捅破萍鄉房地產不能說的秘密

2012-1-2 07:47| 發布者: 歸巢資訊| 查看: 2424| 評論: 0|原作者: 江鳳

摘要: 一直以來，房地產開發商就是奸商的代名詞――他們唯利是圖，不遺余力地壓榨老百姓的血汗錢，任憑道德的審判也難撼利益熏心；他們面目猙獰，公開叫囂沒有義務為窮人蓋房子，面對板磚無數，卻也能閑庭信步，心安理得； ...

一直以來，房地產開發商就是奸商的代名詞――他們唯利是圖，不遺余力地壓榨老百姓的血汗錢，任憑道德的審判也難撼利益熏心；他們面目猙獰，公開叫囂沒有義務為窮人蓋房子，面對板磚無數，卻也能閑庭信步，心安理得；同樣也是他們，能為自己的私生活

揮金如土，而面對骨肉同胞的不幸遭遇卻一毛不拔，冷眼旁觀……
凡此種種，國人對開發商群體的集體譴責，甚至將其推上道德的審判臺，原因無外乎在既有的體制下住房承載了國人過多的不可承受之重。
作為這個群體中的一員，捫心自問，良知尚在，故受朋友之邀，將自己從業10余年的經驗匯編成文，并發表于貴地，希望能為有置業需求的朋友提供一些有益的見解。
愿大家都能有一個美滿的“家”。
購房陷阱一：售后返租，看上去很美
住宅項目基本上不會采用售后返租的銷售模式，而一些地段較差的商業項目大多會采用這種伎倆。但是這些項目往往孕育著多重風險，甚至是一些致命的風險。
先解釋一下什么叫售后返租
售后返租，顧名思義，就是開發企業將物業銷售給購房人，同時再與購房人簽訂面向特定租賃對象、特定期限和特定回報率的租賃合同。
舉例來說，有一大型商業項目，開發企業將項目拆分銷售給眾多購房者，同時這些購房者將已購物業出租給開發企業指定的租賃對象3年時間，為此開發企業或者其指定的企業在租賃期內每年支付給購房者當時購房款8%的租金作為回報。而這3年的租金可以一次性折抵購房款，也就是說假如當初10000元一平米的物業，只要你簽訂了這個租賃合同，即可用7600元一平米的價格購得，但是前3年的租賃期間你將收不到任何回報，只能等3年后重新簽訂租賃合同，再約定租金。
先讓我們來分析一下，為什么開發商會采用這種銷售模式：
1、投其所好，便于銷售。開發企業就是看中一些購房人貪圖省心，租給開發企業或者其指定的企業后省去了自己奔波出租的麻煩。
2、讓銷售更有噱頭。這些商業項目往往地段比較差，難以形成商業氣候或者需要較長時間的培育，導致開發企業資金回籠速度慢，財務成本上升等原因。所以就將其包裝成理財

產品來賣，以總價小、回報穩定、坐擁物業升值來打動購房者。
3、占有溢價利潤。這類項目往往采用先提價后返租的方式來銷售，銷售價格一般都比周邊散售類同性質非返租物業要高出許多。即便是返租額抵扣后也不見得要比周邊類項目價格低。
4、轉嫁風險。這類項目基本上不會和購房者簽訂太長時間的返租合同，因為返租只是為配合銷售，將項目銷售一空這才是目的。所以簽個3年的返租合同就足夠了。不過關鍵就是這個3年（商業項目的培育期一般就是開始的這3年），如果商業項目培育成功，開發企業盈利點就是吃租金的差價；如果商業項目培育失敗，開發企業是絕對不會吃虧的，反正已經賣完了，最壞的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的風險也只能由購房者自己承擔。
再讓我們分析一下購房者可能存在的風險：
1、如果遇到無良開發企業會，則會成立一個獨立的殼公司作為特定的租賃公司，而不會以開發企業出面承租這些已經銷售的物業。這樣一來即使今后經營不善，殼公司申請破產即可，不會波及到開發企業。殼公司一旦破產，那么原先對購房者的所有承諾都將成為一紙空文。更別說今后每年的返租額了。
2、如果以租金的形式返還，承租方現金的支出必須要有財務憑證，所以他們必定會索要發票，一般返租合同肯定不會涉及到這點，或者是被開發企業故意忽略了，忽略的目的就是把住對自己有利的證據，以備不時之需――很多人是不愿意提供發票的，因為國內對房屋出租的稅率雖然各地都不一樣，但加上地方附帶稅種后都挺高的。
3、物業的外墻、樓頂和室內廣告牌位的使用是會產生收益的，但這些收益已經被承租方支付的固定收益覆蓋，所以這些收益往往被購房者忽略，而被開發企業私吞。
4、買的永遠沒有賣的精。在這類項目銷售前，開發企業是做過仔細核算的，先提多少價格，再給多少的返租額，給幾年，都被反復計算，宗旨就一個：利潤的最大化。所以這類返租物業就是開發企業玩的數字游戲

而已，吃虧的永遠是購房者。
5、這些返租類物業最大的問題在于租賃期滿后的再續問題。如果有一批購房者不續簽租賃合同，那么商業項目的統一性將無從談起。直接的后果是越做越亂。一旦亂了，物業的商業價值就低了。
所以這些售后返租類的項目存在著巨大的不確定性，而這些不確定性對于處于弱勢的購房者來說就是風險。當然我并不是反對所有的售后返租類項目，只是這類好項目鳳毛麟角，太難甄別，關鍵還是要認品牌企業，不過也要當心偽品牌企業。我建議對于一般的購房者還是不要拿著可能是一輩子的積蓄去賭這一把。
以上內容還是很膚淺的談及表面問題，在我今后其它系列的文章中還會有更深入的解釋。
購房陷阱二：精裝修房，怎么算怎么不劃算
現在很多開發企業在鼓吹要做精裝修房，要倡導綠色環保，要做品質企業，其中不乏萬科這樣的大佬級企業。我不得不承認，精裝修房今后是一種必然的趨勢，比如在國外一些發達國家就不允許銷售毛坯房，只允許裝修過的具有硬裝標準的房子在市面上銷售。但是這僅僅是一個趨勢，至于需要多少年才能成為主流，誰也不能說清楚，倒是這些鼓吹精裝修房的企業在這里面有不少不能說的秘密。畢竟天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往，商人無利不起早，沒什么便宜可得房產商們卯足了勁，玩命吆喝干什么？
讓我們看一看為什么房產商熱衷于做精裝修房：
1、國內到目前為止，還沒有一個關于精裝修房的交房驗收標準。沒有標準就意味著有空子可以鉆，有空子可以鉆就意味著有利可圖。所以市面上一些開發企業報出的裝修標準（一般為硬裝）2000元一平，3000元一平都是開發企業自己的標準，反正沒有國家標準，就只喊高的，不喊對的。
2、精裝修房是開發企業的二次利潤所在。如果開發企業說“我只賺你一次買房的錢，裝修是不賺錢的。”你信嗎？這話信得過，母豬也上樹。對于開發企業來說規模化的采購和施工能在成本上比一般個體裝修低很多，而精裝修的價格又比市價高出不少，可想而知這里面的利潤到底有多豐厚。
3、一些不良開發企業在虛增成本，變相逃稅。這其實是行業里公開的秘密，今天我就把這層窗戶紙捅破。一些非品牌的不良開發企業，通過成立獨立的裝修公司，以虛報高價材料和人工的方式來做高成本，進而減少房地產開發企業納稅的稅基。不僅如此，通過某些方式這個獨立的裝修公司在某種程度上來說就是一個提款殼公司，其實際業務往往是承包出去的。
4、保證開發企業自身的品牌價值。這是建立在犧牲購房者自主選擇權的基礎上的。一些品牌開發企業為了讓業主不破壞產品的統一性和美觀性，以保證自身的品牌價值，所以熱衷于提供精裝修房，甚至有些企業為了不破壞產品的外立面，強行搭售中央空調。
總而言之，精裝修房概念在國內還處在萌芽狀態，尤其是一些2、3線城市，在監管層面，又缺乏統一的標準作為依據，所以導致目前精裝修房市場亂象叢生，時有購房者遇到問題之后投訴無門，之后不了了之，只能自認倒霉。
在這里我建議購房者不要輕信非品牌房產企業的精裝修產品，可以多花點時間和精力，找一個口碑不錯的裝修公司完全能勝任愛家的裝修工作，更關鍵的是這樣可以節約不少的開支。可以說這是很劃算的事情。
購房陷阱三：土地性質，重點要搞清楚
這里有必要解釋一下：
目前我國采用的是土地批租制，土地所有權分兩種：集體所有和國家所有，集體用地經征地后才能變成國有用地，否則不得在市場上交易，只能在集體內部流轉。
土地性質可以分為商業用地，住宅用地，工業用地和公用事業用地。商業用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工業用地批租期限50年。科學、教育、文化

、體育

、衛生、軍事

和行政用地為國家無償劃撥。
市面上有一些項目打著酒店式公寓，或小產權房的旗號，在大肆兜售，其實里面蘊含的風險是很大的。
酒店式公寓和公寓式酒店在規劃學上的定義是不一樣的，酒店式公寓用地性質是70年的住宅，而公寓式酒店用地性質則比較復雜，但肯定不是住宅用地。現在市面上有些不良開發商就在玩文字游戲，故意隱瞞或者美化用地性質。
比如在商業用地上蓋物業，然后以酒店式公寓的名頭當住宅出售。殊不知，這里問題多多：
1、商業房是不能落戶的。
2、商業房的用水用電價格比住宅高出許多。
3、商業房改變用途做住宅用，是不允許使用管道燃氣的。
4、根據《物權法》，商業用地使用權到期后無法自動續期，甚至要補交土地出讓金，如有公益需求國家可無償收回。而住宅用地使用權到期后可以自動續期。
又比如在集體用地上蓋物業，然后以酒店式公寓或小產權房的名頭出售，問題更大：
1、集體用地是不允許分割產權的，所以不能產權到戶，只能以租賃若干年的形式進行交易。如此一來，購房者將喪失或部分喪失對所購物業占有權、收益權和處置權。
2、集體用地不得在市場上交易，只能在集體內部流轉。幾年錢北京

轟動一時的“畫家村”事件就足以說明這其中的巨大風險。
在這里我建議購房者在買房前務必搞清楚您所購買物業的土地性質是什么，這些《商品房預售證》里都有，如果有必要可以索要《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程開工許可證》。我得建議是千萬不要買商改住項目和小產權房，更千萬別給開發企業給忽悠了，說什么現在商業項目或小產權房不限購、不限貸，那都是扯淡。小產權房銀行根本不給貸款，因為是違法產品。如果商改住項目真的好，那開發企業為什么不自己留著呢？
購房陷阱四：拍賣銷售，讓購房者很受傷
有一些房地產開發項目就是不喜歡走尋常路，搞什么公開拍賣銷售，把房源放到拍賣行里以舉行拍賣的方式進行銷售。為了謀取利益，真是用心良苦啊。我在這里就給大家揭露這一丑行。
像這樣的方式一般會采取如下幾個步驟進行：
1、樹立價格標桿。先推出最好的房源，不要多，就幾套即可，找些自己人去拍，也就是老百姓所說的“托”，把價格托到市場價格以上，至于托多少，按照當地樓市和國家經濟形勢，以及該項目在蓄客期的受歡迎程度而定。
2、立體宣傳。等價格標桿樹立起來了就開始猛砸錢，利用當地的宣傳渠道進行多方位的立體宣傳，說什么出樓王了，什么熱銷啊，溫州炒房團來了啊，人為制造緊張氣氛和房價高預期，以此來聚攏項目人氣和打動潛在購房者爭相下單。
3、剪羊毛。等一波又一波的宣傳攻勢結束后，那些不明就里的購房“敢死隊”就這樣稀里糊涂地擠爆拍賣現場或是售樓部，用高于市場價購買那些比開發商故意樹立的價格標桿房低一些的房產，還喜出望外的自認賺到了。殊不知，這樣的價格根本就不是當前的市場價，不知道要曬多少年的太陽才能增值。他們是被開發商樹的價格標桿給弄迷糊了。
這種操作手法是這兩年開始普遍在各地出現的，以前并不多見，只能當個案來分析。至于這種現象為什么會涌現，無外乎是利益的驅動，說穿了就是對開發商有利。這是一個零和游戲，對開發商有利，那么對購房者就不利――拋開時間維度，這就是零和博弈。
購房陷阱五：買賣期房，您悠著點
首先我們必須要明確一點，按照國家相關的法律法規，期房是明令禁止買賣的。但是各方在利益的驅動下，我國樓市的炒樓花現象，總是或明或暗的存在。在這里我就講一講期房買賣所存在的風險。
我們可以這樣理解，開發商在期房買賣上扮演著至關重要的角色，因為只有炒作項目才能紅，也只有紅了才能創造溢價利潤。說得直白點，開發商就是靠一群炒房客把樓盤價格炒高的，而最大的炒房客就是開發商自己，因為他掌握著樓盤的定價權。
對于期房的轉讓，一般性開發商都會給這些炒房客一條暗道，收取一定的費用后幫助更名。不多說了，還是讓我們看一看存在的多種情況：
1、樓盤未領《商品房預售證》，開發商內部銷售期間，只簽訂《購房意向書》或者《認購書》、《購房定金合同》等，尚未不到房管部門備案的，只要開發商同意，就可以轉讓期房或者房號。如果購房者遇到這種情況一定要三方協商一致，先更名，然后付錢。因為開發商內部的工作人員往往會索取好處費，一旦談不攏或者搞毛了，那就別想更名了。
2、樓盤已經領取《商品房預售證》，并且也已經簽訂正式《商品房買賣合同》。這里有半個月到一個月左右的時間給開發商到房管部門備案（各地規定不一樣），目前國內很多開發企業就是利用了這個空擋大搞虛假交易和炒樓花（現在有些城市已經被限制了）。如果購房者遇到這種情況也一定要三方協商一致，先更名，然后付錢。
3、樓盤已經領取《商品房預售證》，也已經簽訂正式《商品房買賣合同》且到當地房管部門備案。遇到這種情況我提醒大家，一定一定要多注意。有以下三種情況可以處理：
3.1、按照規定，只有直系親屬之間才能在已經備案的情況下更名。
3.2、開發商和原客戶解除合同，手續比較復雜，沒有特殊關系，開發商不會予以配合。
3.3、自己和期房房東私底下簽訂一個合同。坦率的說這是無效合同。一旦房價大幅上漲，房東完全可以毀約。這種情況全國出現很多例了。
這些都是交易過程中存在的風險，再讓我們看看期房本身的風險
1：業內有句名言：“沒有賣不掉的期房”。坦率地講，國內的商業誠信環境并不完善，在商品房銷售市場的監管上存在諸多空白，這就讓不良開發企業有機可乘。開發企業可以通過前期的模型、VCR和樓書等銷售工具盡量美化項目，蒙蔽購房者的雙眼，造成宣傳與實物的巨大差距。而我們的購房合同又很難做到面面俱到，所以約束性不強，最后吃虧的都是購房者。在這里我建議購房者還是用最原始的方式――眼見為實，現房交易。千萬別給開發商給忽悠了，說什么買期房比現房便宜，其實如果購房者把資金成本一算，不見得期房比現房便宜。
2、遇到爛尾項目，購房者的麻煩就大了。在期房的購買中最怕的就是遇到爛尾項目，項目一旦爛尾，購房者的權利將很難得到保證，甚至有些項目一爛就是幾年甚至十多年。雖然現在針對這種風險，相關部門推出了預收款監管措施，作為業內人士可以很負責的告訴購房者，這種監管措施對小企業是沒有硬約束力的，規避的辦法有很多。
3、期房銷售中有很多項目是無法取得正規手續的黑項目。如小產權房，開發商就是利用信息的不對稱和購房者對房產知識的匱乏，在項目未動工之前，沒有引起監管部門的注意，假借期房銷售的名義大肆攬金，等問題一出，又以購買人數眾多，考慮到監管部門擔心引起社會負面影響大為要挾，逼迫監管部門就范。如果不成，拍拍屁股走人，損失的反正不是開發商。也就是說期房的購買者成了開發商要挾政府的籌碼。
綜上所述，我的建議是不要買期房，期房存在的問題太多。寧可眼見為實，也不要去冒險嘗試。這種風險不是一般購房者可以承擔的，買房是大事情，切不可貪圖便宜被開發商給忽悠了，還是那句話，買的永遠沒有賣的精。
購房陷阱六：物業服務，您忽略的大問題
購房者買房只完成了第一步，接下去的是入住，這是一個長期存在，在某種程度上來說，這比買房更重要。因為物業服務好壞與否直接關系到購房者的居住感受和所購物業今后的增值潛力。不過當下有相當一部分購房者對物業服務抱著無所謂的態度，這可能跟中國

人自古的傳統有關系，也可能因為物業服務產品并不像房產這么具象化，進而讓廣大購房者忽略了其中的利害關系。
就這個事情，我來說道說道。
開發商在選擇物業服務公司上是很摳門的，既要物業服務公司名氣大，提供的服務多，而且收費還要低，又不想自個多掏錢。尤其是前期物業費，這筆錢數額比較大，一般幾十萬到幾百萬不等，都是由開發商掏腰包給物業服務公司的。所以在這個前期物業環節，開發商會拼了老命壓價。經過多次競價篩選后，入圍的物業服務公司其實已經沒有多少利潤可言了，加之物業服務費也是市場競爭價格，對于最終確定的物業服務公司而言，也只能在實際管理中增加經營收入（如出租物業管理和經營用房；空間廣告位出租；臨時出租公共場地；搞合作經營；搞額外收費服務等）、減少運營成本（減少工作人員；減少設備維護頻率；降低公共能耗；降低服務標準等）、以次充好（利用廉價設備更換退役設備等）、挪用公共支出（盡量多次提取物業維修基金）等。如果遇到一個不良物業服務公司，罪行遠不止上述內容，可以用罄竹難書來形容。
這種現象具有相當大程度的普遍性，原因之一就是開發商的過度逐利最終導致物業服務公司所提供的產品畸形化，當然這里也與這個行業本身的潛規則和物業服務公司自身的經營思路有關。
在這里其它的我就不多說了，我給購房者提幾個建議：
1、購房時認清楚是物業顧問公司還是物業服務公司。雖然只差兩個字，但這里區別就大了。物業顧問公司，只收取顧問費用，而直接面對購房者的是另一個班底。一般性不良開發商明里會找一個牌頭很大的物業顧問公司，然后為了節約成本暗地里再找一家劣質的物業服務公司，以此降低成本。利用購房者不了解里面的奧妙，在宣傳的時候主推物業顧問公司，實際卻是一家不知名甚至劣質物業服務公司接手該項目。購房者以名牌價格享受低擋服務，損失不可謂不大啊！
2、要搞清楚物業費是否含有公共能耗費和電梯運營費。這個很關鍵，有些購房者只是簡單的詢問了物業費的標準，而沒有搞清楚是否有額外費用。開發商往往利用這點，在密如蛛網的合同中，加上不起眼的幾個字，那么購房者實際支付的物業費就遠高于當初開發商的承諾。要知道物業費殼可不是叫幾次就完了，是有可能交幾十年的費用啊，累計起來是一筆巨大的開支。
3、盡量選擇品牌開發房企下屬的品牌物業服務公司。物業服務市場上的亂象讓很多品牌房企為了保證品牌的含金量，不得不自己做物業。這是很好的事情，我認為只要是有長期發展打算的房企都會成立自己的物業服務公司，這是負責任的表現。為了維護品牌，這些房企下屬的物業服務公司往往不是以盈利或者說是高利潤為目的的，如此一來購房者才會真正享受低擋價格名牌享受。
4、盡量不要選擇有房產開發背景的物業服務公司接手的非自身項目。這話說起來有點拗口，說白點就是如果有一家物業公司，自身或者上級公司也是做房產開發的，接手一個不是自身或者上級公司開發的項目，購房者就得當心了。要記住，胳膊肘是不會往外拐的，這些物業服務公司重點保障的是自身項目，接手非自身項目的目的主要是從降低成本的角度考慮。如果一旦自身項目和非自身項目出現沖突，毫無疑問他們會保證自身項目。
說了這些，我也不知道大家有沒有懂里面的奧妙。正如網友所說得隔行如隔山，我只能盡量將一些能立刻理解的內容寫出來，以后深奧點的內容今后其它系列文章里再討論。

路過

雷人

握手

鮮花

收藏邀請

		自動登錄	找回密碼
密碼			請用微信或QQ注冊登陸

捅破萍鄉房地產不能說的秘密

最新評論

相關分類

相關文章