| 萍鄉一二手房價格倒掛再現 樓市釋放調整信號？曾經在2008年出現過的一二手房倒掛現象再次出現。合富置業、滿堂紅等中介發布的最新二手房報告均顯示，個別地段、樓盤出現二手房貴過一手房的情況。業內人士指出，一手房價暫時未出現實質性下跌，變現需求、月供壓力不大，個別二手房業主甚至小幅升價，使得價格出現“倒掛”。 【怪象】 個別地段出現一二手房價倒掛 據廣州市國土房管局公布的數據，今年前七個月全市10區一手住宅的登記均價為13109元/平方米。而同期滿堂紅的二手住宅成交均價為13224元/平方米，二手均價稍微高于一手均價。 二三線城市限購升級等一系列舉措，使得樓市調控預期再次升溫，一二手房價格倒掛的怪象正在廣州樓市日益凸顯。 合富置業的市場分析報告顯示，個別地段、樓盤出現一二手樓價倒掛的現象。如嶺南新世界新組團嘉云府售價約2萬元/平方米，該盤部分優質次新二手物業的放盤價接近2萬元/平方米，加稅費后購入成本超過2萬元/平方米；又如華南板塊某樓盤最新一期的售價約2.5萬元/平方米，而同一小區高檔二手物業叫價高達2.8萬元/平方米。 “這實際上是個別新盤的位置、產品與周圍素質較高的二手次新單位價格較為接近所致。”合富置業相關負責人分析。 記者發現，在金沙洲板塊，一二手房價倒掛也表現明顯，不少二手物業報價原本就比一手在售物業的價格要高，加上二手交易稅費較多，二手價比一手價貴了兩三成甚至更多。 在限價的影響下，增城是廣州最早出現一二手房價“倒掛”的區域，有些樓盤甚至二手房價格比一手房貴三成。但是，記者了解到，近期二三線城市限購升級風聲日緊，增城二手房的價格出現松動，松動幅度甚至遠大于一手房，使得該區域一二手樓價倒掛現象有所放緩。 據廣州市國土房管局公布的數據，今年前七個月全市10區一手住宅的登記均價為13109元/平方米。而同期滿堂紅的二手住宅成交均價為13224元/平方米，二手均價稍微高于一手均價，出現了“倒掛”跡象。“市內個別地段也存在一手項目定價低于周邊小業主放盤價的現象。” 合富置業市場主任梁燕明介紹，目前一二手房價格出現倒掛主要是郊區或者市區靠近郊區的區域。 在這樣的情況下，廣州二手樓市成交暫時難有起色。據廣州市國土房管局公布的數據，上月全市10區的二手住宅登記量為47.66萬平方米，同比減少17.9%。“二手樓市場呈現構筑底部跡象。”中介人士指出。 【分析】 二手房套均總價仍低于一手房 滿堂紅研究部高級經理周峰認為，僅從單價上去判斷一二手樓“倒掛”，欠缺合理性。他提供了這樣一組數據：今年前7個月，廣州全市總體(不含南沙)一手住宅套均總價為147.3萬元/套，比二手住宅套均總價高出44.4萬元/套。而具體到行政區域的對比上，一二手住宅套均總價差距最小的是花都區，差值為20.4萬元/套，最大的是天河區，差值為159.3萬元/套。 “在同一板塊或同一地段上，只要二手物業的總價比周邊一手項目的總價低25%以上，即使加上稅費和重新裝修成本，仍舊對首次置業者或改善型客戶有價格吸引力。” 周峰說。 專家指出，一直以來廣州樓市均以剛性需求占主導，六成以上業主自有物業產權，變現需求、月供壓力不大，大多數業主的心態較強硬，個別業主甚至小幅升價，從而導致個別樓盤一二手樓價倒掛現象。 中原地產市場部總監李粵湘表示，一手房貨量大，而且開發商存在資金鏈的問題，需要隨時調整價格。但是二手房多為小業主，大部分是長期持有的，并不急于拋售，“除非是金融環境大規模惡化，導致小業主們不得不拋房套現，否則這種現象還是會存在的”。 【后市】 樓市釋放調整信號？ 2008年廣州二手樓市也曾出現一、二手樓價倒掛的現象，隨后房價走低，進入近幾年里相對低洼區，成為很多當時沒有出手的購房者們心中的痛。如今倒掛現象再次出現，是否意味著廣州樓市調整信號再度釋放？房價真的要降了？ 對此，合富置業最新的市場研究報告指出，與2008年時不同，目前出現的一二手樓價倒掛，雖然同樣與政策調控有關，但一手樓市并未深陷低迷，一手樓價也沒有出現實質性下跌，以平穩為主，而二手樓價則仍然呈穩中有升的態勢，此消彼長下加上二手物業高昂的稅費成本，個別地段樓盤一二手物業的入市成本有所倒掛。 報告分析稱，二手樓市低迷更多的是限購、限貸以及入市成本高昂等實際障礙造成的，實際影響要大于心理，但潛在購房需求仍然十分強大。市場沒有形成一邊倒的看跌預期和潛在剛需強大決定了廣州樓價大幅下行的可能性較低。 合富輝煌首席分析師黎文江認為，目前的一二手房價倒掛僅僅局限于部分區域、地段，并不能代表整體樓市的狀況，而且現在的經濟大環境與2008年時不同，對市場預期也不同，因此難以下樓市調整信號釋放的判斷。 他表示，廣州樓市即將進入金九銀十的傳統銷售旺季，一手房供應量增加，屆時優惠折扣將相應增多。 |
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