萍鄉(xiāng)房?jī)r(jià)到底是漲還是跌？國(guó)五條新政是繼續(xù)吹大房產(chǎn)泡沫的乳化劑?

國(guó)五條新政是繼續(xù)吹大房產(chǎn)泡沫的乳化劑

  眾所皆知，從2003年到2012年，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)跨越式的里程碑。

  2003年溫總免除四大銀行各項(xiàng)債務(wù)，并各注資一萬億充實(shí)資本金，讓銀行甩掉包袱，輕裝前進(jìn)。再此之前，朱總?cè)陣?guó)企改革，大刀闊步拿下幾千萬產(chǎn)業(yè)工人（造就了近代史上最大的困難群體4050），推向社會(huì)，把國(guó)企所謂的老大難問題全部推由社會(huì)來解決，由個(gè)人自行解決。相應(yīng)的國(guó)企也開始輕裝上陣，開始進(jìn)行所謂的改組與注資，由國(guó)有變成國(guó)控，大量的原國(guó)企管理人員搖身一變，成了新管理者，開始享受改革帶來的超級(jí)紅利。

  失去拖累的銀行與國(guó)企宛如鳳凰涅盤一般，煥發(fā)出了新的活力，就象脫了韁繩的野馬一樣，肆無忌憚，奔向它想要去的地方。

  社會(huì)中流傳一句名言，要致富，先鋪路。在上的人發(fā)出了強(qiáng)勁口號(hào)，在下的人則全力配合，專家、學(xué)者、媒體、各類官員及利益嗜血者們齊心協(xié)力共同把中國(guó)這條超級(jí)大船不斷引向與西方政治、經(jīng)濟(jì)接軌的方向，努力推動(dòng)它向目標(biāo)靠攏。

  對(duì)中國(guó)而言，要快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)，光靠發(fā)展實(shí)體是不行的，稅收來得太慢了，沒有錢如何滿足欲望呢？因此，最快的辦法莫過于進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。這就好比打麻將一樣，打十元一炮與打一百元一炮完全是兩個(gè)概念。同樣的手氣，同樣的時(shí)間，不同的金額，最后的結(jié)果有可能就是幾十倍的差距。

  老人常說，小賭移情，大賭亂性。對(duì)于人而言，冒險(xiǎn)總是很刺激的事情，特別是進(jìn)行這種有利又能升官的更是好上加好。一方面可以卷進(jìn)無數(shù)人參與，激發(fā)人的冒險(xiǎn)精神，把事情搞大，搞亂，才有機(jī)會(huì)進(jìn)行混水摸魚；二方面，可以滿足地方政府發(fā)展所需要的大量資金，比以前全依賴按步就班的稅收進(jìn)行規(guī)劃要強(qiáng)上數(shù)百倍，這種顯而易見、立竿見影的功效讓無數(shù)人跟風(fēng)而上，從而形成全面開花局面。三方面，為官者，三年松花府，十萬雪花銀。同時(shí)也為自己的政績(jī)添花加帽；四方面，也是最關(guān)鍵一個(gè)因素，可以快速達(dá)到自己的目的，而不會(huì)花更多的時(shí)間與精力。

  于是乎，十年間，房地產(chǎn)如火上加油般速的發(fā)展著，價(jià)格有如過山車一樣，幾年不到就翻了個(gè)兒。

  漲，成了社會(huì)最牽動(dòng)人心的代言詞。汽油漲，物價(jià)漲，物資漲，房?jī)r(jià)漲，全國(guó)漲聲一片。就收入比而言，房?jī)r(jià)漲帶來的后果最嚴(yán)重。一時(shí)間，遏制房?jī)r(jià)上漲就成了政府應(yīng)該做的事情，于是相關(guān)調(diào)控就出臺(tái)了。每次調(diào)控，總是群情激憤的時(shí)候，總是順應(yīng)民意的，總是喊著口號(hào)做事情的。大家翹首企盼著，盼著，盼著，當(dāng)歲月靜悄悄的從手心流走的時(shí)候，房?jī)r(jià)又穿著新馬甲出來了。

  醒過神的百姓才發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)調(diào)控成了水中花，鏡中月。慢慢的，百姓們也明白了，所謂的調(diào)控其實(shí)就是一種變相的促銷手段，明面上打著造福民生，穩(wěn)定社會(huì)，暗地里呢，則是地方政府與開發(fā)商及其利益團(tuán)體進(jìn)行新一輪漲價(jià)的尚方寶劍。

  地方政府是手心，老百姓是手背，手心手背都是肉，只是哪個(gè)更貼心，自己才最清楚。一方面要借發(fā)展來達(dá)到自己的目的，另一方面要靠發(fā)展來穩(wěn)定社會(huì)情緒，避免經(jīng)濟(jì)下滑，造成更大的社會(huì)矛盾。就好比家長(zhǎng)要同時(shí)面對(duì)家庭內(nèi)部問題，處理協(xié)調(diào)親人間矛盾，還要抽出精力應(yīng)付外界干擾。對(duì)親人，因?yàn)楦星樵颍苋菀自斐蓪?duì)一方偏袒，一方打壓，造成兩方產(chǎn)生對(duì)立情緒，更有甚者，不僅不緩和矛盾，反而故意制造或激發(fā)矛盾，造成不可收拾的局面或爛攤子。

  房產(chǎn)調(diào)控十年，是房?jī)r(jià)上漲過快、過猛的十年，是地方政府財(cái)政收入猛然增長(zhǎng)的十年，是他們由勤儉到奢侈浪費(fèi)的十年。我們知道，當(dāng)人習(xí)慣了某種生活方式，隨著慣性思維及這種生活方式給他帶來的成就感或滿足感，他就會(huì)努力維持這種方式，如果條件不允許了，他就會(huì)絞盡腦汁來想辦法達(dá)到這種目的。打個(gè)比方說，某人已經(jīng)習(xí)慣了大手大腳花錢，突然有人想要收緊他的錢袋子，他是不會(huì)屈從的，會(huì)想盡一切辦法來抵制或不配合這種行為，一句話，想損害他的既得利益是不行的！

  我們用實(shí)例來看問題。

  這次新調(diào)控，表面上是為了減少既得利益者的收益，遏制炒房，事實(shí)上呢？這減少的收益，轉(zhuǎn)化成了政府的稅收，也就是說，給政府增加了收入。

  對(duì)于賣方而言，你要銷售房子，你就得按政府規(guī)定的評(píng)估價(jià)（以前是指導(dǎo)價(jià)）報(bào)稅，低于這個(gè)價(jià)格就無法成交。銷售的房子高于市場(chǎng)價(jià)是無法成交的，低于市場(chǎng)價(jià)（除非房東急需用錢）的情況很少。

  對(duì)買方來說，他花市場(chǎng)價(jià)買的房子，他只交他應(yīng)交的稅，如首套房（1.5%契稅，二套或以上3%契稅），如果有5.55%營(yíng)業(yè)稅，則買賣雙方都會(huì)協(xié)商，由買方出，但賣方把價(jià)格會(huì)再降一些，這樣才能促進(jìn)交易成功。如果碰到賣方房屋有20%繼承稅或贈(zèng)與稅，價(jià)格就更不一樣。因?yàn)檫@交的稅錢誰也免不了，都是要進(jìn)入政府錢包的。

一、房屋，已滿五年，且為或個(gè)人或家庭唯一一套，免營(yíng)業(yè)稅、免個(gè)人所得稅。

二、房屋滿了五年，但是不是唯一一套，則要交1%個(gè)人所得稅。按國(guó)五條新規(guī)定，要查原值（比如說存量房，就是以前房改前從單位手里買下來的，那個(gè)時(shí)候有可能才花幾千元或一萬元（暫定為一萬元）），報(bào)稅就要按政府規(guī)定評(píng)估價(jià)進(jìn)行。比方說，報(bào)稅價(jià)為50萬。減去原值一萬元，收益增長(zhǎng)部分為50-1=49萬，那相應(yīng)個(gè)人所得稅為49萬*20%=9。8萬。只要房東銷售這個(gè)房子，這9.8萬就必須有人來承擔(dān)，而政府就坐等漁翁之利了。

三、房屋有過交易，不滿五年，再次轉(zhuǎn)手出售。則有1%個(gè)人所得稅、5.55%營(yíng)業(yè)稅（此為房東理論上交）；買方1。5%或3%契稅，算下來，應(yīng)交稅費(fèi)大概為8%-9.5%,，再加上工本費(fèi)，土地交易手續(xù)費(fèi)等，大概稅費(fèi)在9%--10%，即在政府規(guī)定的報(bào)稅價(jià)（原指導(dǎo)價(jià)，現(xiàn)為評(píng)估價(jià)）基礎(chǔ)上，要上交近10%成交價(jià)的稅錢。

 舉例：某房100平，以前成交價(jià)為60萬，交易過戶的時(shí)候，按政府指導(dǎo)價(jià)報(bào)稅，可能就是20萬，按相關(guān)的規(guī)定交稅。現(xiàn)在指導(dǎo)價(jià)變成了評(píng)估價(jià)，比方說為6000元，則現(xiàn)在報(bào)稅價(jià)就為60萬，與原成交價(jià)20萬相比，多了40萬的增長(zhǎng)收益。

 按本次國(guó)五條新規(guī)定，則收益增值部分40萬*20%=8萬。這8萬元就是多出來的稅收，只要想交易，就必須有人來出這筆錢，不論是買方還是賣方。另外還要加上營(yíng)業(yè)稅等，相當(dāng)于出了60%*5.55%=33000元，再加上買方的1.5%或3%契稅，最后結(jié)果就是總共交了8萬+3.3萬+（0.9--1.8萬）契稅=12.2--13.1萬

 對(duì)賣方而言，要自己減少8萬元收益，比拿刀子割肉還要命；對(duì)買方而言，市場(chǎng)價(jià)買的房子，還要多出8萬元稅收，那是絕對(duì)不可能接受的事情。就算最后協(xié)商下來，雙方各退一步，賣方少賣4萬，由買方全部承擔(dān)稅收，買方也不愿意，因?yàn)檫@4萬元加上實(shí)際成交價(jià)上面，就等于自己高于市場(chǎng)價(jià)買了房子，心里自然是不舒服的事情。因此，能否成交就要打問號(hào)了！在具有一定選擇的情況下（比如價(jià)格相差不大），買方就有了其它的想法，有可能就轉(zhuǎn)而考慮買新房，雖然也許地理位置更遠(yuǎn)、配套設(shè)施沒有或更差（如醫(yī)院、交通、學(xué)校、超市或其它的），但是住新房的感覺與住別人住過的感覺是不一樣的。當(dāng)大多數(shù)人都有這樣的想法的時(shí)候，開發(fā)商就笑了。

  花錢打廣告都吸引不來的客戶，政府一個(gè)政策就解決了！百姓還指望降房?jī)r(jià)，可能又成了夢(mèng)境了！

  結(jié)果就是二個(gè)，要么干脆不買，要么就忍受更高的房?jī)r(jià)，就象股市拉高一樣，接了高價(jià)位的票，只好自己握著，期待漲得更高！