房產(chǎn)稅要來了？黃奇帆：征稅超“這個數(shù)”

不管大家承不承認，房地產(chǎn)的支柱地位短期內(nèi)都很難改變。

這與它在經(jīng)濟中的重要地位有關：過去十多年，房地產(chǎn)一直都直接或間接對經(jīng)濟貢獻率高達20%以上。

此外，從易居研究院公布的“2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重省市”數(shù)值來看，全國對房地產(chǎn)依賴度超過10%的省市有25個，海南、天津、重慶、安徽、廣西占比均超過18%。

所以我們看到，2020年很多行業(yè)萎靡不振甚至是負增長時，房地產(chǎn)投資仍然能保持10%以上的強勁勢頭增長。

不僅如此，2020年下半年，全國平均房價更是首次步入“萬元時代”。

因此有人直言，未來房價還會繼續(xù)上漲，而且因為中國80%以上的居民77.7%的家庭資產(chǎn)是房產(chǎn)，所以房價也“不能跌”，跌了就意味著無數(shù)人的財富將平白無故蒸發(fā)。

房價真的不能跌嗎？真的沒有其它的調(diào)控招數(shù)來降房價了嗎？答案是否定的。從國統(tǒng)局數(shù)據(jù)看，2017年至今，一線城市北京、上海、廣州的房價普遍下跌了10%以上。局部地區(qū)更是跌幅高達25%。不僅如此，環(huán)京的燕郊、香河、固安、廊坊等地，房價更遭遇了“腰斬下跌”。

地產(chǎn)大佬潘石屹更直言不諱指出，國人對產(chǎn)權(quán)的宗教般狂熱和持有房產(chǎn)不需要任何成本，是我國房價不斷居高的根本原因。

中國房地產(chǎn)市值65萬億美元，超過美國、歐盟、日本的總和，而且全國很多地方房屋空置率在30%以上，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是剛需了。所以，高房價并非不可破，只是過去沒有對癥下藥。

在他看來，降房價最好的辦法就是“征稅”——通過提高房屋持有成本，來增加炒房投資客的資金負擔，令炒房利潤大降。不僅能有效逼出空置房源，更能迫使多套房者拋售多余房產(chǎn)，對降低房價抑制租金都有效果。 

平心而論，房產(chǎn)稅也確實應該出臺了：一方面，從有關機構(gòu)公布的房價收入比來看，國內(nèi)50個主要大中城市房價都“偏高”；

另一方面，整體而言，我國并不缺房，而且有些城市房屋庫存需要消化5年以上，房子甚至出現(xiàn)“爛大街”；

更主要的是，有錢人可以坐擁幾十上百套房產(chǎn)，而真正需要的剛需卻連一套都買不起，有房者和無房者之間的財富差距已經(jīng)不可跨越。房產(chǎn)分配不均導致的不公平問題，越來越凸顯。

房地產(chǎn)稅是否開征，一直刺激著國人的敏感神經(jīng)：多套房者，擔心會多繳稅，增加負擔；無房者，則希望房產(chǎn)稅盡快到來，促使房價下降。

事實上，從世界上很多征收房產(chǎn)稅的國家來看，房產(chǎn)稅無疑是調(diào)控最成熟、較有效的手段之一，所產(chǎn)生的作用和效果將是長期的。

從2010年提出到現(xiàn)在，幾乎每隔一段時間，都會傳出房產(chǎn)稅要開征的消息，但直到今天，房產(chǎn)稅依然沒有落地。房產(chǎn)稅這個被億萬國人寄予厚望的“大招”到底什么時候才能來？

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三個信號顯示，房產(chǎn)稅要來了？

房產(chǎn)稅真的要來了嗎？近期有三個明顯的信號：

第一、央行行長易綱近日發(fā)表文章表示，“完善地方稅制，提高直接稅占比，才能擺脫土地財政的依賴。”房地產(chǎn)專家分析稱，這是在為征收房產(chǎn)稅“吹風”，因為“直接稅”雖然有所得稅、遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅等多種，但是基于當前的形勢來看，易行長口中的“直接稅”所指就是房產(chǎn)稅；

第二、近期有多位重量級房地產(chǎn)專家、經(jīng)濟學專家直言表示，"十四五"期間，可能是出臺房地產(chǎn)稅最好的時機，這個時機一旦錯過，未來恐怕很難找到出臺的時間窗口。其中經(jīng)濟學家任澤平直言，中國住房稅收體系重交易、輕保有，住房持有成本幾乎為0。開征房產(chǎn)稅正當時。意思很明確，房產(chǎn)稅要不了多久一定會來。獨立經(jīng)濟學家馬光遠也認為，隨著房地產(chǎn)相關信息的健全，對于家庭的"第三套住房"征收房產(chǎn)稅的基礎條件已經(jīng)成熟。他覺得，"十四五"期間，土地制度的改革會推進，相關的障礙也會慢慢消除。

第三、2019年財政部、住建部就已經(jīng)透露消息，房產(chǎn)稅一定會征收。而且明確未來將按照"立法先行、充分授權(quán)、分步推進"的原則，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。

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黃奇帆：征稅超“這個數(shù)”，無人炒房

房產(chǎn)稅將要出臺的消息，基本已經(jīng)坐實。那么出臺房產(chǎn)稅，真的能降房價遏制投機炒房嗎？近期，黃奇帆給出了明確看法：“根據(jù)經(jīng)濟學規(guī)律，大體房產(chǎn)稅征稅超過了3%這個數(shù)，就沒有人炒房了。”

他解釋稱，炒房的資金成本大致在6%左右，物業(yè)費大致每年1%左右，加上房產(chǎn)稅，一年就是10%左右的持有成本。七年下來，原來值100萬元的房子，即使200萬元賣出去，也基本沒有賺，因為持有七年的成本也有100萬元，等于是白買了。

確實如此，征收房產(chǎn)稅會增加個人住宅保有環(huán)節(jié)的持有成本，如果征稅尺度過大，將導致市場邏輯發(fā)生根本性改變：對于抑制房地產(chǎn)市場中的投機、投資需求，遏制房價過快上漲，都會有奇效——房產(chǎn)稅對市場中投機性等需求打擊壓力很大，也將對投資、投機者的心理產(chǎn)生很大影響，并將影響樓市預期。

持有成本增加，必然將迫使投資、投機需求大量拋售房產(chǎn)，這也將使得未來市場中掛牌量進一步增加，房價很有可能加速下跌。更有專家透露，出臺房地產(chǎn)稅既是為了抑制房價，更是為了地方政府財政收入。

種種信號顯示，房產(chǎn)稅可能會遲到，但絕不會缺席。而且出臺房產(chǎn)稅對遏制投機炒作，降房價都有一定意義。那么未來房產(chǎn)稅會不會無差別開征呢？普通剛需會不會也在征收范圍內(nèi)？

專家提出房產(chǎn)稅“免征面積”，超過將交稅1萬，看看你家的房子用不用交稅

這一點大家完全不用擔心，全國人大財經(jīng)委副主任尹中卿在談到房產(chǎn)稅出臺的時候表示，房產(chǎn)稅可能會對房價造成影響，會提高房地產(chǎn)的使用和占有成本。

但是這不是說占有房產(chǎn)就要交稅，而是增加占有多套房，不用于居住的需要交稅。意思就是，征稅的主要目的是遏制投資炒作，所以會對剛需設置“免征面積”。

北大經(jīng)濟學教授孟曉蘇，也提出了“盡房皆稅”的方案，他提的方案也設置了“免征面積”，不過操作上有所不同，是先交稅后根據(jù)免征面積再“退稅”。

對于“免征面積”，國家一直以來都沒有明確信息。不過業(yè)內(nèi)專家倒是早早就提出了個人看法。財政部稅政研究室主任張學誕提出，人均免征的面積控制在40到60平，稅率介于0.2%到1.2%之間，是較為合理的。按照這個提議，大家自行對照自家情況，看看你家的房子用不用交稅。

按照專家提出的房產(chǎn)稅“免征面積”，一家三口房子總面積至少要達到120平才會征稅，所以某種意義上來說，很多剛需的利益都被保護了。就算是有兩套房子，按照家里五口人計算，免征面積是200平，每套房子面積是100平，也沒有超出。

當然，如果超出“免征面積”，按照該專家提出的稅基計算，以100萬總價的房子為例，每年要繳納的房產(chǎn)稅大概在2000-12000元。也就意味著如果你家的房屋大小超出“免征面積”，每年將要最高交稅1萬元。

種種信號顯示，房產(chǎn)稅這一次可能真的要來了，根據(jù)立法時間推算，可能周期在3-5年，如果市場有迫切需要，可能會更提前，這誰都說不準。而且目前一切都是猜測，官方并沒有釋放任何具體時間，所以大家還得耐著性子再等一等。

但是對于一些專家提出的“免征面積”和“征收稅率”，大家可以發(fā)表觀點討論一下，你覺得專家的提議合理嗎？