業內預期二季度房地產政策微調限購年限或放寬

2012-1-8 22:35| 發布者: 歸巢資訊| 查看: 2496| 評論: 0|原作者: 童峰

摘要: 周亞霖張延龍康怡　　房地產調控的風向微轉。　　本報采訪的相關人士大都稱，中央政府將對現有房地產政策進行微調。　　支撐他們做出上述判斷是他們堅信，2012年在穩健的貨幣政策基調下，放寬房地產調控不會導 ...

周亞霖張延龍康怡　　房地產調控的風向微轉。
　　本報采訪的相關人士大都稱，中央政府將對現有房地產政策進行微調。
　　支撐他們做出上述判斷是他們堅信，2012年在穩健的貨幣政策基調下，放寬房地產調控不會導致2009年房地產市場“一飛沖天”的光景再度上演；與此同時，2011年房地產市場史無前例的嚴峻調控，已給地方政府帶來巨大的財政壓力及債務風險，由此增加經濟放緩風險及相關的失業問題，正在引發更多的擔心。
　　接受采訪者普遍認為，決策者對地產繼續降溫所引發的問題在“兩害相權”進行思考之后，第二季度對地產調控略有放松也成為了被采訪者預判的主流。
　　對首次置業的貸款放松，適當放寬外地剛需購買者限購資格，成為預期中政策微調中率先出現的措施，但力保剛需，抑制投資投機的基調依然不會改變。
　　此前，2011年12月23日，住建部部長姜偉新在北京國誼賓館舉行的全國住房和城鄉建設工作會議上，對于房地產調控取得的成績予以肯定，同時稱調控的總體態勢將會延續。
　　然而，對于首次購房，姜偉新給出了區別對待的信號：“支持居民合理購房需求，優先保證首次購房家庭貸款需求，且在首付款比例和利率上會體現優惠政策。”
　　1月4日，人民日報刊發了來自國務院發展研究中心的署名文章“以‘鼓勵消費、抑制投機’為目標，適度調整房地產調控方式”。
　　信號
　　在資金層面，微觀層面也感受到了一些微妙的變化。
　　中駿置業常務副總裁李維告訴本報，他感覺現在四大國有銀行審批房貸的速度快了一些。而一家全國性房地產公司的高管則告訴本報，現在銀行對于開發貸放款和房貸審批速度比2011年第三季度快了很多。他們認為這和12月初降低存準率有關，而因此釋放的銀根，相當一部分錢會流到房地產上去，宏觀調控政策上的放松也讓地產界人士在寒冬看到一絲希望。
　　房地產大佬潘石屹(微博)則在微博中“閃存”了一句話：“房地產信貸將會在春節放開。”雖然沒有更多解釋，但一向對于政策敏感的潘如此發聲，絕非空穴來風。
　　早在2011年11月北京環渤海鋼鐵論壇上，全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康的發言頗有深意：“這個部長強調相關的信息條件具備了，限購會被其他條件替代，這個邏輯在很多領域里都有啟示性的。”
　　數日后，在過去一年中扮演了政策“出聲口”的北京房地產協會秘書長陳志則在公開場合積極呼吁，將外地人在北京購房的資格限制從連續納稅五年變成三年。這被視為是一種借助行業協會向中央試探口風的行為。
　　在市場人士看來，去年下半年佛山的限購放松政策盡管被中央政府迅速叫停，但實際上已經成為地方政府面對巨大壓力的一個試探性舉動。近期，中山限價的叫停被當地開發商暗自叫好。在中山取消“最短命”的限價之后，雅居樂地產立刻將其在廣州一個項目停止了甩賣，將原本的價格從11000元每平方米回調到了16000元每平方米。在他們看來，廣州項目因為價格上調導致回款滯后的影響，完全可以通過中山項目來消化掉。
　　從經濟放緩到就業壓力
　　現在，由房地產相關收入銳減導致的財政乏力，特別是直接以土地出讓收入為收入支柱的市一級財政的乏力而引發的一些現象開始引人關注。
　　在河北首府石家莊，市財政資金匱乏和市場流動性緊張直接導致了高速公路的停工。
　　該市計劃的五條高速公路，只開工了兩條西柏坡高速和西阜高速(連接西柏坡、阜平城南莊與五臺山的高速公路)，西柏坡高速已經正式通車，但西阜高速于2011年4月份開工建設后，很快便處于半停工狀態。
　　知情人士透露，因為沒有資本金，正式開工不久后，西阜高速始終處于半停工的狀態，沿線的征地拆遷所需的款項，也沒有著落。
　　2011年年初，石家莊市交通運輸局局長賈連海在一次工作會議上宣布，全市高速公路的總投資計劃年內完成127.3億元，接近“十一五”的總和。臨近2011年年底，年初制定的宏偉目標鐵定是難以完成了。
　　而這種大量的投資建設在過去的幾年在大部分省會城市莫不如此。
　　一家大型地產公司的高管在近期項目推進中就發現了一個規律，在他們項目布點的諸多城市中，凡是過去有大規模的基礎建設投資的城市，地方政府都顯得“求資若渴”，譬如合肥、大連。還有一些中小型城市也顯示出對資金的巨大渴求，連云港(4.09,0.04,0.99%)、鹽城等等。據悉，在合肥，2008年間出現的開發商拿地可以分期付款的政策又再次重現。
　　中心城市的日子也不好受，以北京為例，前三季度GDP增速墊底。2011年前三季度GDP增速倒數后三位分別為北京、浙江、廣東。這些區域無一不是限購的重點。從沿海到中西部，從中心城市到二、三線城市，進入2012年，保增長的基調使得地方政府面臨的壓力愈加嚴峻。
　　林松立說，房地產調控造成土地出讓收益大幅度下降，地方政府投資隨之大幅度下降。投資40%是由地方政府提供的，7%來自中央，如果地方沒有錢了，那投資增速自然就放緩了。他認為，未來五年，地方政府的投資仍然必須依靠土地出讓收益來支撐。
　　而過去一年，相當大部分城市因為調控而造成的土地流拍和土地收入銳減是一種常態。
　　北京中原市場研究部統計公開數據顯示，2011年，大部分城市土地收入都出現了明顯下調，其中超過千億的兩個城市：上海土地出讓金為1204.9億，同比下調20.4%，北京土地出讓金為1055.1億，減少了35.8%。全國主要130個城市，年內土地流標達到了900宗，其中居住類流標達到了420宗。總流標數量相比2010年的280宗上漲了2.2倍。
　　經濟增速放緩可能引發的失業問題，成為關注的焦點。“房地產不會垮，也不能垮”，陜西省房地產研究會會長王圣學說，“情勢又回到08年底保增長、保穩定、保就業的基調，但又不能像當年一樣發票子、上項目、刺激需求，特別是房地產行業的大規模救市。”
　　王圣學說，目前保增長和穩物價壓力并存，增長如果降低到8%以下就會危及到就業。“房地產行業產業鏈太長，涉及七八十個行業，幾千萬人就業問題”，他說。
　　據記者了解，目前，許多裝修公司已經開始歇業或裁員。一家上市的房地產公司的總裁告訴記者：在他周圍，很多地產老板都開玩房地產業協會理事、重鋼朵力房地產公司董事長黎偉，如果房地產帶動的64個行業都受到影響，從而引發的失業問題會是政策制定上最先考慮的。中國正處于一個戰略機遇期，政府不會容許高失業率的出現。而調控的放松可能就在2012年第二季度。他認為上半年房價回穩，下半年房價將回暖。
　　渣打銀行(微博)中國區經濟學家李偉也稱：如果經濟基本面不佳，對房地產調控可能會有適度的放松。而同時，渣打銀行還預計中國將在2012年頭幾個月經歷重大的經濟降溫，但受到大政方針的推動，會出現反彈，中國2012年GDP的增幅將從9.2% 降至8.1%。
　　之前渣打曾成功預測中國將在12月降低存款準備金率。因此，兩會被認為是一個很重要的時點，而政策發酵到最后落地還需假以時日，所以2012年第二季度尤為關鍵。
　　北京大學房地產金融研究中心主任馮科認為：靠投資拉動的經濟增長模式就沒有改變過，強調經濟結構轉型，這些話都說了很多年了。他預計對房地產調控會有一場中度的放松的到來，可謂是外緊內松。畢竟今年的基本面不容樂觀，他觀察第一個重要時點就是2012年兩會之后。
　　林松立則認為：2012年二季度就會有對地產的被迫放松。他認為信貸投放，政府能允許的額度為8.5-9萬億(無論經濟如何下滑)，遠低于投資增長所需，而且2011年房地產開發貸艱難，2012年下半年起極有可能放開——難以想象一個占據20%以上投資比重的支柱行業連續兩年很難貸款。
　　微調
　　“政策不松動，市場就不會變”，王圣學說，“但也不用過于悲觀，最有可能的事情是對政策進行適度調整，比如一些過分嚴厲的限購措施會松動。畢竟，長期的行政干預不符合市場規律和規則。”以政策風向標著稱的《人民日報》在1月4日發表文章稱要“適度調整房地產調控方式”，無疑亦支持了這種看法。不過市場人士也表示，從各方態度看，政策全面放寬的可能性并不大，穩定房價仍是這一輪漫長調控的主目標。
　　除限購外，另一種放松的可能是信貸政策。某大型國有銀行內部人士和某家信托公司高管稱，對于剛需的，信貸政策可能會放開，譬如首套房的貸款政策。
　　一位北京金融圈的資深人士告訴記者：他們圈子里很多人都打算在七、八月份買進大量的地產股，賭一把。
　　中國銀行(2.96,0.00,0.00%)(微博)的一份2012年第一季度中國經濟金融展望季報也呼吁“可以考慮對政策進行‘結構性’微調：首先，針對首套房貸制定實行結構性寬松政策，降低首次置業者的首付比率，加大對首次置業者的利率優惠力度，以促進剛性需求對房地產平穩發展的支持作用。其次，在制定限購政策時，不應以‘戶口’為唯一條件，還應考慮居住年限久、納稅記錄完整和連續的常住人口。再者，鼓勵商業銀行加大對保障性住房建設的資金支持力度，以促進房地產投資的平穩增長”。
　　那如何保證原來抑制投資投機的主基調不改變呢？
　　房產稅逐漸鋪開會是一個抑制投資投機，從而又能改觀土地收入銳減這個窘境的辦法。40個重點城市個人住房信息系統2012年上半年要實現與住建部聯網。住建部已經初步完成系統應用軟件的開發，并開始啟動了部分重點城市與住建部的聯網工作。這些都是房產稅全面鋪開的一個征兆。
　　聲音
　　絕大部分人士都認為；對地產調控大方向上是不會改變的，調整還是微小的。實體經濟中大量資金進入地產導致空心化以及房屋消費過高對消費的擠壓，這些都將成為經濟增長模式改變的畔腳石。
　　上一輪房地產過快增長所帶來的陰影，仍然籠罩在許多人的心頭，一位發改委官員告訴記者，按照他的判斷，房地產開發貸和信貸不會放松，甚至會更嚴厲。而一位接近住建部人士告訴記者：至少不會出臺更嚴厲的政策。
　　華遠地產(3.45,0.31,9.87%)董事長任志強(微博)稱，房地產調控放松不是容易事，起碼住建部不會松口。之所以住建部強調“首套住宅應當優惠”，是因為對于首套住房的利率優惠，本來就寫在“國八條”里，不是新東西，但是在2011年10月份，銀行卻提高了對于購買首套住房的利率，這是導致房地產下滑的直接原因，對于購買首套住宅利率回到2011年10月前的優惠程度，并不是什么新的調整，本來就應該那樣。
　　一家大型房產公司的高管認為：對于今年的樓市調控，還是不能太樂觀，房地產這個財稅工具的邊際效應在降低，負面作用卻不斷地加大，才引發了今年最嚴厲的調控，所以不要太強調房地產在決策者心目中的重要性。
　　清華大學中國與世界經濟研究中心研究員袁鋼明說，“因為他們(認為調控會放松者)根本不知道房地產對中國經濟的破壞程度有多大。房地產早就已經不是支柱產業了，泡沫投機造成各種資源的惡性傾斜，社會風氣的敗壞，這是當前的情況，造成老百姓生活負擔的加重，長遠來看情況更加糟糕，日本就是一個典型，下一步這個泡沫肯定會崩潰”。
　　大部分人的看法是，“過度救市不對，一把卡死也不對。現在應該對2008年那次救市的影響進行研究，不能再犯過度救市的錯誤，要進行反思。”