定金不能隨便交，交了更不能隨便退！房子暴漲一百萬！房東突然變卦不賣了，買家將其告上法庭……

歸巢資訊

最近，一起二手房買賣糾紛引發了熱議。

張姐想要置換一套改善型住房，看好了一套120多平的二手房，和房主江先生簽定了房屋買賣合同。同時交付了定金，約定好了房屋交付首付和具體的過戶時間。


合同才簽訂沒幾天，一個消息意外傳來：當地某知名中學即將入駐其房子所在小區附近。

名校在哪里都是稀缺資源，學區房的光環之下，短短幾天，江先生所在小區的房屋均價就上漲了1萬元左右。


資料圖片。今年4月初攝于效實中學白楊校區附近1房產中介門店。

張姐開心了，但房東不樂意了，簽合同的時間早了幾天，無形中他損失了100多萬的賣房收入。

他立刻將雙倍定金打還到張姐賬戶中，并告訴她：這房子我不打算賣了。

合同都簽好了，張姐自然不愿意。

她一紙訴狀將江先生告上法庭，要求江先生繼續履行合同。

法官向江先生說明：雙方簽訂的合同具有法律效力。除非有法定理由，不能隨意解除。

買方要求繼續履行合同，符合法律規定，也有事實依據。

也就是說，在這種情況下，江先生未經商議后就退定金，并主張合同無效的行為，是得不到法律支持的。

很多普通人，對于定金的了解，還停留在：訂金可退，定金不能退；收定金的一方想反悔，雙倍返還定金即可的淺顯程度。

今天我們就根據這個退房糾紛，來普及一下房屋買賣中，關于定金、合同糾紛的權責關系。



1、這種購房合同已簽，雙倍退定金就能解除合同關系嗎？

不能！

因為除了雙方一致同意約定解除之外，法定解除合同需要符合以下條件：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。

特別需要注意的是，這里第二、三、四項，指的是違約方不履行債務，守約方可以解除合同。違約方自己無權單方面要求解除合同。

2、如果有違約行為導致合同解除的，只要按照合同約定支付雙倍定金就可以嗎？

也不是！

違約金的法律目的，是彌補守約一方的損失。如果該損失和違約金相比過高或者過低，可以請求法院調整。

本案中，如果房價暴漲導致購房者預期利益產生較大損失，即使解除合同，張姐也可以要求江先生賠償漲價后房屋和購買價格的差價損失。

房東江先生最終還是無法因自己的違約行為獲利。

所以說，買房時交定金要謹慎，退定金更加要謹慎！不管是買方還是賣方，都需要尊重合同，有契約精神。