定金不能隨便交，交了更不能隨便退！房子暴漲一百萬！房東突然變卦不賣了，買家將其告上法庭……

歸巢資訊

最近，一起二手房買賣糾紛引發(fā)了熱議。

張姐想要置換一套改善型住房，看好了一套120多平的二手房，和房主江先生簽定了房屋買賣合同。同時交付了定金，約定好了房屋交付首付和具體的過戶時間。


合同才簽訂沒幾天，一個消息意外傳來：當?shù)啬持袑W即將入駐其房子所在小區(qū)附近。

名校在哪里都是稀缺資源，學區(qū)房的光環(huán)之下，短短幾天，江先生所在小區(qū)的房屋均價就上漲了1萬元左右。


資料圖片。今年4月初攝于效實中學白楊校區(qū)附近1房產(chǎn)中介門店。

張姐開心了，但房東不樂意了，簽合同的時間早了幾天，無形中他損失了100多萬的賣房收入。

他立刻將雙倍定金打還到張姐賬戶中，并告訴她：這房子我不打算賣了。

合同都簽好了，張姐自然不愿意。

她一紙訴狀將江先生告上法庭，要求江先生繼續(xù)履行合同。

法官向江先生說明：雙方簽訂的合同具有法律效力。除非有法定理由，不能隨意解除。

買方要求繼續(xù)履行合同，符合法律規(guī)定，也有事實依據(jù)。

也就是說，在這種情況下，江先生未經(jīng)商議后就退定金，并主張合同無效的行為，是得不到法律支持的。

很多普通人，對于定金的了解，還停留在：訂金可退，定金不能退；收定金的一方想反悔，雙倍返還定金即可的淺顯程度。

今天我們就根據(jù)這個退房糾紛，來普及一下房屋買賣中，關(guān)于定金、合同糾紛的權(quán)責關(guān)系。



1、這種購房合同已簽，雙倍退定金就能解除合同關(guān)系嗎？

不能！

因為除了雙方一致同意約定解除之外，法定解除合同需要符合以下條件：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。

特別需要注意的是，這里第二、三、四項，指的是違約方不履行債務(wù)，守約方可以解除合同。違約方自己無權(quán)單方面要求解除合同。

2、如果有違約行為導致合同解除的，只要按照合同約定支付雙倍定金就可以嗎？

也不是！

違約金的法律目的，是彌補守約一方的損失。如果該損失和違約金相比過高或者過低，可以請求法院調(diào)整。

本案中，如果房價暴漲導致購房者預(yù)期利益產(chǎn)生較大損失，即使解除合同，張姐也可以要求江先生賠償漲價后房屋和購買價格的差價損失。

房東江先生最終還是無法因自己的違約行為獲利。

所以說，買房時交定金要謹慎，退定金更加要謹慎！不管是買方還是賣方，都需要尊重合同，有契約精神。