房鬧:最新司法解釋支持房鬧系誤讀條款被指操作難

2012-6-7 23:25| 發布者: 歸巢資訊| 查看: 1602| 評論: 0|原作者: 何生

摘要: 房鬧:最新司法解釋支持房鬧系誤讀條款被指操作難在房價飛漲時期，有的開發商后悔賣便宜了，寧愿賠償買房人幾萬元的定金，轉手就以高出原價數十萬的價格賣掉，這種現象并不鮮見。而大家都知道，因為房價漲跌產生“ ...

房鬧:最新司法解釋支持房鬧系誤讀條款被指操作難
在房價飛漲時期，有的開發商后悔賣便宜了，寧愿賠償買房人幾萬元的定金，轉手就以高出原價數十萬的價格賣掉，這種現象并不鮮見。而大家都知道，因為房價漲跌產生“房鬧”，在各地已經不鮮見。那么，最高法的這份司法解釋，乍看上去似乎在鼓勵“房鬧”。真的如此嗎？揚子晚報記者對此進行了調查采訪。
　　近日，最高人民法院一份最新司法解釋明確指出，如果房價漲了，開發商對已經簽訂的認購書、意向書等預約合同反悔，拒不簽正式合同的，購房者可以要求對漲價的部分索賠。反之，若買房人因為房價降低了，違反預約合同，損失的也不僅僅是定金，還得另外賠償開發商損失。
　　在房價飛漲時期，有的開發商后悔賣便宜了，寧愿賠償買房人幾萬元的定金，轉手就以高出原價數十萬的價格賣掉，這種現象并不鮮見。而大家都知道，因為房價漲跌產生“房鬧”，在各地已經不鮮見。那么，最高法的這份司法解釋，乍看上去似乎在鼓勵“房鬧”。真的如此嗎？揚子晚報記者對此進行了調查采訪。
　　先看原文：
　　對買賣雙方均有約束
　　在最高人民法院最新發布的《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，共分為8個部分、46條對買賣合同的成立及效力、所有權轉移、違約責任等具體適用法律問題作出了明確規定。其中，對于房產交易中的認購書、意向書等預約合同的法律效力予以明確，并有專門條款針對買賣雙方一旦毀約的處理意見。
　　該份司法解釋中的第28條規定：“買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。”這就意味著，如果發生開發商或是買房人違約的情況，除了賠付定金，還可以根據房價漲跌提出索賠。
　　尤其需要指出的是，若是買房人違約的話，開發商同樣可以提出索賠。如今樓市相對低迷，大量樓盤紛紛降價促銷，包括南京在內的多個城市均發生過老業主要求退房的案例，按照最新的司法解釋，購房者如果不履行合同的話，除了拿不回定金，開發商也有權對降價損失要求補償。
　　再細看原文：
　　僅針對“預約合同”
　　而仔細看原文后可以發現，“定金”兩個字很關鍵。這說明關鍵的28條，也就是被誤解為鼓勵“房鬧”的條款，約束的是“預約合同”，也就是說是認購書、意向書等等，不是正式的購房合同，牽涉到的“定金”也就是誠意金之類，并不是購房的全款。而包括南京在內，各地的“房鬧”大多是已經簽訂了正式購房合同、房款已經付清或者貸款已經開始的情況，司法解釋顯然對這些情況是不予保護的。因此，也就不存在鼓勵“房鬧”之嫌。
　　開發商說：
　　開發商悔約比較少見
　　“簽了認購合同后，一直拖著不簽正式合同的情況比較少見，而對簿公堂的更是鳳毛麟角。”南京河西一家開發商告訴揚子晚報記者，通常買房人看中了一套房子后，交納2萬到5萬元的定金，然后簽一份認購協議，15天之內到售樓處再簽一份正式合同，就算是走完基本程序了。在平常的房產交易中，由于簽正式合同時要繳納首付款，有的房主一時難以湊齊幾十萬的款項，開發商大多也會寬限一段時間，“說到底，這都是雙方協商的結果。”
　　如果是其中一方故意拖延呢？這位開發商表示，如今市場低迷，企業都巴不得趕緊落袋為安，沒有哪一家會拖著不跟買房人簽合同。“有的買房人會主動提出，需要較長時間湊錢，為了‘守住’客戶，沒有樓盤會不答應”，他說，若按正常程序，買房人逾期不簽正式合同的，開發商有權沒收定金，但沒人會這么做。
　　樓市專家說：
　　界定房價漲跌太難了
　　有地產專業人士表示，最新司法解釋的出發點應是保護購房者的利益，與開發商相比，作為個體的買房人處于相對弱勢的地位，因此規定開發商在不履行合同時，買方除了能拿回定金之外，還可以索賠損失。比如交了5萬元定金認購了一套100萬的房子，可開發商單方撕毀合同，退回5萬元的定金后又賠償了5萬元，但是卻以120萬元的價格賣了出去，折算下來仍賺了15萬元。如果遇到這種情況，買房人就可以對這15萬元的不當得利提出索賠。
　　“簽了認購協議后違約的情況很少見，并非普遍現象，所以我認為沒有太大意義。”南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為，對于認購書上的條款有異議的，買賣雙方都會選擇坐下來協商，對定金繳納、簽約時間等具體細則尋求雙方都能接受的結果。即便是對簿公堂，也應依據認購協議來判決，而且如何界定房價的漲跌也很困難，開發商若捂著不賣，買房人便無法索賠。他指出，新司法解釋的條款應是未雨綢繆，對今后可能出現的爭議情況提出指導意見，最終還是要看法院如何裁定。