| 趙海均：房價上漲的根源在哪里？ 房產調控已有幾年了，期間政府采取了一系列史上最嚴厲的調控措施，百姓更是充滿期待，然而實際情況到底怎么樣呢？近日國家統計局發布的數據顯示，11月份全國70個大中城市新建商品住宅中，價格環比上漲的城市超過了75%，達53個，較上月的35個有較大幅度增加，為今年以來最多。而央行關于房價可接受程度的調查顯示，有多達66.6%的居民仍然認為目前的房價“高，難以接受”，僅僅有2.1%的居民認為“令人滿意”，房地產調控的效果差強人意！ 其實如果我們從中國所處的發展階段看，未來房價的上漲是必然的。當前中國正處于工業化、現代化和城市化三重疊加的發展階段，而城市化是這個發展階段的核心。 城市是人口、財富及文明的集中地。伴隨著經濟社會的發展，城市化成為全世界的一個普遍現象。城市化，又稱城鎮化、都市化等，說得通俗些，一方面原來的大城市要加快升級改造，成為更好的城市，而另一方面其最直觀的表現便是農村人口不斷轉化為城鎮人口，城市規模日益擴大。 中國正處于一條城市化的高速公路上。2011年，中國城市化率首次超過50%，達到了51.67%。若以1980年城市化率近18%為起點，中國的城市化以年平均1%的速度推進，預計到2020年，中國城鎮化水平將達60%左右。城鎮化率從30%提高到60%，這一發展階段，英國用了180年左右的時間，美國用了90年左右，日本用了60年左右，而中國可能只需要30年。2000年至2009年，城市建成區面積增長了69.8%，城市建設用地面積增加了75.1%。盡管如此，但目前中國的城市化水平仍非常低，達到城市化均衡狀態要到80%。按照現在以1%的速度增加，還需要二三十年的過程。 與此同時，房地產市場也得到了迅猛發展。數據顯示，我國房地產價格由1987年的411元/平方米上升為2010年的5032元/平方米，年均增長高達21%。總體來看，房地產價格呈現出與城市化水平基本一致的變動趨勢。 在市場經濟條件下，城市化通過以下幾個作用機制影響著房地產市場的供求關系，進而作用于房地產的價格： 首先，城市化增加對房地產的需求，從而拉動價格上漲。在城市化過程中，大量農村居民通過農地征用、子女考上大學及購房入戶等渠道轉變為城鎮居民。1978年以來，我國每年約有1500萬農村居民轉變為城鎮居民，形成了對城市房地產持續旺盛的需求。除此之外，還有大批農村剩余勞動力涌入城市。據中國農民工監測調查顯示，2009年度全國外出農民工達1.4533億人。他們雖未真正成為城鎮居民，但常年居住于城市，從而帶動了相當的城市住房需求。城市化還帶來大量的配套商營房屋和服務用房需求，譬如，辦公、機關、社會服務、醫院、學校等方面的用房快速增加；隨著收入水平的提高，城鎮居民對更高生活品質的追求，也引致不斷改善原有住房條件的要求，從而增加了住房需求量。伴隨著城市化進程的上述因素的綜合作用，必然帶來城市房地產需求總量不斷擴大。這一定程度上拉動了房地產價格持續上漲。此類上漲可稱為需求拉動型。據預測，未來10年，每年新增城鎮人口將達到2000多萬人，每年需要商品房至少是6億平方米以上。 其次，快速城市化導致城鎮用地緊張，推動房地產價格上漲。城市化必然產生大量的城市基礎設施建設要求，從而占用眾多的土地資源，且我國城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗費更為突出。1996年—2008年，我國城鎮人口年均增長4.1%，城市建設用地面積年均增長達6.2%，土地使用速度超過城鎮人口增長速度。由于城鎮土地資源總量有限，大量的用地需求自然會推動土地價格上漲，使得城市土地拍賣過程中“地王”頻頻出現。土地價格上升必然推動房屋價格上漲，此類上漲可稱為成本推動型。 由此可見，從長期來看，城市化是帶動房地產價格上漲的重要推動力。而拆解過去31年的城市化，城市化率的提升速度在1980～1989年間為0.68%，1990～1999年間為0.45%，2000～2009年間為1.43%，但是在2010～2011年的兩年之間，城市化率“跳升”了4.67%，超過1990～1999年的十年之和！在2000－2011年間，城市房價剛性上升的背后就是城市化率的提速。大城市的房價上漲將持續到城市化基本完成。也就是說，起碼還會持續二三十年。 盡管城市化必然帶來房價的上漲，但是，反過來講，在不可避免的城市化趨勢下，我們要控制好城市化的質量，把握好城市化的速度和方向，讓城市化與房價相協調、相和諧。房價上漲的根源在于不和諧的城市化。在新的發展階段，城市化要由重數量的外延式擴張到重質量的內涵式發展轉變。 保障城市化的可持續健康發展，需要采取綜合對策。包括深化財稅體制的改革，改變地方政府對土地財政的過度依賴，形成多層次的住房供應體系，使房地產“去泡沫化”，讓房價回歸合理價位；采取均衡的城市發展模式，做好產業發展和社會發展規劃，防止“大而全”的大城市化，發展有產業特色和文化特色的中小城市，改變人口過度集中的局面，同時發展城市集群，發揮城市集聚規模效應，對“大城市病”進行標本兼治。同時，也要在推動沿海產業向中西部轉移的過程中，推進勞動力輸出省份的農民工的回歸，讓更多的農村剩余勞動力就近轉移，減少社會代價。應對城鎮化進程中的“半城鎮化”問題（在超過50%的城鎮化率中2億多農民工實現了職業轉換和地域轉移，但還沒有實現身份轉變），要加快教育、醫療、住房、社會保障體系的改革，改善城市農民工子女的就學條件，降低入學門檻，構建適合農民工特點的醫療、住房及社會保障制度，鼓勵農民工用創業帶動就業，實現農民工的市民夢、安居夢、創業夢。 相信中國經濟經過不斷的調整，必定能夠以全新的面貌出現在世界經濟舞臺，中國的經濟、城市化和房地產業的發展也必定能夠走上一條更加健康發展的道路，我們對此充滿期盼和信心！ 歸巢觀察室 |
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