| 在萍鄉買未出證二手房要注意什么？有不少特別的二手房。這些二手房的樓齡都很短，房屋很新，很大一部分都是沒有人住過的，而且新到還沒有“出證”。由于十分嶄新，幾乎與一手房沒什么差異， 然而，在價位上又明顯比同區位的一手房有較明顯的價差，這些二手房對買家的吸引力非常大。也讓不少買家不惜承當辦風險而入市。 市民張先生最近便打算購買這樣的一套二手房， 賣家完全沒有住過，而價位比一路之隔的便宜了將近十萬元。所以，張先生決定落手購買。目前，交易總價、首付款及買賣雙方承擔的費用均已談妥，由于賣方的房產證還未出，在付款方式和過戶時間上， 雙方發生了分歧。 張先生與賣方希望借助律師的幫助，選擇一個雙方都能接受的方案，并降低買賣過程中存在的風險。 萍鄉滿堂紅萬龍灣店在咨詢了律師后獲悉，購買未出證二手房的風險主要出在辦證環節上。原業主反悔及商品房因自身原因無法辦證的風險， 是買家需要重點考慮因素。 未出證二手房交易糾紛多 張先生打算購買的商品房是毛坯房，由原業主于年從開發商處購買，并在銀行辦理了按揭貸款，并在房產中心辦理了備案登記。 張 先生說， 這套房子目前存在兩個問題， 首先是正處于抵押按揭期， 其次是未出房產證， 這兩個問題使這套房子如要成交就必須要先贖樓、且要等到房產證辦妥之后才能交易。 張先生給出的方案是： 在雙方簽訂《購房合同》后，買方支付首期款， 賣方用上述首期款加上自籌資金將剩余按揭款結清， 待賣方辦理了房產證之后再過戶。之后，他再辦理公積金貸款向賣方支付未付房款。 而賣方給出的方案是： 由買方將其銀行剩余按揭貸款結清， 待賣方的房產證辦出后再辦理過戶； 又或者是由買方交付首期款后并繼續以原業主名義為其每月償還按揭款， 待原業主出證后才辦理過戶手續。 張先生認為， 按照原業主的方案， 他的購房成本將會增加。況且，若由他代為償還其銀行按揭款， 待房產證辦妥后張先生仍須將其按揭貸款還清后才能申請公積金貸款。而賣方則認為，按揭款數額較大， 自己無力自籌資金將其結清。 辦證是交易中的最大風險 萍鄉滿堂紅萬龍灣店表示，張先生實際無需糾結于是否代付按揭款的問題及先付款后辦證的風險。問題的實質是原業主反悔及商品房自身因種種原因無法辦證的風險。 律師提出，由于原業主未辦理房地產權證，無論購買該房采取何種付款方式，均只能待原業主辦證之后才能辦理過戶手續。也就是說，商品房在原業主未辦理房產證前是不能完成全部買賣手續的。無論買賣雙方簽訂何種形式的購房合同或協議，無論在合同或協議中作出如何的約定，都無法保障買方在日后能順利辦理房屋的產權過戶手續。 關鍵在當事人是否履行合同 萍鄉滿堂紅萬龍灣店表示， 原業主反悔的風險， 源于合同或協議均依賴于合同當事人的自覺履行， 一方不自覺履行、不嚴格履新或者不完全履行， 都將給對方帶來風險或損失。 “在房價處于上行的階段， 如果原業主日后覺得當時房子的價格賣低了，那么反悔就成為可能。我自己就經歷過不少這樣的案例。” 說， 他經歷過這樣一個例子， 買賣雙方簽訂了買賣合同， 約定在未來一個期限辦理產權過戶手續。約定期限到了， 原業主即賣方也已順利辦理產權證， 可原業主通知買方說要解除買賣合同。雙方最終無法通過協商解決爭議， 鬧上法庭，時間過去了快兩年， 至今還沒有最終結果。 專家貼士：如何規避交易 萍鄉滿堂紅萬龍灣店表示，在張先生這個案例中，即使原業主不反悔， 這個商品房也有辦不了證的可能， 買方的風險也是不言而喻的。 如何規避風險？ 萍鄉滿堂紅萬龍灣店建議，當買方實在是非此房不買時，要注意如下規避風險的方法：首先，盡量不要選單項開發的商品房。如果屬于品牌開發商，做的又不是單項開發，那么由于樓盤爛尾、遭遇資金鏈、債務問題而不能辦證的風險就會相對較小。其次，在付款方式上，贖樓的事盡可能由原業主自己解決，買方不要在此投入過多的精力。再次，一定要注意在合同上約定“賣方單方解除合同”、“逾期辦證”或“不能辦證”的違約責任。 |
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