一個(gè)房地產(chǎn)精英的自白：中國人買房的七大“死穴” 

　　在房地產(chǎn)市場上，買了房的人無不盼望大漲，沒買的無不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。本文總結(jié)了中國人買房的七大死穴。

　　筆者從1999年接觸房地產(chǎn)業(yè)，一直工作到今天，這行讓我歡喜讓我優(yōu)，讓我賺了很多錢，但是也讓我很受傷，今天我終于拿到了簽證，有幾句話，還是想說出來。

　　我大學(xué)畢業(yè)就從事房地產(chǎn)，在一家業(yè)內(nèi)TOP10的公司，一步步從售樓先生干到今天的地區(qū)副總，十年后，終于感覺到累了，也看透了，以前是不能說，今天終于可以說了。

　　以為一定要財(cái)大氣粗才能做開發(fā)商?錯(cuò)了，開發(fā)商大部分一開始都是空手套白狼，關(guān)系比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關(guān)系夠硬，拿到了地，那銀行都很愿意給你貸款。

　　以為開發(fā)商都是自掏腰包?又錯(cuò)了，土地轉(zhuǎn)讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開發(fā)商沒掏幾個(gè)錢。覺得蓋好房子，開發(fā)商該賣房了吧，這次還是錯(cuò)了，開發(fā)商在開盤之前，會搞個(gè)內(nèi)部認(rèn)購，至少一半以上的房子都給內(nèi)部認(rèn)購掉，這個(gè)很多人知道了，其實(shí)就是找人向銀行貸款買房，其實(shí)就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價(jià)賣給銀行。說直接點(diǎn)就是產(chǎn)權(quán)變換一下，這銀行的錢就全進(jìn)到開發(fā)商的腰包了，真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，基本都是“賣掉了”，然后過兩天告訴你說有人退房，其實(shí)這都是把內(nèi)部認(rèn)購的房子轉(zhuǎn)移到老百姓手里，鈔票再一次進(jìn)入開發(fā)商的腰包。覺得開發(fā)商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯(cuò)了，開發(fā)商怎么會那么笨，進(jìn)了口袋的錢還掏出來?開發(fā)商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個(gè)銀行能找上門來。

　　如果你們問銀行就這么做?我要告訴你，銀行就是這么做的，開發(fā)商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現(xiàn)在房子都蓋好賣掉了，開發(fā)商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補(bǔ)銀行爛帳。所以你們沒見嗎，但凡成熟的開發(fā)商，都是擁有好幾個(gè)相對獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，錢就這么轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去。你們?nèi)绻X得政府是真心希望控制房價(jià)的，真心覺得房價(jià)過高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里沒一寸土地，土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎?幾萬塊而已，可賣給開發(fā)商多少錢嗎?幾百萬一畝。對于地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮昌盛。

　　“死穴”之一：買漲不買跌

　　在房地產(chǎn)市場上，買了房的人無不盼望大漲，沒買的無不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。

　　記得筆者在2008年12月房地產(chǎn)跌聲一片的時(shí)候，建議部分自住需求的市民可以適當(dāng)考慮出手買房，有一部分買了，很高興。

　　然而有的會員卻認(rèn)為房價(jià)還會繼續(xù)跌，堅(jiān)持再等等，然而等到2009年價(jià)格又上漲了20%的時(shí)候，急了，害怕自己不買別人會買了就沒有了，會漲得更高，便不管多少價(jià)錢都匆匆忙忙地出手買房了，憑空冤枉多支付了十多萬元甚至幾十萬元。

　　筆者認(rèn)為︰在房市，永遠(yuǎn)沒有頂和底，也沒有哪個(gè)人會知道未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始，而跌就是漲的先兆。

　　解穴辦法︰當(dāng)身邊的人都在入市買房的時(shí)候，自己最好不要去湊熱鬧。因?yàn)闇悷狒[是要付出代價(jià)的。在別人恐慌的時(shí)候，自己一定要貪婪，在跌的時(shí)候買，在漲的時(shí)候賣。只有這樣，才不會白白浪費(fèi)自己的血汗錢。

　　“死穴”之二：不研究國家政策，盲目入市

　　經(jīng)歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應(yīng)該不會忘記，如果政府不出手，就深圳的房價(jià)而言完全可以炒到3萬元/平方米。而2009年，當(dāng)國家的鼓勵(lì)政策一出臺，就應(yīng)該意識到房價(jià)要開始漲是必然的。這說明房價(jià)完全是在政府的掌控之中。

　　解穴辦法：我想告訴大家的秘訣就是︰每天一定要看《新聞聯(lián)播》，看報(bào)紙的頭版新聞。政策鼓勵(lì)而且政策很松的時(shí)候買，政策控制開始收嚴(yán)的時(shí)候密切觀望。因?yàn)檫@些國家政策是最直接的涉及到市場反應(yīng)中的。

　　“死穴”之三：被動炒房

　　很多老百姓看到房子多漲了以后，覺得自己上班辛辛苦苦好多年還不如炒一套房一轉(zhuǎn)手賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊(duì)伍。殊不知炒房是一個(gè)很專業(yè)的活，一不小心就被套。因?yàn)榉孔幼儸F(xiàn)手續(xù)復(fù)雜、稅費(fèi)繁多、周期長，踫上調(diào)整，或者你的眼光不準(zhǔn)，你就很難脫手，最后只能被動的“炒房炒成房東”。壓了資金，耗費(fèi)了時(shí)間，影響了工作，最后心力交瘁，得不償失。

　　解穴辦法：千萬不要有短炒的心理。要有一種長期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產(chǎn)投資，可以選擇參加房產(chǎn)理財(cái)俱樂部，讓專業(yè)人士幫你賺錢，回報(bào)也比較穩(wěn)定。如果自己要做，就一定要多方調(diào)查了解和研究，做足功課，對自己的資金要有一個(gè)至少2年以上的安排規(guī)劃，也就是說在2年之內(nèi)不會擔(dān)心斷供問題。

　　“死穴”之四：買房可以一次性到位

　　這又是一個(gè)讓很多老百姓犯理念錯(cuò)誤的觀念。有的老百姓甚至為了所謂的一次性到位花費(fèi)了很大成本，到后來賣房時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己是浪費(fèi)的。現(xiàn)代社會是一個(gè)多元化的社會，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，各種新的東西層出不窮。很多東西都在變化，也許你今天的想法是這樣，但過幾年你個(gè)人的家庭、工作、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入等等都會發(fā)生變化，到那時(shí)你的計(jì)劃和想法又會不一樣。如果你的經(jīng)濟(jì)條件好了，你肯定會不滿足要改善居住條件;如果你經(jīng)濟(jì)不好，而你的房子升值了，為什么不可以賣掉換取現(xiàn)金來發(fā)展個(gè)人事業(yè)?

　　解穴辦法：一次到位只是你現(xiàn)在的“算命式”的想法，中途任何可能都會出現(xiàn)。我建議你??最多只做5～8年的打算。5年以后會有什么變化，永遠(yuǎn)沒人知道，好或者壞一定會超出你現(xiàn)在的盲目想象。

　　“死穴”之五：迷信廣告語

　　很多老百姓獲取購買信息的渠道來源于樓盤的各種廣告。殊不知房地產(chǎn)廣告是開發(fā)??商雇傭?qū)懯峙谥频摹懊篮迷竿保@個(gè)愿望能不能實(shí)現(xiàn)，最主要的是取決于開發(fā)商的實(shí)力和良心。

　　解穴辦法：要到現(xiàn)場去實(shí)地調(diào)查、走訪、分析，找可靠的專業(yè)人士請教，找老業(yè)主了解真實(shí)現(xiàn)狀。

　　“死穴”之六：租房不如買房

　　這個(gè)問題又是一個(gè)很多普通老百姓的觀念問題。一直以來也有很多人在爭執(zhí)不已，打了很多口水戰(zhàn)。在參照“死穴”八的情況下，如果你是買一個(gè)泡沫資產(chǎn)，買是一種很大的損失。我們來算一筆賬：現(xiàn)在的商品房的月供和資金基本上是差距很大的。根據(jù)我們的調(diào)查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500～3000元左右。而買房子首付加上裝修和家具電器用品，至少前期也要拿出一、二十萬元甚至幾十萬元，還要月供(一年也要好幾萬元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就幾萬元租金，您把這幾十萬元去做一些投資，賺回來的錢一定會比你支付的租金多。

　　解穴辦法：好好兒計(jì)算一下后，再選擇買或者租。

　　“死穴”之七：用現(xiàn)在的眼光看未來

　　這又是明顯的理念錯(cuò)誤。有很多老百姓連通貨膨脹是何物何因都不知道就在跟著恐慌通貨膨脹，其實(shí)，就深圳而言，有的房子已經(jīng)提前完成了通貨膨脹。現(xiàn)在好的未來不一定好。在深圳，一些樓盤曾在1989年就賣6、7千元的所謂好房子，由于發(fā)展局限到2009年，20年后也只有這個(gè)價(jià)，但20年前的錢能和今天比嗎?

　　解穴辦法：要用未來的眼光來看現(xiàn)在。

　　不要買已經(jīng)透支未來很多年的房子。對于房子所處地段的規(guī)劃是非常重要的。即使現(xiàn)在很差，只要清楚其規(guī)劃，就不要擔(dān)心。買房自住更是一種投資，要投資就一定有風(fēng)險(xiǎn)，如何把風(fēng)險(xiǎn)最小化，把價(jià)值最大化，這是每一個(gè)要買房的普通老百姓要靜下來思考學(xué)習(xí)的。

　　最后，我想請你，請每一個(gè)沒買房的或者已買房的老百姓認(rèn)真問自己：你現(xiàn)在就能看到自己未來幾十年都會在某一套房住一輩子嗎?

　　愿望是美好的，現(xiàn)實(shí)是殘酷的，消費(fèi)者可得擦亮眼，別被花言巧語“忽悠”了，否則用盡半生積蓄，落得“一買房成終生痛”，多憋屈!

　　“距市中心僅8分鐘車程”

　　一般情況下，離市區(qū)越遠(yuǎn)，地價(jià)往往越便宜，所以開發(fā)商喜歡把房子蓋在遠(yuǎn)離市區(qū)的“荒郊野外”。但他們售樓時(shí)卻從不說離市中心多少公里，而是一律用“車程”代替。比如，距離為20公里，他們會說︰本案距市中心僅8分鐘車程!

　　這有個(gè)前提，得用時(shí)速160公里以上的進(jìn)口轎車，另外還得警車開道，一路綠燈。

　　“首付萬元月供幾百即可入住”

　　一般人理解，房產(chǎn)商的這個(gè)說法是指首次交上萬余元后即可拿到鑰匙。但是，當(dāng)你滿心歡喜拿著萬余元去圓住房夢的時(shí)候，房產(chǎn)商卻告訴你，首付是指交上這些錢才可以辦理住房按揭，各種開口費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等若干交費(fèi)另算。真正的首付款幾萬元拿不下來。

　　“月供千元”聽來很誘人，其實(shí)是指30年長期貸款的每月還款額。如果你申請不到30年貸款年限，實(shí)際的月供會在數(shù)千元以上。

　　“各種開口費(fèi)全免”

　　煤氣、水電、暖氣等開口

　　費(fèi)是購房中一筆不菲的開支，許多房產(chǎn)商往往會打出“各種開口費(fèi)全免”的廣告，并稱是讓利消費(fèi)者云云。實(shí)際上房產(chǎn)商已事先把這些費(fèi)用均攤到房價(jià)里，轉(zhuǎn)移了利潤點(diǎn)，包括贈送豪華裝修、贈送全套家電、贈送整體廚房等所謂的回報(bào)顧客，都是“羊毛出在羊身上”!

　　拿你的錢給你買贈品，還讓你覺得撿了個(gè)大便宜，你看這招兒多高明。

　　“花園式住宅正在熱售中”

　　過去商業(yè)化住宅區(qū)一般是根據(jù)地域命名，比如城西小區(qū)、城中小區(qū)等等。如今這種名字太老土了，叫麗景花園、春天公寓多吸引人呀!可是等你拿著郁郁蔥蔥、宛若仙境的效果圖滿小區(qū)找“花園”和“春天”時(shí)，卻只見到幾棵半死不活的冬青。并且一年后，連那幾棵僅有的冬青也被他們鏟掉，改成收費(fèi)停車位了。

　　還是叫某某山莊的那家樓盤多少貼點(diǎn)邊兒，因?yàn)楦浇_實(shí)有一座人造的、海拔2100毫米的假山。

　　“社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全”

　　無論是售樓廣告，還是現(xiàn)場營銷，房產(chǎn)商都說社區(qū)的健身設(shè)施、中小學(xué)校、托兒所、銀行、郵局、超市等一應(yīng)俱全，并且托兒所在你房子的左邊，小學(xué)在你的右邊。這時(shí)你可千萬別當(dāng)真，學(xué)校的設(shè)置由教委說了算，托兒所、銀行、超市都是商業(yè)化經(jīng)營，商家也得看小區(qū)的消費(fèi)潛力如何。

　　應(yīng)付這點(diǎn)小事房產(chǎn)商是有辦法的︰別著急，一切都在規(guī)劃中。

　　“一流的物業(yè)管理”

　　這和小販們賣東西一樣，沒有說自己的果子不甜的。“一流物業(yè)管理”是房產(chǎn)商們的口頭禪，實(shí)際上這些“一流”是徒有虛名。“24小時(shí)保安”，還不是照樣丟車?“一切為業(yè)主著想”，還不是變著法兒讓你掏錢?

　　現(xiàn)在有些物業(yè)管理確實(shí)稱得上一流，但他們的收費(fèi)也是一流，普通工薪族要想享受一流服務(wù)的話，恐怕每月一半的收入都要交給物管。

　　“在家里可以看海景”

　　許多海濱城市的房產(chǎn)商，喜歡說自己的樓盤可以看海景。可等你實(shí)地考察后才發(fā)現(xiàn)，這里離海還遠(yuǎn)著呢!所謂的海景是指打個(gè)把小時(shí)的出租，一番奔波，你才能抬頭遠(yuǎn)望到淺淺的海灣。

　　有的高層住宅確實(shí)能看到海景，但必須爬到23樓，用高倍軍事望遠(yuǎn)鏡，才能隱約看到白茫茫的海天一色