定金不能隨便交，交了更不能隨便退！房子暴漲一百萬(wàn)！房東突然變卦不賣了，買家將其告上法庭……

歸巢資訊

最近，一起二手房買賣糾紛引發(fā)了熱議。

張姐想要置換一套改善型住房，看好了一套120多平的二手房，和房主江先生簽定了房屋買賣合同。同時(shí)交付了定金，約定好了房屋交付首付和具體的過(guò)戶時(shí)間。


合同才簽訂沒(méi)幾天，一個(gè)消息意外傳來(lái)：當(dāng)?shù)啬持袑W(xué)即將入駐其房子所在小區(qū)附近。

名校在哪里都是稀缺資源，學(xué)區(qū)房的光環(huán)之下，短短幾天，江先生所在小區(qū)的房屋均價(jià)就上漲了1萬(wàn)元左右。


資料圖片。今年4月初攝于效實(shí)中學(xué)白楊校區(qū)附近1房產(chǎn)中介門店。

張姐開心了，但房東不樂(lè)意了，簽合同的時(shí)間早了幾天，無(wú)形中他損失了100多萬(wàn)的賣房收入。

他立刻將雙倍定金打還到張姐賬戶中，并告訴她：這房子我不打算賣了。

合同都簽好了，張姐自然不愿意。

她一紙?jiān)V狀將江先生告上法庭，要求江先生繼續(xù)履行合同。

法官向江先生說(shuō)明：雙方簽訂的合同具有法律效力。除非有法定理由，不能隨意解除。

買方要求繼續(xù)履行合同，符合法律規(guī)定，也有事實(shí)依據(jù)。

也就是說(shuō)，在這種情況下，江先生未經(jīng)商議后就退定金，并主張合同無(wú)效的行為，是得不到法律支持的。

很多普通人，對(duì)于定金的了解，還停留在：訂金可退，定金不能退；收定金的一方想反悔，雙倍返還定金即可的淺顯程度。

今天我們就根據(jù)這個(gè)退房糾紛，來(lái)普及一下房屋買賣中，關(guān)于定金、合同糾紛的權(quán)責(zé)關(guān)系。



1、這種購(gòu)房合同已簽，雙倍退定金就能解除合同關(guān)系嗎？

不能！

因?yàn)槌穗p方一致同意約定解除之外，法定解除合同需要符合以下條件：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。

特別需要注意的是，這里第二、三、四項(xiàng)，指的是違約方不履行債務(wù)，守約方可以解除合同。違約方自己無(wú)權(quán)單方面要求解除合同。

2、如果有違約行為導(dǎo)致合同解除的，只要按照合同約定支付雙倍定金就可以嗎？

也不是！

違約金的法律目的，是彌補(bǔ)守約一方的損失。如果該損失和違約金相比過(guò)高或者過(guò)低，可以請(qǐng)求法院調(diào)整。

本案中，如果房?jī)r(jià)暴漲導(dǎo)致購(gòu)房者預(yù)期利益產(chǎn)生較大損失，即使解除合同，張姐也可以要求江先生賠償漲價(jià)后房屋和購(gòu)買價(jià)格的差價(jià)損失。

房東江先生最終還是無(wú)法因自己的違約行為獲利。

所以說(shuō)，買房時(shí)交定金要謹(jǐn)慎，退定金更加要謹(jǐn)慎！不管是買方還是賣方，都需要尊重合同，有契約精神。