萍鄉(xiāng)房價漲勢的六大力量

   先來自我標(biāo)榜一下。長期跟蹤本博客的朋友會發(fā)現(xiàn)，我對房地產(chǎn)市場的分析和預(yù)測是非常準(zhǔn)的。遠(yuǎn)的不說，就拿最近的來說。例如，本人在今年6月寫了一篇《年中觀察：底部放量——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)好的標(biāo)志》的文章，預(yù)測我國房地產(chǎn)市場見底，即將向好的方向轉(zhuǎn)化。到了10月就很明顯。11月全面開花，冬天里的一把火。，北京、上海等地房屋成交量同比大幅上漲，幾乎翻番，12月的成交量估計也不會太差。再如，前天財政部長謝旭人表態(tài)說要簡化房屋“環(huán)節(jié)稅”，簡化稅種，降低稅率。其實，按本人的理解，還不止這么簡單，估計還要縮短納稅時長。這和本人的努力分不開的，去年我撰寫了《關(guān)于我國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的建議》，其中一條就是降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅。今年我與本博發(fā)表了《謊言與真相：我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的再批判》，指出我國房地產(chǎn)調(diào)控政策多數(shù)是偽專家們的歪招，它們根本不懂房地產(chǎn)市場運行的內(nèi)在邏輯，缺乏科學(xué)性。最重要的是本人的論文《試論“卡住需求，放開供應(yīng)”的房地產(chǎn)市場調(diào)控組合》（http://blog.soufun.com/24032360/15716852/articledetail.htm），其中開宗名義地提出現(xiàn)行的“房屋交易環(huán)節(jié)稅”形成二手房的堰塞湖，像攔水壩一樣，推高了房價，并逼迫剛性需求者們購買新房，承擔(dān)高房價的煎熬。這就是“偽專家們”為剛性需求者吶喊的結(jié)果。本人把這篇文章傳給董藩教授交流，然后通過關(guān)系人轉(zhuǎn)交給建設(shè)部相關(guān)部門，并在《房地產(chǎn)金融》雜志發(fā)表。

   上面所說，似乎扯遠(yuǎn)了。其實一點也不遠(yuǎn)。因為，如果你相信我，你就離真理不遠(yuǎn)了。與別人分析不同，本人的結(jié)論一半來自于實踐，一半來自于理論，是理論和實踐相結(jié)合的產(chǎn)物。如果你有幸讀本人的書《中國房地產(chǎn)市場全息解讀》，就更能感覺真理的朗照了。

   言歸正傳，為什么說中國的房價要繼續(xù)上漲？

   （1）宏觀方面，黨的十八大確立了到2020年，我國GDP和人均收入翻一番的宏偉目標(biāo)。這意味著什么呢？如果我國的用地結(jié)構(gòu)不變，城市的經(jīng)濟密度要翻一番多，可能要翻兩番，因為現(xiàn)在我國第一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值只占GDP的10%。經(jīng)濟密度翻兩番意味著什么？如果寫字樓物業(yè)不增加、商場不增加，住宅不增加，經(jīng)濟密度翻兩番，那么物業(yè)價格會漲到什么程度呢？8年以后，房價會上漲4倍，誰都不會相信。但這是千真萬確的數(shù)字。實際上，我國的用地結(jié)構(gòu)不會一成不變，產(chǎn)業(yè)也不會在一個地方長期積累，它會外溢，向估值洼地溢出。即使溢出，城市的經(jīng)濟密度會繼續(xù)提高，只不過達(dá)不到4倍的程度。即使上漲2倍，也會讓我們驚訝不已。盡管你不相信，這是即將發(fā)生的事。除非你懷疑共產(chǎn)黨的能力，懷疑我們社會主義道路。

   （2）我國即將啟動新型城鎮(zhèn)化。按照中央的部署，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)我國的城鎮(zhèn)化，帶動40萬億元的投資（專家們估算）。新型城鎮(zhèn)化道路包括產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、市民化。農(nóng)民變身為市民，分享社會進(jìn)步的成果。將來農(nóng)民有兩重身份：產(chǎn)業(yè)工人＋現(xiàn)代農(nóng)民，他們居住在城鎮(zhèn)，開著轎車回到田間地頭種田。對農(nóng)村稍有了解的都知道，現(xiàn)在我國的農(nóng)業(yè)市場化程度很高了，種麥子，一天時間搞定，收麥子，一天時間完活。秋收秋種最多5天時間，而且只要出錢，打個電話就有人上門服務(wù)。所以，國家推行的城鎮(zhèn)化是社會主義新農(nóng)村的升級版，社會主義新農(nóng)村建設(shè)熱火了一陣子，但效果不好被叫停。城鎮(zhèn)化應(yīng)該是更大范圍的逐漸的合并過程，村莊縮小、逐步消失，城鎮(zhèn)發(fā)展起來。就好像美國的農(nóng)場一般，農(nóng)民、農(nóng)業(yè)完全進(jìn)入到現(xiàn)代大生產(chǎn)環(huán)節(jié)。認(rèn)識不到這一點的，會得出三四線房地產(chǎn)市場崩盤的恐怖結(jié)論。認(rèn)識到這一點的，就會看出希望來，城鎮(zhèn)化將是房地產(chǎn)發(fā)展的希望所在。比如最近炒作的3.2億存量商品房問題，咋聽挺嚇人，其實我國每年消化11億平方米的商品房，3.2億平方米一個季度就消化完了，值得可怕嗎？有些人看到最近大城市房地產(chǎn)火熱，就說這些房子集中在三四線城市，加以極力唱衰。可讓他們失望的是，政府有解藥。這正是城鎮(zhèn)化低成本發(fā)展的資本。理解了這一點，就看出了房地產(chǎn)的希望。

   （3）我國的城市化還有很大的發(fā)展空間。今年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到51%,可專家們推算，按戶籍計算，城市化率才30%多，有2億多的農(nóng)民被城市化了。這兩億多的農(nóng)民就是內(nèi)需的真正動力所在。試想，當(dāng)他們的收入翻番，是不是可以在縣城為子女買房？是不是有能力在城鎮(zhèn)過上小康生活？不然，何談建成小康社會？6000萬個家庭，需要多少城鎮(zhèn)住房？按現(xiàn)在的建設(shè)能力，至少需要8年的時間，才能為他們建設(shè)舒適的居所。這還不算城市原住民的新增需求?，F(xiàn)在的問題是，很多人拿城市家庭擁有住房套數(shù)測算，認(rèn)為房屋即將過剩。其實，從總量上，這是不對等的。因為，我國自房改以來，新增房屋總量也就是100億平方米左右，總量看，仍然是短缺的。不然，我們無法解釋房價仍然居高不下，成交量持續(xù)放大這樣的現(xiàn)象。

    （4）2012年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇是在史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策的淫威之下發(fā)生的，投資性需求基本本抑制，基本靠剛性需求支撐就能獲得如此之成效。這說明了什么呢？說明剛性需求仍然相當(dāng)強大，并不像有些人理解的那樣弱不禁風(fēng)。試想，如果政府釋放一點放松管制的信號，投資性需求被激發(fā)又該如何？是不是又會拔地而起？它昭示我們，政府有足夠的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，并不會像有些人描寫的那樣，房地產(chǎn)會一瀉千里。就連美國都在設(shè)法抬舉房地產(chǎn)市場，中國政府難道不知道房地產(chǎn)市場的厲害？有些人拿鄂爾多斯、溫州房價下降說事，是缺乏分析頭腦。兩個地方有一個共同特征，實體經(jīng)濟出了問題，經(jīng)濟模式不行了，倒逼著企業(yè)家們把房子賣掉去救實體經(jīng)濟?；蛘呷缍鯛柖嗨梗禾績r格下跌，無法支撐高房價。房價絕不會自己掉下來，肯定支撐力量沒有了，大廈才會倒塌。試想，我國實體經(jīng)濟、發(fā)展態(tài)勢，有問題嗎？如果有問題，我們可以得出悲觀的結(jié)論，如果沒有問題，我們完全可以樂觀。

    （5）可能很多人沒有考慮另一個問題，就是“消費升級”?，F(xiàn)在，國家大力提倡優(yōu)先滿足剛性需求，規(guī)定了90平方米的房子占總套數(shù)的70%。試想，如果再過8年，小康社會建成，是不是現(xiàn)在住小房子的要升級換成舒適型的豪宅，120平方米以上的大戶型。其實這個苗頭在大城市已經(jīng)發(fā)生了，有些大戶型賣的反而好。這將會增加需求，是購買力增加的又一個支撐力量。

   （6）就是短期來看，任志強先生所謂的供應(yīng)不足論,他預(yù)測明年3月房價將大漲，甚至暴漲。其實11月份的成交已經(jīng)表明甚至到不了3月份，房價就開始上漲了。由于國家實行了歷史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控，社會普遍認(rèn)為會把房價打下來。該政策的結(jié)果是，房價暫時停止上漲，可把房地產(chǎn)企業(yè)嚇壞了，看不清形勢的開發(fā)商放慢了拿地?zé)崆椋禍亓碎_發(fā)熱情，放緩了施工進(jìn)度。諸多數(shù)據(jù)表明，去年年中到今年10月份之前一年多的時間，開發(fā)企業(yè)拿地和開發(fā)的熱情不高，整個經(jīng)歷一場加快“去庫存”過程，低價走量，優(yōu)先確保資金鏈穩(wěn)定，例如浙江綠城。經(jīng)過10月、11月，甚至12月的消化，房地產(chǎn)存量在減少，開發(fā)項目在減少，那么再過2個月，過了春節(jié)，市場供應(yīng)大幅度減少，房價不上漲是不可能的。

    此外，還有一個房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題。例如，很多人說某市房價不漲，甚至下降，關(guān)鍵要看該地成交的房屋中，市中心樓盤和郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤的比例，如果再某階段，郊區(qū)樓盤占比高，市中心樓盤很少、甚至沒有，房價即使不漲，也表明該城市房價上漲了，我們稱之為暗漲?？墒?，那些動輒喊空房地產(chǎn)市場的人誰認(rèn)真思考這些問題呢？

    綜上所論，本人的結(jié)論，仍然認(rèn)為我國的房地產(chǎn)市場充滿陽光。雖然局部有問題，甚至泡沫，但遮不住太陽。