| 二手房量減價升藏玄機 限購限貸之下，住宅二手房市場的冬天似乎來得更早一些。在深圳，二手房成交狀況慘過2008年，據當地自由地產評論人丁延平觀察，近4000家中介店鋪已倒閉過三成。合肥，住宅二手房每個月交易量不足千套，而去年同期達3000余套。 鄭州的情況也不容樂觀，與去年同期相比，今年前三個季度，住宅二手房的成交量已銳減四成。然而，與成交量銳減同時存在的，是成交均價同比上漲近兩成，且部分區域一二手房價格倒掛明顯。市場詭異，迷霧漸重。 住宅二手房成交同比降四成，價升兩成 據統計，2011年9月，鄭州市市區住宅二手房累計成交1583套（間），同比下降39.5%，環比下降25.7%。成交均價為5089元/平方米，同比上漲20.4%，環比上漲3.2%?？v觀今年前三個季度鄭州市市區住宅二手房成交曲線，與去年同期成交曲線作對比，會發現整體成交量下滑趨勢明顯，下降約四成。2011年前三個季度，鄭州市區住宅二手房累計成交11578套（間），累計成交面積為142.34萬平方米，累計成交均價為4671元/平方米。與去年同期相比，成交量下降42.5%，成交均價上漲了17.2%。 尤其是4月，在鄭州限購令落地的第二個月，成交量同比下降44.3%。而在成交價格上幾乎是一路上揚，直至今年9月突破5000元/平方米大關。這說明，限購加上限貸，的確對市區住宅二手房的成交，造成了較大的頹勢影響。 還有一點值得關注，就是今年3月，即鄭州限購令頒布的當月，鄭州市住宅商品房成交總量上，二手房交易占交易總量的三分之一；此后占比逐漸下降。這說明二手房市場是漸次受到了政策的影響。 店面萎縮經紀人“出走” 今年4月，記者在采訪中發現，已有小型中介機構開始另尋出路，希望把公司轉給規模較大的中介機構。半年過去了，市場又發生了哪些變化？ 原來在東明路與鄭汴路交叉口周邊，二手房中介門面幾乎一家挨著一家，而近幾個月，不少門面已經改頭換面，換了老板、換了生意。10月25日下午，記者走進其中一家二手房中介機構，里面冷冷清，沒有客人。原來溜著墻擺放的中介經紀人的座椅，如今大部分是空著的。墻上貼的房源信息也比以往少。 記者隨后電話聯系了美華房產董事長喬小勇。據喬小勇介紹，近半年來房源量變化不大，但是成交量下滑較嚴重，這一點從數據上就可以直觀地看出來。沒有成交量，就沒有經濟收益，因此各二手房中介公司都在縮減門面，多的已萎縮了半數，大部分萎縮量在20%~30%。中介經紀人的“出走”也比較明顯，“至少有50%的人離開?！眴绦∮抡f。 二手房市場的冬天來得似乎比一手房市場更早一些。美華房產作為一家實力較為雄厚的中介機構，在面對如此冷的市場時，作出了哪些反應？喬小勇說，美華房產一直把主要業務布局在主城區，自限購以來更加大了對主城區的布局，主城區新房少而二手房多，因此美華房產受影響不大。此外，美華房產加強與開發商在一手房房源方面的合作。“到今年年底，打算有計劃地收購一些小型中介房企?！眴绦∮抡f，“行業洗牌勢在必行?！?BR> 交易量萎縮說明拐點臨近 對于成交量銳減、成交均價上漲，劉社認為這樣的數據結果是合理的。在限購限貸限價的三限政策影響下，部分區域二手房的競爭力的確不如新房。而在價格上，二手房的上漲幅度并未高過一手房的上漲幅度。成交量下降四成，在劉社看來，說明房價已臨界拐點點位，樓市調控成效顯現。 劉社說，樓市調控的規律從成交量下降開始，這個階段將持續半年至一年，而后是價格微跌，最后是價格的快速下跌。劉社也注意到近兩三個月以來，二手房中介的日子不好過，沒有交易量就沒有傭金，直接導致店鋪萎縮和裁員。但是這種情形還將持續一段時間，至少在明年換屆之前應該保持政策維穩。目前購房者要做的就是多觀察慎行動。 也有業內專家分析，一手房優惠較多，導致二手房市場在限制條件下競爭激烈，對非首次置業群體影響很大。因為首次置業方式可以多樣，需要考慮的問題比較少。而一旦買了二手房，以后想要買一手房就受諸多限制。此外，購買二手房還要繳納4%的契稅、1%的個人所得稅、1%的貸款服務費，五年以下的房產還要繳納5.6%營業稅，以及向中介繳納2%的服務費，算下來價格漲上去不少，也讓一些購房者在出手前三思。 |
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