建議下調存量房貸利率，應對提前還貸潮

歸巢資訊

文：任澤平團隊

來源：澤平宏觀





近年來，中央多次提出要求加大金融支持實體經濟力度，降低企業綜合融資、個人消費信貸成本，確保金融服務普惠性、可得性。

近期，各城市提前還貸潮涌現，還貸難、排長隊問題普遍出現。

老百姓提前還貸，不是因為收入增加或者積蓄多，而是因為存量房貸利率與新增房貸利率差距過大，政策需反映民眾呼聲，建議金融機構為購房者提前還貸提供便利，相關部門重視社會呼聲，出臺措施引導銀行適度降低存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本，有效解決提前還貸潮問題。這有利于降低居民負擔，提振消費者信心，擴大內需，促進中國經濟復蘇，是利國利民的善政。

一、提前還貸潮的背景：LPR連續下調，首套利率下限放寬

1、2022年以來5年期以上LPR連續三次下調35個基點至4.3%，房貸利率持續下降。

為推動經濟恢復、滿足企業中長期融資需求、降低居民住房消費負擔，2022年，LPR經歷兩次雙降、一次單降。1月，5年期以上LPR下降5個基點至4.60%；5月，5年期以上LPR大幅下調15個基點至4.45%；8月，5年期以上LPR繼續下降15個基點至4.30%。

伴隨5年期以上LPR下調，商業銀行房貸利率持續下調、貝殼研究院數據顯示，2023年1月，首套、二套房貸主流利率平均分別為4.10%、4.91%，同比分別回落146、93個基點，接近歷史最低水平。

2、中央支持階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，多城首套房貸利率降至4.1%以下。

正常情況下，首套房貸利率下限是多少？2022年5月，央行宣布，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR減20個基點根據2023年1月央行最新LPR報價，5年期以上LPR為4.3%，因此，首套房貸利率下限4.1%。


2023年1月，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

根據國家統計局2022年10-12月數據，70個大中城市中，有35個城市符合降低首套房貸利率的標準，其中二線城市14個、三四線城市21個。政策加持下，多城宣布下調首套房貸利率。據不完全統計，目前已有30個城市將首套房貸利率下調至4.1%以下。

分城市看，下調首套房貸利率的二線城市有10個，分別是天津、沈陽、武漢、太原、鄭州、廈門、長春、蘭州、石家莊、珠海。其余都是三四線城市，下調首套房貸利率的二線城市有10個，分別是天津、沈陽、武漢、太原、鄭州、廈門、長春、蘭州、石家莊、珠海。其余都是三四線城市..分利率水平看，首套利率4.0%、3.95%的各有1個城市，利率3.9%的有10個城市，利率3.8%的城市13個，利率3.7%的有5個城市。


在以上背景下，2022年下半年以來，部分購房者開始加快節奏提前償還貸款，到今年年初，形成提前還貸潮。然而，銀行為提前還貸的購房者設置門檻、障礙，包括關閉線上申請通道、捆綁理財銷售、設置提前還貸額度等，導致提前還貸難。據統計，北京、上海提前還貸排隊時間分別為1-2個月以上、2-3個月，廣州、深圳均在1個月以上，南京部分銀行需排隊6個月。

二、原因：存量與新增房貸利差較大

為什么會出現提前還貸潮？

1、國內外宏觀環境復雜多變，居民就業預期、收入預期不穩定，傾向降低負債、減少利息支出。受美聯儲加息、俄烏沖突等影響，企業經營、居民收入受到沖擊，居民對未來就業、收入預期不穩定。

根據央行城鎮儲戶問卷調查，2022年第四季度，居民對未來的收入信心指數、就業預期指數環比分別下降2.1、2.4個百分點至44.4%、43.0%。23.3%的居民認為收入減少，比上季度增加5.2個百分點。49.1%的居民認為“形勢嚴峻、就業難”或“看不準”。因就業、收入預期不穩定，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負債，從而形成提前還款熱潮。

2、LPR下降、加點部分下降造成存量房貸利率與新增房貸利率差距較大。目前，個人房貸利率定價方式主要有兩種，一是固定利率模式，二是“LPR+加點”浮動利率。如果購房者選擇浮動利率模式，一般貸款利率會在合同約定的“重定價日”調整，調整內容是LPR，加點部分在合同期限內一般固定不變。

因此，存量與新增房貸利差較大有兩個原因：一方面，LPR不斷下降導致此前購房者利率與當前購房者利率差異。2019年10月-2023年1月，LPR從4.85%降低55個基點至4.30%。另一方面，存量房貸加點多，新增房貸不加反減量與新增房貸加點部分差距也擴大了存量房貸與新增房貸利差，引發提前還貸行為。

3、居民投資收益率下降，風險偏好轉向保守，閑置資金傾向于提前還貸。2022年全球各類資產表現低迷..從股市看，2022年，美國、日本、歐洲、韓國、泄?墑軒大幅下跌。、日��225指數、韓國綜合指數、德國DAX指數、中國香港恒生科技指數、中國分別下跌33.9%、20.9%、10.9%、25.2%、13.1%、26.8%、21.3%。

從債市看，美國、歐元、英國十年期國債收益率上行達300個基點，價格跌幅達30%，中國十年期國債收益率年底也出現動蕩跳升。

從樓市看，2022年部分房企暴雷、項目爛尾，居民信心不足、觀望情緒濃厚，住房投資下降9.5%，住宅銷售下降28.3%。

股債樓表現低迷，理財產品跌破凈值，居民缺乏收益率穩定的投資渠道，導致原來用于投資的資金被用來提前償還房貸。

三、啟示：適度下調存量房貸利率，是利國利民的善政

1、對于購房者而言，需綜合貸款利率、已還款年限、剩余還款年限、還款方式等因素，理性判斷、衡量是否提前還貸。

1）購房時執行利率明顯高于當前房貸利率，可考慮提前還貸。

2）等額本息還款，前期支付房貸利息多、本金少，如果已還期數還未超過貸款周期的1/2，可以考慮提前還貸；等額本金還款，前期償還利息多、本金少，若已還期數尚未超過貸款周期1/3，可提前還貸。

3）缺乏其他投資渠道能夠補償房貸利率損失，若其他投資的收益率低于房貸利率，可提前還貸。

2、對于銀行而言，關閉線上申請通道、限制提前還款額度只是揚湯止沸，應立足于客戶需求，提升服務，相結合為客戶提前還貸提供便利。

個人住房貸款對銀行來說是優質資產，提前還貸會造成銀行存量貸款規模下降、利息收入下降，因此，面對提前還貸潮，部分銀行選擇關閉線上申請渠道、限制提前還款額度...但長遠看，這些舉措不利于銀行發展。

政策方面，近年來，中央多次提出要求加大金融支持實體經濟力度，降低企業綜合融資、個人消費信貸成本，確保金融服務普惠性、可得性，銀行應響應國家政策，為客戶提前還貸提供便利。

法律方面，房貸合同一般會約定提前還貸違約金、罰息規定、最低還款期數，銀行應遵守合同約定，如購房者愿意承擔違約風險、繳納罰息，銀行應為其提供便利、快捷的還款通道。

3、政府相關部門應重視居民提前還貸需求，出臺措施引導銀行適度下調存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本，這是利好國家、行業、居民的善政。

1）于國家而言，存量房貸利率下調，利好宏觀經濟，有助于提振消費信心、擴大內需，促進中國經濟復蘇。

2）下調存量房貸利率將推動購房信心恢復，使消費者打消房貸利率未來可能繼續下行造成損失的顧慮，有利于房地產行業穩定。

3）下調存量房貸利率，站在利率高位的購房者利息支出下降，有利于降低居民住房消費負擔，解決消費者扎堆提前還貸、提前還貸難、違規轉貸等一系列問題。