| 10月1日開始的銀行系統(tǒng)與存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)對接，“限購”持續(xù)，剛過去的黃金周并沒有給廣州的二手樓市留下什么驚喜。據(jù)合富置業(yè)市場部高級主任梁燕明分析，目前市場受“限購”、“限貸”等政策的持續(xù)影響，二手交投市場活躍度仍處于低位盤整狀態(tài)。尤其是今年國慶日，廣州二手樓市恰逢銀行系統(tǒng)與存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)對接，在徹底封死稅費報低價的情況之下，對于原本就平淡的二手樓市，會否“雪上加霜”? 中原地產(chǎn)二手成交數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間，全市成交宗數(shù)同比下降62%，環(huán)比下降70%。中原地產(chǎn)市場主任黃燕飛表示，國慶期間，前線銷售人員主要將精力集中于一手盤的聯(lián)動上，二手物業(yè)成交有所滯后。“至于銀行與網(wǎng)簽系統(tǒng)對接這一股風(fēng)已吹了一段時間，買家和業(yè)主都有一定的心理準(zhǔn)備。” 新政加上限購限貸 或加速業(yè)界洗牌 “對于許多買家與業(yè)主而言，10月1日開始的銀行系統(tǒng)與存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)對接，并不突然。”合富房地產(chǎn)交易中心·保來理財中心總經(jīng)理黎意誦告訴記者，早在今年6月份，他們已經(jīng)向前來咨詢和交易的客戶放出風(fēng)聲，提前告知客戶下半年銀行很可能將評估價直接與實際成交價掛鉤。她表示，隨著系統(tǒng)對接逐步成熟，銀行評估價與成交價趨于統(tǒng)一，對于需要申請按揭貸款的買家而言，未嘗不是一件好事。但她也不否認(rèn)，銀行與網(wǎng)簽系統(tǒng)的對接在規(guī)范行業(yè)健康發(fā)展的同時，對本來打算以“報低價”降低稅費成本的客戶而言，購房預(yù)算門檻將被拔高。 興業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)簽部有關(guān)人士則表示，因為交易報價與交易稅費成正比，對房屋買賣合同約定的稅費支付方影響比較大，中介公司并不直接受此影響。導(dǎo)致二手樓市轉(zhuǎn)入淡季的因素比較多，對于剛性買家來講，這一政策的推出會有一段時間的消化期，但相信時間不會太長。 業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，銀行系統(tǒng)與存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)對接將進(jìn)一步減低房屋交易過程中的風(fēng)險，推動整個行業(yè)更健康、更規(guī)范發(fā)展。與此同時，系統(tǒng)對接加上“限購”“限貸”政策，將加速中介行業(yè)的新一輪洗牌。 “對大中型房屋中介企業(yè)來說，這是一個發(fā)展的機(jī)會。”黎意誦表示，由于大型中介企業(yè)的資金實力較為中小型中介公司雄厚，其持有的市場資源也較為豐富。因此，在面對市場趨向規(guī)范化發(fā)展，整個市場持續(xù)淡靜的時候，這部分握有豐厚資源的中介企業(yè)勢必比普通小型中介行更易生存。 成交淡靜都怨限購限貸 暫未見因系統(tǒng)對接買家延后置業(yè) 銀行系統(tǒng)與存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)對接與“限購”“限貸”政策相比，哪個對于二手樓市影響更大?滿堂紅周峰在接受采訪時表示，就目前的成交情況來看，銀行與網(wǎng)簽系統(tǒng)對市場的影響尚未顯現(xiàn)，當(dāng)前致使二手樓市成交淡靜的主因仍是“限購”和“限貸”政策。 中原地產(chǎn)白云區(qū)區(qū)域營業(yè)經(jīng)理李志軍表示，系統(tǒng)對接吹風(fēng)已久，但真正出臺，對于買家仍有一定的心理影響。不過相信只要通過一段時間的消化，買家很快便會接受現(xiàn)實。而事實上，目前尚未見到買家因系統(tǒng)對接暫時擱置置業(yè)計劃的。 此外，業(yè)界普遍認(rèn)為，“限購”才是阻止成交的最大“元兇”。中原地產(chǎn)天河區(qū)區(qū)域營業(yè)經(jīng)理丁振公表示，“限購”限制了一大部分有實力買樓的顧客，至于系統(tǒng)對接，其影響只是短時間，“限購”才是深遠(yuǎn)的影響因素。談及二手樓市何時才能破冰，多位行家表示除了要看接下來的政策走勢，還需要結(jié)合一手樓市的走向。譬如發(fā)展商若降價，短時間內(nèi)會吸引大量二手樓買家，如此二手樓成交更淡。不過，由于一手樓價是二手樓價的風(fēng)向標(biāo)，屆時二手業(yè)主也作出相應(yīng)調(diào)整，促使二手成交逐漸恢復(fù)正常。 業(yè)主寧愿降價也要實收 買家一次性付款可議價5% 業(yè)內(nèi)人士指出，“限購”、“限貸”持續(xù)，二手樓市又實行銀行網(wǎng)簽兩大系統(tǒng)對接，三大因素對于二手樓都是“利空”消息。樓市走淡，買家觀望情緒漸濃，業(yè)主又將如何應(yīng)對? 有心出售物業(yè)的業(yè)主會考慮降價，不過也有部分業(yè)主由于不急于等錢用，對市場變化尚未作出反應(yīng)。丁振公表示，現(xiàn)時業(yè)主已不會亂加價，即使是證過5年的單位，業(yè)主也不會因此而坐地起價。另據(jù)中原地產(chǎn)李志軍透露，因業(yè)主認(rèn)為實收可以明確知道自己的收入，各付各稅的話要算自己的最終收入會比較麻煩，因而，業(yè)主更愿意降價成交而不是各付各稅。 據(jù)梁燕明分析，在廣州二手住宅市場上，持有物業(yè)的大部分業(yè)主因沒有資金周轉(zhuǎn)壓力，所以心態(tài)保持穩(wěn)定，而急售套現(xiàn)的業(yè)主數(shù)量不多，讓價幅度有限。中心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價格仍然堅挺，業(yè)主心態(tài)較強(qiáng)硬，讓價幅度十分有限。讓價幅度稍大的物業(yè)，大多集中在番禺、花都、黃埔以及白云等外圍以及近郊片區(qū)，讓價幅度約為3%~5%。部分業(yè)主高位出貨意愿有所增強(qiáng)，讓價幅度稍大，達(dá)5%左右。 不過，現(xiàn)在也有一些手中持有“證滿5年”物業(yè)的業(yè)主，是希望通過出售物業(yè)套現(xiàn)，籌集足夠資金購買面積大一些物業(yè)改善居住環(huán)境，這種情況下即使是“證滿5年”的二手物業(yè)往往都會有一定議價空間存在，尤其是準(zhǔn)買家能夠一次性付款購買。 “近期要求一次性付款的業(yè)主有所增多，買家如能一次性付款則讓價5%左右，如按揭付款則堅持原價交易。”不過，梁燕明指出，這與大部分買家期望的5%~10%有一定的分歧，因此二手樓市整體仍然維持僵持膠著的格局。 一次性付款買家 仍存在“報低價”可能 據(jù)滿堂紅相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年9月份經(jīng)由滿堂紅促成的二手住宅買賣交易中，有37.3%的客戶選擇一次性付款。滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰在接受采訪時透露，限購以來，特別是銀行放貸收緊后，越來越多客戶選擇一次性付款完成二手房交易。其中，有不少客戶自身所持有資金也并不充裕，尤其是改善型的買家，因房貸申請不暢，往往會另選途徑自籌資金。譬如向親朋好友借錢，或是通過民間借貸籌集房款。 而選擇一次性付款的買家，由于交易時無需經(jīng)由銀行審批按揭，因此即便是銀行系統(tǒng)與存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)對接后，這部分買家仍可通過一些灰色手段，如 “陰陽合同”、自助網(wǎng)簽等方式，試圖通過報低價在稅費上動手腳。“由于網(wǎng)簽系統(tǒng)對一次性付款客戶的監(jiān)管上存有漏洞，因此不排除接下來會有更多的買家務(wù)求降低稅費成本，想方設(shè)法籌集資金一次性付清房款。”周峰預(yù)測，第四季度向來是二手樓市的成交旺季，而在今年的二手住宅成交旺季里，選擇一次性付款的客戶數(shù)量將比以往有所增加。 |
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