| 萍鄉(xiāng)購房者請(qǐng)注意：買賣二手房要小心7大陷阱近三年來，隨著房?jī)r(jià)的上漲和波動(dòng)，二手房買賣合同糾紛也在增加。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，賣房人違約多，房?jī)r(jià)下跌時(shí)，買房人違約多。朝陽法院三年來受理了3059件二手房買賣糾紛，平均每月受理超過80件。這些糾紛中相當(dāng)一部分是因?yàn)橘I方或者賣方貪圖利益惡意違約引發(fā)的。朝陽法院對(duì)受理的二手房屋買賣合同糾紛案件中不誠信行為做了概括，歸納出7類常見惡意違約案件，提醒市民警惕。 ■類型1：惡意串通循環(huán)匯款偽造交易事實(shí) 案例:甲與乙簽訂《存量房屋買賣合同》，約定甲以180萬元的價(jià)格購買乙所有的一套房屋，合同簽訂后，甲向乙支付了100萬元首付款，乙向甲交付了房屋，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。后來，乙將該房屋另售予丙并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。丙稱自己是以自有資金向乙購買的房屋，并提交了購買房屋與過戶期間總金額為200萬元的銀行匯款記錄。 但經(jīng)法院查實(shí)，發(fā)現(xiàn)200萬元的款項(xiàng)支付過程，均是由乙先匯款給案外人丁，隨后由丁匯給丙，再由丙匯回給乙。很明顯，乙與丙利用案外人丁，通過循環(huán)匯款的方式虛構(gòu)了交易事實(shí)，且丙在購買涉案房屋前并未進(jìn)行實(shí)地查看，不符合一般交易習(xí)慣，可以認(rèn)定乙、丙之間存在惡意串通損害他人合法權(quán)益的行為。 ■類型2：利用其他訴訟保全標(biāo)的房屋拒絕過戶 案例：甲向乙購買房屋，簽訂合同時(shí)，該房屋的所有權(quán)證尚在辦理中。合同簽訂后，甲支付了全部房款并入住該房屋。兩年半后，乙取得了該房的所有權(quán)證，卻拒不配合甲辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),甲訴至法院。案件審理過程中，乙提交了一份民事裁定書，法院因乙所涉另案，對(duì)該涉案房屋予以查封。經(jīng)查，在乙拿到房屋所有權(quán)證后，請(qǐng)其朋友丙將自己訴至法院，稱案外人丁曾向丙借款770萬，乙是保證人，現(xiàn)丁不還錢，要求乙承擔(dān)保證責(zé)任，并由丙向法院提出訴訟財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，法院對(duì)乙名下的涉案房屋進(jìn)行了查封。 法院經(jīng)核實(shí)情況，認(rèn)為甲已經(jīng)支付全部房款并占有房屋，故變更保全裁定，將保全標(biāo)的物變更為乙名下的其他房屋，從而判定甲與乙的房屋買賣合同繼續(xù)履行，乙應(yīng)配合辦理過戶手續(xù)。 ■類型3：訴訟過程中惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn) 案例：甲與乙簽訂房屋買賣合同，約定甲以68萬元的價(jià)格購買乙名下的房屋，但在辦理過戶手續(xù)的過程中，乙卻以甲無購房能力拒絕繼續(xù)履行合同。甲向法院起訴，要求乙辦理過戶手續(xù)。訴訟過程中，乙悄悄與其兒媳丙簽訂合同，將涉案房屋以43.3萬元的成交價(jià)格另行出售，并于合同簽訂當(dāng)日將房屋過戶至兒媳丙的名下。 后法院經(jīng)審理認(rèn)為，乙于案件訴訟期間以低廉價(jià)格另行轉(zhuǎn)讓涉案房產(chǎn)，且買受人系自己兒媳，亦知曉涉案房屋已有訴訟，故乙與丙之間的房屋買賣行為屬惡意串通損害甲利益的行為，應(yīng)屬無效。 ■類型4：判決繼續(xù)履行合同后又將房屋轉(zhuǎn)售 案例：甲與乙簽訂買賣合同，約定乙出售房屋給甲，成交價(jià)為205萬元，定金10萬元，如乙不履行合同，應(yīng)10倍返還定金、退還所支付房款并賠付中介費(fèi)。半年后，乙以甲未按約定辦理貸款及過戶手續(xù)為由將甲訴至法院，要求解除合同，甲則提起反訴，要求乙繼續(xù)履行合同，并配合其辦理訴爭(zhēng)房屋的貸款及過戶手續(xù)。后，一、二審法院作出終審判決，駁回了乙要求解除合同的訴訟請(qǐng)求，判決雙方繼續(xù)履行合同，辦理貸款及房屋過戶手續(xù)。 在接到終審判決后的第8天，乙卻與妻子丙簽訂了夫妻財(cái)產(chǎn)約定，約定涉案房屋由丙單獨(dú)所有，當(dāng)日，二人即辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，將涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)至丙名下。次日，丙又與案外人丁網(wǎng)簽存量房屋買賣合同，將涉案房屋于當(dāng)日轉(zhuǎn)移至丁名下。丁則在一個(gè)月以后，又將該房屋以400多萬的價(jià)格出售給案外人戊，戊最終取得了該房屋的所有權(quán)。 后法院經(jīng)審理認(rèn)為，乙不自覺履行生效判決確定的義務(wù)，反而與其妻丙惡意串通，通過夫妻約定將所有權(quán)人變更，后又將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，致生效判決無法執(zhí)行，其行為不僅嚴(yán)重違背了誠實(shí)守信的基本原則，也損害了甲的合法權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 ■類型5：“設(shè)計(jì)”善意第三人改變房屋權(quán)屬 案例：甲與乙簽訂房屋買賣合同，甲向乙交納了全部購房款40余萬元并入住涉案房屋，但乙一直拒絕辦理過戶手續(xù)。后甲訴至法院，經(jīng)終審宣判，判決乙為甲辦理過戶手續(xù)。但在第一審判決作出的第二天，乙就找到了丙，雙方約定乙以50萬元的價(jià)格將涉案房屋出售給丙，并于翌日網(wǎng)簽了存量房屋買賣合同，將涉案房屋過戶至丙名下。兩年后，甲訴至法院，要求確認(rèn)乙與丙所簽房屋買賣合同無效。 法院經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，丙在購買房屋的過程中存在四個(gè)事實(shí)明顯有悖生活常理：一是作為現(xiàn)房購買人，不實(shí)地考察目標(biāo)房屋；二是在一次性交付50萬元現(xiàn)金的購房過程中，沒有要求確定交付房屋的期限，于理不合；三是其與乙所簽合同約定簡(jiǎn)單，雙方自稱素不相識(shí)，卻僅兩次見面就完成了相識(shí)、協(xié)商、簽約、現(xiàn)金支付全部房款、辦理過戶手續(xù)等多項(xiàng)重大事宜，顯屬草率；四是丙在付款并取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證的近兩年時(shí)間內(nèi)，對(duì)于房屋交付問題不積極主張權(quán)利，與常理不合。且經(jīng)法院提示，丙仍不到庭，放棄進(jìn)一步陳述買房細(xì)節(jié)。 在此情況下，法院沒有認(rèn)定丙為善意第三人，最終判決甲與丙就買賣涉案房屋所簽的買賣合同無效。 ■類型6：故意以權(quán)利存在瑕疵為由要求確認(rèn)合同無效 案例：甲與乙簽訂存量房買賣合同，約定甲以133萬元的價(jià)格向乙購買一套房屋，任何一方如違約，需支付違約金39.9萬元。簽訂合同時(shí)，乙尚欠銀行貸款25萬余元未還，銀行對(duì)該房屋享有抵押權(quán)。合同簽訂后，甲向乙支付了首付款53萬，但乙卻未將該款項(xiàng)用于償還貸款并解除抵押，而是挪作他用，致使雙方買賣合同無法履行。 最終，法院審理認(rèn)為，乙收到首付款后怠于償還銀行貸款并解除抵押的做法，屬于在具備履行合同義務(wù)所需條件的情況下拒不履行合同義務(wù)的行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 ■類型7：偽造國家機(jī)關(guān)公文變更產(chǎn)權(quán)登記并將房屋出售 案例：甲曾經(jīng)與兄弟姐妹發(fā)生繼承訴訟，遺產(chǎn)中包括涉案房屋，法院終審判決房屋歸乙所有。但甲持與法院生效判決內(nèi)容出入很大的另一份判決到房管部門辦理了過戶手續(xù)。這份判決中涉及房產(chǎn)的一項(xiàng)變更為確認(rèn)房屋歸甲所有。取得產(chǎn)權(quán)證后，甲與丙簽訂房屋買賣合同，雙方辦理了過戶手續(xù)。后丙起訴甲依據(jù)合同交付房屋，法院在審理該案件的過程中發(fā)現(xiàn)了甲涉嫌偽造法院判決書的情況。由于甲涉嫌刑事犯罪，法院已將此案移送公安機(jī)關(guān)處理。 |
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