政府限價商品房吃力不討好？

2012-4-24 00:54| 發布者: 歸巢資訊| 查看: 2578| 評論: 0|原作者: 阿承阿承

摘要: 廣東省中山市今年2月上調住房交易價格標準后,被質疑為調控政策的“變相松綁”,遭遇輿論批評后,該市將這一舉措改口為“試行”,而“試行”兩個月來,據說中山市的樓市成交量大增 60%。日前,中山市國土資源局有關負責人在 ...

廣東省中山市今年2月上調住房交易價格標準后,被質疑為調控政策的“變相松綁”,遭遇輿論批評后,該市將這一舉措改口為“試行”,而“試行”兩個月來,據說中山市的樓市成交量大增 60%。日前,中山市國土資源局有關負責人在接受新華社記者采訪時表示,兩個月前上浮的限價標準將“無限期試行”,記者認為,該市上調商品房限價標準“終成正果”。　　本輪持續已有兩年多的房地產調控,一改以往幾次調控在市場低迷的壓力下不得不半途而廢的“老模式”,一點也不見松動的跡象。這讓對房地產市場一向依賴度很高的地方政府很難坐得住,去年底今年初,一些二三線城市悄悄地修改了原有的調控政策,有的放松限購,有的給購房者以契稅優惠,但由于輿論的吵嚷,這些“修政”都很短命,最長的也不過維持了一個星期即被上級叫停。唯獨中山市的這項“修政”卻得以存活,其間透露出的微妙之處,值得玩味。
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　中山的“修政”,只是將限價提高了適當幅度。地方政府對轄下區域內的商品房設置最高限價,這是去年國家發改委所作的規定,但是,即使是一個城市內的商品房,其價格也因地段、檔次、質量、用材等的不同而千差萬別,即使是同一幢大樓的同樣面積,也會因層次及朝向的不同在價格上表現出差異,而由政府來規定它們的價格,顯然不可能顧及每一套住房的這種不同情況,因此這是一個萬難完成的任務。所以,我們看到的實際情況是,很多城市的所謂限價,只是以各地gdp為杠桿,要求房價等同于同時期gdp水平或不能高于gdp水平若干比例,像中山市這樣直接給出價位,只是獨此一家。但是,商品房價格不可能一成不變,它必然隨著市場的變化而變化,很顯然,隨著時間的推移,原有的限價很快就會與現實脫節,必須修改。事實上,盡管中山市表示現行的限價將“無限期試行”,但我很懷疑,這個新的限價標準到底能維持多久。
　　實際上,只要我們承認房地產市場所具有的市場屬性,由政府來規定商品房的限價,其結果必然是吃力不討好的。無論是住房還是其他商品,它們的交易價格只能由買賣雙方決定,買賣雙方可以通過博弈來達成交易,如果買方不能接受過高的價格,他可以選擇放棄交易。當然,在這個過程中,賣方可以通過市場壟斷來操縱價格,使買方失去博弈的基本條件。因此,政府需要做的就是利用其強制性的行政權力來干預市場上可能存在的壟斷,促使買賣雙方平等地進行價格博弈。長期以來,我國房地產市場被投資投機力量操縱,形成了事實上的價格壟斷,使大量住房剛需者不得不承受高房價的壓力?，F在政府期望通過調控來使房價回歸到合理價位,關鍵就在于消除市場的壟斷。但是,由政府越俎代皰地直接規定價格,實際上剝奪了買賣雙方的這種價格博弈權力,反而助長了賣方的價格壟斷。比如,中山市政府規定了一個限價,當地所有商品房的價格不得超過這個價格,但這個價格事實上應該是當地最高檔商品房的價格,而大量普通商品房應該遠低于這個限價。但是,當政府規定了這個最高價后,那些普通商品房的開發商卻有了把房價向這個最高價靠近的理由。
　　在目前的調控政策中,各地根據中央政府的部署,普遍出臺了限購政策,這曾經被輿論批評為政府越權干預市場。其實,限購的目標是存在于房地產市場上的投資投機力量,將這部分力量清除出市場,可以起到消除市場壟斷的積極效果。從目前市場的實際情況來看,一些開發商已經承受不住投資投機力量退出市場的后果,不得不減價拋售原來囤積著的房源,而購房者在價格博弈中也有了更多話語權,限購政策正在發揮出它預期的效果。因此,未來房地產調控的方向,應該繼續堅持限購,而不必拘泥于限價。商品房的價格,還是由市場自己來決定比較好,政府在這方面完全可以超脫一些。