| 一則消息近日引起了很多人的關注。據報道，最高人民法院于2月19日下發了《關于當前形勢下加強民事審判切實保障民生若干問題的通知》（下稱《通知》）。該《通知》有部分內容涉及到了房地產，其中強調： 各級人民法院要妥善審理房地產糾紛，促進國家房地產調控政策貫徹落實。要站在維護法律嚴肅性、落實國家調控政策，以及維護經濟社會平穩較快發展的高度，嚴格適用情事變更原則，正確認定變更的情事與正常的市場風險、交易風險之間的界限，提高市場行為的可預見性和合同利益的確定性與可信賴性，促進房地產市場健康發展。要注意通過民事審判引導當事人樹立正確的市場風險意識，維護誠信的市場交易秩序。sf 這則通知發出了怎樣一種信號？sf 律師說sf 今后很難以“情事變更”要求退房 浙聯律師事務所主任律師戴和平 所謂的情事變更，是指在合同有效期間，非因當事人雙方的原因，突然間發生的情況轉變，這是在合同簽訂時無法預料的，如維持合同發生當時的效力，其履行顯失公平時，當事人一方可請求仲裁機關或人民法院變更或解除本項合同，以維持公允。sf 情事變更非常接近于不可抗力。sf 浙江騰飛金鷹律師事務所律師陳鐘 嚴格適用情事變更原則，源于最基本的法理與常識——依法訂立的契約應當嚴守，不能隨意變更乃至解除。sf 早在2009年，最高人民法院也曾出臺過《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》的通知，里面提到情事變更時，使用的是“慎重適用”。 這次的《通知》，用了“嚴格適用”，這意味著大家都要遵守契約精神，在簽合同時就要預見到，今后會有市場風險的存在。sf 在我這里受理過不少案子，之前都是因為情事變更調解掉了。sf 比如說，買家張先生買了一套二手房，簽訂合同之后出了新國十條，一下子沒辦法湊齊六成的首付，那么起訴到法院之后，以情事變更要求退房。后來法院組織調解，適當地賠了一點違約金。sf 如果說要“嚴格適用”情事變更，那么今后這類案件肯定會少起來，再進行調解也沒有司法依據了。sf 浙江海浩律師事務所律師 李慧 這條《通知》的出臺，表現出最高人民法院對于因市場風險提出的退房、終止按揭等是否屬于“情事變更”的理解，是傾向于否定的，這意味著以后購房者難以因房價下跌而主張退房。sf 由宏觀調控引發市場價格變動，不應適用情事變更原則，因為價格的變化屬于市場經濟的風險范疇。sf 購房者說sf 風險不能全部讓我們承擔sf 購房者 李先生sf 2010年上半年，我在蕭山買了一套二手房，簽訂合同的第四天，正好遇上新國十條出臺。當時我急死了，因為之前我已經有兩套房子，按照新政規定，我這樣的情況是不能貸款的，但是我一下子又拿不出那么多錢。和房東商量之后，對方也不同意，估計是對方覺得新政出臺，以后房子賣不出價錢。sf 沒辦法，我只能找律師，律師建議我用情事變更來退房，說北京當時已經有成功案例。后來跟房東協商之后，我賠了幾萬塊違約金了事。sf 購房者 趙先生sf 我也在向開發商要賠償，不過現在的理由不是情事變更，是因為開發商在銷售時隱瞞了一個重要信息。sf 現在再用“情事變更”來提出退房等要求，好像已經跟不上了，因為調控了這么長時間，什么樣的人有購房資格，能不能貸款，已經很清晰了。不過我還是認為，房子的總價這么高，如果風險全部讓購房者承擔，這有點不公平。sf 開發商說sf 大家都按合同來sf 德信集團常務副總裁費中敏sf 房價本來就有漲有跌，漲了獲利，跌了也應為自己的行為承擔責任。有些開發商現在降價同時還提出給老業主補償，我認為這種現象會擾亂市場，對行業不利，無法使房地產業平穩過渡。sf 方正房產常務副總朱宏波sf 有了這個《通知》，以后有業主因降價要求補償或退房我們就有法可依了。這兩年房價一跌，全國各地都有房鬧。開發商為了生存，本著“大事化小，小事化了”的精神不得已采取補償老業主的辦法。以后再出現類似的問題，肯定會嚴格按合同條款來。sf 華盛達閱城營銷總監蔣琛 sf 在商品房買賣合同中就對退房條件有約定，中間并沒有提及降價的條件。大家都要按合同來。這個《通知》出來后，有些購房者如果退房或補償不成，可能會從房子質量、配套上挑毛病。對此，開發商更應該保證房源的質量，按約定的合同條款來交付。 |
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