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房地產調控再難也應堅持到底

2012-1-2 08:32| 發布者: 歸巢資訊| 查看: 1951| 評論: 0|原作者: 童峰

摘要: 房地產調控再難也應堅持到底 1、《 中國房地產戰爭 》 2、《 拿什么拯救中國經濟 》 核心提示:只要有穩定的實體經濟、均衡的利益分配格局、加上嚴格的貨幣紀律,房地產調控必然成功。 地產調控必然拖累經 ...
房地產調控再難也應堅持到底
1、《 中國房地產戰爭 》
2、《 拿什么拯救中國經濟 》

核心提示:只要有穩定的實體經濟、均衡的利益分配格局、加上嚴格的貨幣紀律,房地產調控必然成功。
    地產調控必然拖累經濟增長,但再困難,房地產調控也應該堅持到底。目前的這一輪調控關系到中國經濟發展的大局,關系到地方財政改革,只能成功不能失敗。
    中國的房地產泡沫需要抑制。從房價收入比、租售比以及房地產總市值占GDP的比例來看,中國的房地產泡沫不可持續,如果不主動調控,必然成為引爆未來中國實體經濟與金融的炸彈。
    為了追求經濟增速,此前的房地產調控屢屢折戟沉沙。2010年之前,中國的房地產市場大約兩三年就經歷一輪調控,但從來沒有調控到底的先例。由此造成的結果是,房地產調控短期化,市場預期混亂,中國宏觀經濟周期隨之變化,市場投機心態越來越重。
    調控必須穩妥、漸進。
    總結此前的調控經驗,只要全球經濟與中國經濟出現大動蕩,調控就難以推進:2008年下半年房地產調控之所以放松,是次貸危機導致全球經濟崩潰倒逼所致;2003年出現SARS,擔心通縮,政府通過房地產與汽車消費拉動消費;隨著歐美債務危機,全球實體經濟日益疲軟,類似于IMF總裁拉加德等全球金融人士,紛紛暗示中國應該放松調控。此時,中國國內經濟的穩定,才能為房地產調控騰出空間。最近宏觀經濟數據顯示,出口下行,消費沒有質的飛躍,如果只靠投資拉動,恐怕行之不遠。中國的房地產調控的宏觀經濟根基尚不穩定。
   
    調控要防止出現金融動蕩。房地產是投資品種,與金融有密切聯系。房地產抵押品出現40%的下跌,此時必然會導致房地產抵押品大幅下挫,在極端情況下甚至價格跌到零,資不抵債,從而引爆債務危機。到那時,信用市場必然凍結。東南亞金融危機與美國次貸危機,已經向我們兩次預演了房地產泡沫崩潰后的信用凍結慘狀。
    2008年房價下跌,媒體披露深圳出現過停止繳納按揭貸款的小高峰,最后靠貨幣寬松和房價上行才得以解決。因此,房價在逐漸下行中去除價格泡沫,是調控成功的基礎。急功近利地希望畢其功于一役,當房價同比大幅下跌,造成資產負債表退化,最終將危及此輪房地產調控的效果。
    調控必須兼顧各方利益。目前地方政府的財政主要靠土地收入,土地收入下降對于地方基建、投資甚至對于地方的一些社會保障的資金來源,會產生非常劇烈的負面影響。
    一些地區的地方財力正在經受考驗。今年第四季度以來,全國土地收入流拍嚴重,12月6日,中原地產的統計數據顯示,前11個月,全國130個主要城市土地市場總土地出讓金為1.18萬億元,與去年同期相比減少了5200億元,減少了30%。如果計算全國所有城市,則今年土地財政將可能減少上萬億元。
    為了彌補土地財政損失,預計明后年房產稅在發達地區試點范圍將有所擴張。2011年12月底眼看快到,住建部希望重點城市繼續執行限購令,各地面臨財政困難,如果取消限購令,則房價有極大的可能出現報復性反彈——雙方處于僵持階段,如果不從房產稅等體制上突破,保持長期有效的房地產調控政策,將非常困難。
    房產稅水到渠成。從1998年之后,通過培育房地產與汽車市場拉動內需告一段落,目前要靠調整房地產與汽車消費稅收,來重新建立財政根基,從生產稅向消費稅、財產稅過渡。而房產稅是未來可以想象的大稅基。
    房地產調控取得成功,還需要嚴格的貨幣紀律。房地產市場忠實地體現了房價泡沫是貨幣泡沫延伸的理論。在房地產調控期間,恰好是中國廣義貨幣大發特發的時間。根據央行的數據,截至2003年末,廣義貨幣M2余額22.1萬億元,截至2010年末,M2的余額為72.6萬億元,短短7年的時間,廣義貨幣發行增加了50.5萬億元。
    按當前的匯率計算,目前中國的廣義貨幣存量已超過12萬億美元,廣義貨幣存量占GDP的比重更是達到了1.8倍。無論從貨幣存量的絕對數還是貨幣存量占GDP的比重來看,均已是世界上最高的國家。貨幣泡沫不除,房地產泡沫難以根除,即便通過嚴厲的打壓政策抑制住泡沫,一旦調控放松房價就會出現報復性反彈。
    只要有穩定的實體經濟、均衡的利益分配格局、加上嚴格的貨幣紀律,房地產調控必然成功。


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