廣州樓市低迷高價房產(chǎn)卻頻頻出現(xiàn)

2012-1-2 07:31| 發(fā)布者: 歸巢資訊| 查看: 2463| 評論: 0|原作者: 小張

摘要: 廣州樓市低迷高價房產(chǎn)卻頻頻出現(xiàn)據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，今年9月的成交量遭遇“滑鐵盧”，與去年同比大幅下降49.2%，跌幅將近五成。而最新公布的10月份成交數(shù)據(jù)則顯示，10月網(wǎng)簽成交量為6157套，與去年同期 ...

廣州樓市低迷高價房產(chǎn)卻頻頻出現(xiàn)據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，今年9月的成交量遭遇“滑鐵盧”，與去年同比大幅下降49.2%，跌幅將近五成。而最新公布的10月份成交數(shù)據(jù)則顯示，10月網(wǎng)簽成交量為6157套，與去年同期銷量17214套相比下滑64.2%，業(yè)績甚至不及今年9月份6412套。
　　值得注意的是，10月成交量的大幅持續(xù)下跌，而樓市成交均價仍保持在11798元/平方米的高位，盡管環(huán)比有所下降，但仍高于去年同期。樓價的堅挺表現(xiàn)最主要的原因是10月份豪宅市場的幾宗大額成交拉高了均價。上月中旬二沙島的宏城花園以拍賣的方式售出最后一套一手別墅，該別墅以13.439萬元/平方米的天價打破了珠江新城頤德公館保持的9萬元/平方米均價記錄，總價達到了1.799億元。這也直接大幅度拉高了越秀區(qū)的均價，使得越秀區(qū)均價達到57211元/平方米，環(huán)比增長了145%。若剔除宏城花園13.439萬元/平方米最高單價對數(shù)據(jù)的影響，廣州今年10月份均價則為11572元/平方米，低于去年同期。
　　可以說豪宅市場的成交在近期樓市中非常亮眼，記者從各種渠道獲悉，除去宏城花園別墅賣出天價外，市區(qū)內(nèi)仍有其他大型豪宅盤也有較大數(shù)額的成交。在樓市寒冬中，豪宅盤的異動格外引人注目。
　　一邊量價齊跌一邊捷報頻頻
　　除著住宅市場低迷持續(xù)，豪宅行情本來并不怎么被看好。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的第三季度市場報告就稱，豪宅市場成交低迷，市場觀望氣氛濃。與持續(xù)走低的住宅成交一樣，豪宅盤的成交數(shù)據(jù)也不盡理想。
　　從仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州三季度豪宅一手成交約500套，盡管同比去年減少了32%，但卻較二季度增加了31%。而據(jù)經(jīng)緯研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在10月15日至21日一周之內(nèi)，所監(jiān)測的廣州豪宅項目成交僅為84套，簽約面積12126平方米，環(huán)比減少44.94%，而別墅成交僅為8套，合計簽約面積2807平方米，環(huán)比減少51.27%。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，廣州十區(qū)二市在售別墅盤共有62個，存量別墅4627套，按9月份成交75套的銷售速度計算，消化存量別墅就需65個月。
　　值得注意的是，與數(shù)據(jù)上的難看相對應卻是部分高端樓盤的創(chuàng)高。久無成交的二沙島豪宅區(qū)就在上個月月中以天價賣出了最后一套別墅，而總成交價接近1.8億元。與此同時，近日記者也從相關(guān)渠道獲悉，廣州臨江的某高端別墅盤也即將簽下接近2億元的銷售大單。而除了市區(qū)之外，別墅盤云集的廣州周邊區(qū)域也動態(tài)不斷。清遠豪宅盤獅子湖的別墅“樓王”在近日就被一神秘買家斥資1.26億元買走。
　　天價頻頻出現(xiàn)甚至有種豪宅盤旺季來臨的味道。但事實上，記者近日針對廣州中心城區(qū)的白云、天河、越秀、番禺等豪宅盤在10月的成交數(shù)據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)廣州各大豪宅無論在銷售上都沒有走旺的跡象。
　　目前廣州市中心區(qū)域在售的別墅盤只有帝景山莊、珠江璟園、大一山莊、萬科紅郡等少數(shù)幾個。而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，帝景山莊、萬科紅郡在10月均無成交，而珠江璟園10月僅成交2套，均價46323元/平方米。
　　除了別墅以外，市中心區(qū)域豪宅盤還包括天河區(qū)的三個高端住宅凱旋新世界、頤德公館、匯景新城龍熹山以及越秀區(qū)的新盤愛群薈景灣等等。在10月，上述幾大豪宅盤成交并不理想，頤德公館、凱旋新世界和匯景新城龍熹山網(wǎng)簽分別是2套、8套和17套。而愛群薈景灣則無成交數(shù)據(jù)。
　　一邊是成交的萎縮，另一邊卻是豪宅高價成交。有市場分析人士稱，高價豪宅成交只是個別現(xiàn)象，出現(xiàn)豪宅旺季的可能性很小。事實上，據(jù)報道稱，近期二沙島成交的天價別墅，買家有可能是公司機構(gòu)。而記者獲悉，另一臨江高端豪宅即將成交的銷售大單也是與一家公司簽訂。有地產(chǎn)中介告訴記者，由于受到限購的壓力，不少買家開始以企業(yè)的名義購房。“而買的一般都是別墅或者是豪宅，而且身份一般都是私企的老板。”
年末市區(qū)或現(xiàn)豪宅供貨大潮
　　事實上，由于市場成交乏力，廣州的高端豪宅盤開始出現(xiàn)分化的跡象。不少新盤采用“拖延戰(zhàn)術(shù)”，不但放緩開售日程，同時也降低入市門檻。據(jù)記者了解，天河區(qū)幾個新盤本來預計開盤的時間都是在10月前后，但直至現(xiàn)在仍然處于蓄客階段。這些高端項目將在年末集中爆發(fā)，而在今年剩下來的兩個月時間有可能演變成市區(qū)豪宅大匯演。
　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從十月到今年底，廣州十區(qū)二市即將推出的別墅新盤有10個，其中市中心區(qū)就達到4個，這些中心別墅盤極有可能成為下半年別墅市場的主角。
　　廣州市區(qū)別墅、類別墅產(chǎn)品近年來的供應量一直非常少，目前僅有合生帝景山莊、頤和高爾夫莊園等少數(shù)項目在售。而在未來兩個月時間內(nèi)，市區(qū)預計將有4個別墅新盤推出，而且都是打著高端的旗號。近日已正式開盤的富力唐寧花園，卻并未第一時間推出別墅產(chǎn)品，只是開售洋房，折后均價22000-23000元/平方米，并附帶6000元/平方米的豪華裝修。另外頤和集團旗下的兩個別墅項目——頤和山水和頤和大院也預計在年前推出，其中頤和山水規(guī)劃建120-150棟的獨棟、聯(lián)排別墅，首期將推近30套。頤和大院則以雙拼和聯(lián)排別墅產(chǎn)品為主。
　　更值得注意的是位于白云大道的大一山莊，雖早已取得預售證，但卻遲遲不推出市場。
　　除市區(qū)外，郊區(qū)也有不少別墅新盤、新貨上市，主要集中在增城、花都、從化三地，包括增城的中信香樟墅，花都的祈福黃金海岸、金碧御水山莊、合生熹景半山苑等。
　　■記者觀察
　　亮眼的只是局部
　　近日不斷的豪宅天價成交信息仿佛是要重建“豪宅抗跌”的神話。無論是二沙島還是其他臨江一線的豪宅盤，甚至于番禺，遠至清遠的豪宅項目，都有不少理想的成交數(shù)據(jù)傳出。但這最終可能也只是反映出市場的一部分狀況，甚至在豪宅市場中，也只能“窺其一斑”，并非全部。
　　記者在10月的成交數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，除了少數(shù)成交非常理想的高端項目以外，其他的豪宅項目只能用慘淡來形容。在天河、白云、番禺幾個別墅盤以及高端住宅盤比較集中的區(qū)域，在10月的成交都非常的冷清，基本處于“開張難”的狀態(tài)。本身豪宅就屬于少數(shù)人的置業(yè)目標，而現(xiàn)時在限購令的壓制之下，無論是想買還是想賣都非常困難。
　　但是近期部分豪宅項目較為亮眼的成交表現(xiàn)，的確給市場帶來了一些新的信息。特別是二沙島天價別墅的出讓，以及一些臨江樓盤的大額成交，都顯得有點不同尋常。按照一些業(yè)內(nèi)專家的分析，照正常情況來看，能買得起豪宅、別墅這些高端住宅的客戶，一般都是“有產(chǎn)一族”，甚至有的名下已經(jīng)擁有了多套物業(yè)，現(xiàn)在這些天價成交的大單從何而來就值得關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn)，這可以分為兩種情況。
　　第一種，是像增城、從化、清遠這些廣州周邊不受限購影響區(qū)域，樓盤的讓利性銷售拉動了豪宅項目的銷售。而在近期，最明顯的就是清遠的高端樓盤成交亮眼，而增城、從化同樣也有不少豪宅、別墅盤，但由于受到限價的影響，不少開發(fā)商讓利的意愿明顯不強烈。另一種情況就是市區(qū)部分豪宅成交較火的，很大程度上是由于買家性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。像有報道稱二沙島成交的天價別墅，買家是企業(yè)，而據(jù)記者了解，近期不少高端樓盤也出現(xiàn)了企業(yè)大單的身影。由個人購買轉(zhuǎn)為企業(yè)購買，就可以很好的避開限購。但這種情況并不可能大面積出現(xiàn)，因為即使企業(yè)購買了豪宅，也存在將來轉(zhuǎn)名高額稅費的風險。因此，即便是在近期出現(xiàn)了個別豪宅樓盤成交旺的狀況，但很有可能只是瞬間的亮眼，并不能代表市場的轉(zhuǎn)向。