平，一套房跌掉600多萬！

還有深圳豪宅天花板恒裕濱城二期一套法拍房，兩個月內(nèi)起拍價下調(diào)約3800萬元，連續(xù)兩次流拍，最終成交價27.3萬元/平。

要知道，這個小區(qū)市場價都在30萬+起步，這套評估價34.84萬，相當(dāng)于打了7折！

這一下，就徹底砸穿了整個小區(qū)的二手房價！

還有這種：

華陽鎮(zhèn)東昌中路尚島悅瀾灣12棟房產(chǎn)在阿里司法拍賣網(wǎng)站法拍。





細(xì)數(shù)歷次起拍價、歷次流拍情況：




自2022年8月至今，這套商鋪已經(jīng)法拍過9次：

1421.18萬--905.39萬--582.21--419.19萬；

1421萬降到419萬成交，一千多萬跌的只剩零頭，跌的完全沒眼看！

還有更過分的：




有網(wǎng)友在瑞安某小區(qū)買了人生中第一套房，2021年底剛交房，裝修完去年還沒住進(jìn)去，同小區(qū)就有鄰居房子法拍。

開盤買的時候174萬，法拍成交價140萬，差了整整33萬！

房子一天還沒住，法拍就一刀砍掉33萬，直接把整個小區(qū)的二手房價戳了個底朝天！

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臨近年底，大量法拍房，還在路上。

法拍房的大砍刀，將一刀一刀直插各地二手房東的心窩里。

而這，才是全國二手房市場，最大的雷！

接下來，已經(jīng)在崩潰邊緣死扛的數(shù)百萬二手房東們，會更難熬！

哪些城市，法拍房把二手房市場砸出大天坑？哪些法拍是撿漏?哪些是真坑？二手房東們怎么辦？如何對沖風(fēng)險？ 二手房止損最優(yōu)解？