房產價松動、限購延續樓市寒冬里的眾生相調查

2012-1-2 08:16| 發布者: 歸巢資訊| 查看: 2344| 評論: 0|原作者: 小曾

摘要: 房產價松動、限購延續樓市寒冬里的眾生相調查：房價終于開始松動,樓市調控到了關鍵時刻。房價是真降還是假摔?購房者買還是不買?在多重政策疊加下,開發商資金還能維持多久?連日來,本報記者深入樓市,探房企,訪市民,傾 ...

房產價松動、限購延續樓市寒冬里的眾生相調查：房價終于開始松動,樓市調控到了關鍵時刻。房價是真降還是假摔?購房者買還是不買?在多重政策疊加下,開發商資金還能維持多久?連日來,本報記者深入樓市,探房企,訪市民,傾聽各方聲音,試圖尋找答案。從今天起,本報推出“樓市過冬”系列報道,敬請關注。　　12月3日是周六,在濟南一家房地產公司擔任營銷總監的林強早早起床趕往公司。林強說,他們有兩個在售樓盤,開盤四五個月了,至今還有大量房子沒賣出去。

　　銷售冠軍

　　沒了用武之地

　　按照慣例,周六看房的人比平時多,但林強再次失望了。他徘徊在鴉雀無聲的售樓大廳,渾身冷颼颼的。整個上午,他沒看到一個客戶,偶爾響起的電話鈴聲是那么刺耳。

　　這個周六,剛結婚的濟南市民李恒夫婦正在租來的兩室一廳里,招呼著幾個好友打夠級。這些年輕人都沒房子。李恒說,房子一定要買,但不著急。“新聞天天說房價要降,等等再說”。

　　售樓小姐王雅君比他們無聊多了。在闊氣的售樓處,王雅君百無聊賴地用手機QQ聊天。王雅君是個年輕的“老江湖”,別看她只有27歲,但干這行已有五六年了,伶牙俐齒,經驗豐富,是這里的銷售冠軍,現在她渾身的本事似乎沒了用武之地。

　　“我知道,他們都在消磨時間,但大環境不好,再逼他們也沒用。”王雅君的上司吳元江,把這一切都看在了眼里,但他沒有戳穿他們。身在其中,他能體會他們的難處。

　　“團購、特價、打折,該用的營銷手段都用上了,但成交依然沒有起色。”賣不出房子,林強很著急,這個年輕的營銷經理和他的銷售團隊壓力與日俱增。

　　林強回憶:“六月份還相對樂觀,每周積累的客戶最高能到30個,而在此后的七八九三個月,每周積累客戶的數量直線下降,從十個到幾個,再到幾個星期都積累不到一個。”

　　吳元江還透露,現在成交的房源大都是面積小、總價低的低端房,而且有一半以上的房源是團購客戶,現在這部分需求也戛然而止,數百套尚未推出的房源正“嗷嗷待哺”。

　　投資買房

　　如意算盤打錯了

　　“房價降是降了,但2013年才交房,萬一開發商跑了怎么辦?”住在濟南燕山立交橋附近的李毅然打算把父母接到濟南,他看中的一個樓盤88折促銷,算下來每平米降1000多元,非常劃算,但他不敢買,更傾向買現房。

　　李芳的經歷則有點冷幽默。最近一個月,李芳只忙活了一件事,就是發動各種關系退房。年初看到房價還有不斷攀高的趨勢,李芳托關系搶了一套。她打的算盤是,等房價再漲漲轉手賣了,少說也能賺一二十萬,但房價降了,愿望似乎落空了,她想趕緊把房退了。

　　李芳買房,幾乎買在了最高點上。濟南一家地產網站監控了這個樓盤的價格走勢:2010年開盤后,這個樓盤的價格以30度角坡度直線上漲,半年后價格松動,10月份后,由于不斷推出特價房和打折促銷,該樓盤均價降了,130平米售價97萬。

　　一周過去了,李愛明激動的情緒還是難以平靜下來。11月28日,他和其他業主發起了“占領售樓處”行動,致使一樓盤售樓處當天無法對外開放,在省城引起軒然大波。

　　“開盤時,每平米8500元至9000元,現在內部認購價格降到6000元至6500元,90平米的房子兩個月損失二十幾萬元。”李愛明9月買的房。買了房的業主普遍認為,“內部特惠”就是變相降價,開發商降價,使業主資產嚴重縮水。

　　“看走眼”的還真不少,錢平對此有親身體會。因為工作關系,錢平和濟南幾大開發商關系熟絡。以前親朋好友找他,無非是想走后門買房,現在買房的沒有,退房的倒有三個。

　　完不成銷售任務

　　走馬換將

　　由于銷售不暢,年度銷售計劃已成為絕大部分開發企業不可能完成的任務。“我們年度回款任務10億左右,而目前到賬回款不超過6個億,任務基本無望完成。”青島一在售項目售樓處,開發企業負責人王英杰坦言。

　　濟南一家開發企業的營銷經理徐偉也在私下透露,直到9月底,他們的年度銷售任務才勉強完成三分之一。

　　山東中原投資顧問總監薄夫利估計,在濟南有九成甚至九成以上的在售項目,都完不成今年的銷售任務,外來的一線開發企業也在其列。他說:“金九銀十都成了泡影,指望年底沖刺實在是異想天開。”

　　數據或許更具說服力。統計數據顯示,11月,濟南商品房成交急劇萎縮,其中11月21日到11月27日,濟南共成交商品房768套,比前一周減少524套,環比下跌40.56%。而調查機構提供的數據顯示,10月份,青島住宅成交面積同比下滑56%。

　　由于年底的計劃報表將十分難看,濟南地產業已經有傳言,大批在售項目將面臨重大人事調整,包括銷售部門負責人、財務部門負責人在內,年底將被“走馬換將”。

　　采訪中,一家外來企業的營銷負責人苦著臉說,目前他們的人事調整還沒跡象,但據企業高層傳出的消息,由于銷售任務沒有完成,年底的績效、獎金以及福利等都要大打折扣,而他的個人消費計劃也面臨著重大調整。

　　今年調控政策一覽

　　限購令

　　1月26日,國務院辦公廳下發通知,要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施。濟南市規定,自2月25日起,濟南市區已有1套住房的本市戶籍居民家庭限購1套住房。2套及以上住房的家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市市區向其售房。

　　限貸令

　　4月17日,國務院通知要求遏制房價過快上漲,實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。其中明確規定,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

　　限購擴容5條標準

　　住房和城鄉建設部8月份提出的限購擴容5條標準:6月份新建住房價格指數同比增幅或1至6月新建住房價格指數月環比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區域中心城市周邊,外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調控政策執行不嚴格等突出問題,社會反映強烈的。

　　限購到期延續

　　住建部相關人士12月4日證實,住建部日前知會地方政府,對于限購政策將于2011年年底到期的城市,地方政府需在到期之后對限購政策進行延續。