關于促進中心城區商業辦公類商品房供需動態平衡的實施細則

（一）優化土地供應管理。按照“控制總量、限制增量、消化存量”的原則，結合中心城區商業辦公類商品房市場需求、庫存、去化周期、已出讓用地規劃建設和土地供應計劃等情況，合理安排商業辦公類商品房項目用地土地供應總量、規模、時序，科學確定商業辦公類商品房項目用地比例、開發強度、空間分布，優化用地供應結構，杜絕超前規劃、超前建設大型綜合體、超高層寫字樓。當商業辦公類商品房去化周期連續三個月在24-36個月時，原則上當年非住宅商品房用地供應計劃轉化為建筑面積總量不超過上三個年度平均銷售總量；去化周期連續三個月超過36個月時，除市重點招商項目外，原則上暫停新的商業辦公類商品房項目用地出讓。嚴格控制新增商住混合用地中商業用地比例，原則上控制在15%以內，當商業辦公類商品房去化周期連續三個月在36-48個月時，原則上商住比例控制在8%以內；去化周期連續三個月超過48個月時，原則上商住比例控制在5%以內；確需突破的，由資規部門提請市政府按“一事一議”原則審議。新出讓的商業辦公類房地產項目用地，應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途或類住宅公寓。對地塊內商業相對集中布局的商住混合項目，應當充分考慮住宅物業服務區域劃分問題，科學規劃設施設備布局，盡量避免商業、住宅有關設施設備共建共用。（責任單位：市資規局、市住建局、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）

（二）有效盤活存量土地。商業辦公類商品房庫存去化周期連續三個月在36個月以上時，在符合國土空間規劃的前提下，允許將已出讓尚未建設的商業用地改變用途用于國家支持的新興產業、科教產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目和保障性住房、保障性租賃住房建設。對存量已供未建且構成閑置的商業和商業住宅混合用地（前期土地供應階段有約定建設產業項目要求的除外），依法收回土地使用權的，收回后的土地在首先滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，可依法統籌優化調整用地規劃用途，重新實施土地供應。（責任單位：市資規局、市住建局、市科技局、市教育局、市民政局、市體育局、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）

（三）創新租售模式。鼓勵房地產開發企業與承租人簽訂長期租賃合同，可約定租賃期內或租賃期屆滿后，承租人購買該房產的，通過雙方協商，可將前期租金沖抵房款。（責任單位：市住建局、市資規局、市市場監管局、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）

（四）鼓勵“首付+租金”交易方式。鼓勵房地產開發企業與購房人采取分期付款的方式，按照“首付+租金”的方式，購房人完成首付后再網簽備案，后期雙方約定購房人以租金或者固定金額分期付款的方式支付剩余房款。若該商品房所有權已轉讓至購房人的，購房人應設定該商品房抵押權在轉讓人名下。（責任單位：市住建局、市資規局、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）

（五）加大銀行信貸支持。對購買商業辦公類商品房申請購房貸款的，銀行機構應按照“應貸盡貸、應快盡快”的原則發放按揭貸款，并按照銀行業金融機構按國家規定的利率政策低限發放商業辦公類用房購房貸款。鼓勵銀行機構結合中小微創新企業特點，創新信貸產品，支持對商業辦公類商品房自持、租賃及運營的信貸需求。（責任單位：市政府金融辦、中國人民銀行萍鄉市分行、國家金融監管總局萍鄉監管分局、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）

（六）降低房屋使用成本。對改建改造改用為保障性租賃住房或其他租賃住房的商業辦公類商品房，及本細則印發前已批準建設且符合燃氣鋪設有關規范的商服用地性質類住宅公寓，允許鋪設燃氣管道，按照居民標準執行用水、用氣價格，落實“一戶一表”，根據房屋實際用電性質收取用電費用。（責任單位：市住建局、市資規局、市城管局、市供電局、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）

（七）落實公共服務權益。個人購買經批準建設的類住宅公寓，享受與該區域住宅同等的落戶政策，可根據當地義務教育入學政策統籌安排入學，教育主管部門出臺具體入學政策。（責任單位：市住建局、市資規局、市教育局、市公安局、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）

(八）降低房屋交易成本。稅務部門要按照稅法規定依據商業辦公類商品房買賣雙方權屬轉移合同確定的實際成交價格征收稅款，房屋交易合同監管部門應加強對合同成交價格的審核。稅務部門要根據商業辦公類商品房市場變化情況，及時調整批量評估價格。自2023年1月1日至2027年12月31日，對增值稅小規模納稅人、小型微利企業和個體工商戶在商業辦公類商品房交易環節中涉及的城市維護建設稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加依規減半征收，促進商業辦公類商品房流通。（責任單位：市住建局、市資規局、市稅務局、市市場監管局、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）

(九）支持項目轉型。對已建成的閑置和低效利用的商業辦公、旅館等非居住存量房屋，在滿足國家規定條件和消防等安全要求的前提下，經相關主管部門或屬地政府（管委會）批準可改建改造改用為保障性租賃住房或其他租賃住房及養老、文化、旅游、體育等國家鼓勵的產業用房，改建改造改用后不變更土地使用性質，不補繳土地價款。鼓勵屬地政府（管委會）根據實際需求情況，購買、租賃存量商業辦公類商品房用于社區便民服務中心、社區文體活動中心、社區衛生服務中心、社區老年人日間照料中心、社區兒童服務中心及創業中心、培訓中心等項目。（責任單位：市住建局、市資規局、市民政局、市文廣新旅局、市體育局、市衛健委、市人社局、市教育局、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）

（十）出臺拆分銷售政策。探索拆分銷售模式。資規部門探索支持房地產開發企業在符合相關規定的前提下，將整體商業辦公類商品房拆分獨立單元進行登記。（責任單位：市資規局、市住建局、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）

（十一）鼓勵企業自持。鼓勵引導房地產開發企業向“租售并舉”模式轉變，支持房地產開發企業成立專業租賃公司或委托第三方托管公司開展房屋租賃業務，運營存量商業辦公類商品房，屬地政府（管委會）在開展財政承受能力評估后可根據實際，給予房地產開發企業一定補貼或獎勵，原則上根據房地產開發企業支持用于運營存量的商業辦公類商品房面積，以年度為補貼周期按照租金總額的5%標準予以獎勵補貼，但不得與稅費掛鉤，嚴禁借機返本銷售或者變相返本銷售。（責任單位：市住建局、市資規局、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）

（十二）支持租賃運營。對商業辦公類商品房經批準改建改造用為保障性租賃住房或其他租賃住房的，按稅法及相關規定享受相關稅費優惠政策，稅務主管部門出臺具體優惠細則。（責任單位：市稅務局、市資規局、市住建局、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）

（十三）培育產業氛圍。加快培育優勢產業、特色產業、循環產業和樓宇經濟，形成特色街區、雙創基地和總部經濟。鼓勵將存量商業辦公類商品房用于創客空間、創業中心、創業工坊、產業孵化基地等，按稅法規定享受相關稅費優惠政策，在市中心城區范圍內購買商業辦公類商品房用于自主創業的，并在2024年  月  日到2026年  月  日完成網簽備案的，按照200元/平方米給予一次性購房補貼，購房補貼由屬地政府（管委會）負責，但相關補貼不得與稅費掛鉤。（責任單位：市住建局、市資規局、市科技局、市商務局、市財政局、市人社局、市稅務局、市人社局、市教育局、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）

(十四）發揮國有企業帶頭效應。鼓勵市、區國有企業（國有平臺公司）按照市場化、法治化原則投資運營入股已建成的商業辦公類商品房或收購其他房地產開發企業優質商業辦公類資產用于自持運營。（責任單位：市國資委、安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會）