| 廣州二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)與銀行對(duì)接 影響不及限購(gòu)：10月1日開(kāi)始的銀行系統(tǒng)與存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)對(duì)接，“限購(gòu)”持續(xù)，剛過(guò)去的黃金周并沒(méi)有給廣州的二手樓市留下什么驚喜。據(jù)合富置業(yè)市場(chǎng)部高級(jí)主任梁燕明分析，目前市場(chǎng)受“限購(gòu)”、“限貸”等政策的持續(xù)影響，二手交投市場(chǎng)活躍度仍處于低位盤(pán)整狀態(tài)。尤其是今年國(guó)慶日，廣州二手樓市恰逢銀行系統(tǒng)與存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)對(duì)接，在徹底封死稅費(fèi)報(bào)低價(jià)的情況之下，對(duì)于原本就平淡的二手樓市，會(huì)否“雪上加霜”? 中原地產(chǎn)二手成交數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間，全市成交宗數(shù)同比下降62%，環(huán)比下降70%。中原地產(chǎn)市場(chǎng)主任黃燕飛表示，國(guó)慶期間，前線(xiàn)銷(xiāo)售人員主要將精力集中于一手盤(pán)的聯(lián)動(dòng)上，二手物業(yè)成交有所滯后。“至于銀行與網(wǎng)簽系統(tǒng)對(duì)接這一股風(fēng)已吹了一段時(shí)間，買(mǎi)家和業(yè)主都有一定的心理準(zhǔn)備。” 新政加上限購(gòu)限貸 或加速業(yè)界洗牌 “對(duì)于許多買(mǎi)家與業(yè)主而言，10月1日開(kāi)始的銀行系統(tǒng)與存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)對(duì)接，并不突然。”合富房地產(chǎn)交易中心·保來(lái)理財(cái)中心總經(jīng)理黎意誦告訴記者，早在今年6月份，他們已經(jīng)向前來(lái)咨詢(xún)和交易的客戶(hù)放出風(fēng)聲，提前告知客戶(hù)下半年銀行很可能將評(píng)估價(jià)直接與實(shí)際成交價(jià)掛鉤。她表示，隨著系統(tǒng)對(duì)接逐步成熟，銀行評(píng)估價(jià)與成交價(jià)趨于統(tǒng)一，對(duì)于需要申請(qǐng)按揭貸款的買(mǎi)家而言，未嘗不是一件好事。但她也不否認(rèn)，銀行與網(wǎng)簽系統(tǒng)的對(duì)接在規(guī)范行業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，對(duì)本來(lái)打算以“報(bào)低價(jià)”降低稅費(fèi)成本的客戶(hù)而言，購(gòu)房預(yù)算門(mén)檻將被拔高。 興業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)簽部有關(guān)人士則表示，因?yàn)榻灰讏?bào)價(jià)與交易稅費(fèi)成正比，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的稅費(fèi)支付方影響比較大，中介公司并不直接受此影響。導(dǎo)致二手樓市轉(zhuǎn)入淡季的因素比較多，對(duì)于剛性買(mǎi)家來(lái)講，這一政策的推出會(huì)有一段時(shí)間的消化期，但相信時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。 業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，銀行系統(tǒng)與存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)對(duì)接將進(jìn)一步減低房屋交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)更健康、更規(guī)范發(fā)展。與此同時(shí)，系統(tǒng)對(duì)接加上“限購(gòu)”“限貸”政策，將加速中介行業(yè)的新一輪洗牌。 “對(duì)大中型房屋中介企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。”黎意誦表示，由于大型中介企業(yè)的資金實(shí)力較為中小型中介公司雄厚，其持有的市場(chǎng)資源也較為豐富。因此，在面對(duì)市場(chǎng)趨向規(guī)范化發(fā)展，整個(gè)市場(chǎng)持續(xù)淡靜的時(shí)候，這部分握有豐厚資源的中介企業(yè)勢(shì)必比普通小型中介行更易生存。 成交淡靜都怨限購(gòu)限貸 暫未見(jiàn)因系統(tǒng)對(duì)接買(mǎi)家延后置業(yè) 銀行系統(tǒng)與存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)對(duì)接與“限購(gòu)”“限貸”政策相比，哪個(gè)對(duì)于二手樓市影響更大?滿(mǎn)堂紅周峰在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，就目前的成交情況來(lái)看，銀行與網(wǎng)簽系統(tǒng)對(duì)市場(chǎng)的影響尚未顯現(xiàn)，當(dāng)前致使二手樓市成交淡靜的主因仍是“限購(gòu)”和“限貸”政策。 中原地產(chǎn)白云區(qū)區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理李志軍表示，系統(tǒng)對(duì)接吹風(fēng)已久，但真正出臺(tái)，對(duì)于買(mǎi)家仍有一定的心理影響。不過(guò)相信只要通過(guò)一段時(shí)間的消化，買(mǎi)家很快便會(huì)接受現(xiàn)實(shí)。而事實(shí)上，目前尚未見(jiàn)到買(mǎi)家因系統(tǒng)對(duì)接暫時(shí)擱置置業(yè)計(jì)劃的。 此外，業(yè)界普遍認(rèn)為，“限購(gòu)”才是阻止成交的最大“元兇”。中原地產(chǎn)天河區(qū)區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理丁振公表示，“限購(gòu)”限制了一大部分有實(shí)力買(mǎi)樓的顧客，至于系統(tǒng)對(duì)接，其影響只是短時(shí)間，“限購(gòu)”才是深遠(yuǎn)的影響因素。談及二手樓市何時(shí)才能破冰，多位行家表示除了要看接下來(lái)的政策走勢(shì)，還需要結(jié)合一手樓市的走向。譬如發(fā)展商若降價(jià)，短時(shí)間內(nèi)會(huì)吸引大量二手樓買(mǎi)家，如此二手樓成交更淡。不過(guò)，由于一手樓價(jià)是二手樓價(jià)的風(fēng)向標(biāo)，屆時(shí)二手業(yè)主也作出相應(yīng)調(diào)整，促使二手成交逐漸恢復(fù)正常。 業(yè)主寧愿降價(jià)也要實(shí)收 買(mǎi)家一次性付款可議價(jià)5% 業(yè)內(nèi)人士指出，“限購(gòu)”、“限貸”持續(xù)，二手樓市又實(shí)行銀行網(wǎng)簽兩大系統(tǒng)對(duì)接，三大因素對(duì)于二手樓都是“利空”消息。樓市走淡，買(mǎi)家觀(guān)望情緒漸濃，業(yè)主又將如何應(yīng)對(duì)? 有心出售物業(yè)的業(yè)主會(huì)考慮降價(jià)，不過(guò)也有部分業(yè)主由于不急于等錢(qián)用，對(duì)市場(chǎng)變化尚未作出反應(yīng)。丁振公表示，現(xiàn)時(shí)業(yè)主已不會(huì)亂加價(jià)，即使是證過(guò)5年的單位，業(yè)主也不會(huì)因此而坐地起價(jià)。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)李志軍透露，因業(yè)主認(rèn)為實(shí)收可以明確知道自己的收入，各付各稅的話(huà)要算自己的最終收入會(huì)比較麻煩，因而，業(yè)主更愿意降價(jià)成交而不是各付各稅。 據(jù)梁燕明分析，在廣州二手住宅市場(chǎng)上，持有物業(yè)的大部分業(yè)主因沒(méi)有資金周轉(zhuǎn)壓力，所以心態(tài)保持穩(wěn)定，而急售套現(xiàn)的業(yè)主數(shù)量不多，讓價(jià)幅度有限。中心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價(jià)格仍然堅(jiān)挺，業(yè)主心態(tài)較強(qiáng)硬，讓價(jià)幅度十分有限。讓價(jià)幅度稍大的物業(yè)，大多集中在番禺、花都、黃埔以及白云等外圍以及近郊片區(qū)，讓價(jià)幅度約為3%~5%。部分業(yè)主高位出貨意愿有所增強(qiáng)，讓價(jià)幅度稍大，達(dá)5%左右。 不過(guò)，現(xiàn)在也有一些手中持有“證滿(mǎn)5年”物業(yè)的業(yè)主，是希望通過(guò)出售物業(yè)套現(xiàn)，籌集足夠資金購(gòu)買(mǎi)面積大一些物業(yè)改善居住環(huán)境，這種情況下即使是“證滿(mǎn)5年”的二手物業(yè)往往都會(huì)有一定議價(jià)空間存在，尤其是準(zhǔn)買(mǎi)家能夠一次性付款購(gòu)買(mǎi)。 “近期要求一次性付款的業(yè)主有所增多，買(mǎi)家如能一次性付款則讓價(jià)5%左右，如按揭付款則堅(jiān)持原價(jià)交易。”不過(guò)，梁燕明指出，這與大部分買(mǎi)家期望的5%~10%有一定的分歧，因此二手樓市整體仍然維持僵持膠著的格局。 一次性付款買(mǎi)家 仍存在“報(bào)低價(jià)”可能 據(jù)滿(mǎn)堂紅相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年9月份經(jīng)由滿(mǎn)堂紅促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易中，有37.3%的客戶(hù)選擇一次性付款。滿(mǎn)堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰在接受采訪(fǎng)時(shí)透露，限購(gòu)以來(lái)，特別是銀行放貸收緊后，越來(lái)越多客戶(hù)選擇一次性付款完成二手房交易。其中，有不少客戶(hù)自身所持有資金也并不充裕，尤其是改善型的買(mǎi)家，因房貸申請(qǐng)不暢，往往會(huì)另選途徑自籌資金。譬如向親朋好友借錢(qián)，或是通過(guò)民間借貸籌集房款。 而選擇一次性付款的買(mǎi)家，由于交易時(shí)無(wú)需經(jīng)由銀行審批按揭，因此即便是銀行系統(tǒng)與存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)對(duì)接后，這部分買(mǎi)家仍可通過(guò)一些灰色手段，如 “陰陽(yáng)合同”、自助網(wǎng)簽等方式，試圖通過(guò)報(bào)低價(jià)在稅費(fèi)上動(dòng)手腳。“由于網(wǎng)簽系統(tǒng)對(duì)一次性付款客戶(hù)的監(jiān)管上存有漏洞，因此不排除接下來(lái)會(huì)有更多的買(mǎi)家務(wù)求降低稅費(fèi)成本，想方設(shè)法籌集資金一次性付清房款。”周峰預(yù)測(cè)，第四季度向來(lái)是二手樓市的成交旺季，而在今年的二手住宅成交旺季里，選擇一次性付款的客戶(hù)數(shù)量將比以往有所增加。 |
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