民法典來了！這些住房與居住問題值得關注

首部民法典的誕生，意味著我國依法保護民事權利迎來“民法典時代”。

2020年5月28日15時08分，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，宣告中國“民法典時代”正式到來。

經過多年努力，我國逐步形成了比較完備的民事法律規范體系。民法典也是新中國第一部以法典命名的法律，開創了我國法典編纂立法的先河，具有里程碑意義。

《中華人民共和國民法典》共7編、1260條，各編依次為總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任，以及附則。

編纂民法典是黨的十八屆四中全會提出的重大立法任務，是以習近平同志為核心的黨中央作出的重大法治建設部署。編纂民法典，是對我國現行的、制定于不同時期的民法通則、物權法、合同法、擔保法、婚姻法、收養法、繼承法、侵權責任法和人格權方面的民事法律規范進行全面系統的編訂纂修，形成一部具有中國特色、體現時代特點、反映人民意愿的民法典。

2015年3月，全國人大常委會法制工作委員會啟動民法典編纂工作。2017年3月，十二屆全國人大五次會議審議通過民法總則。2019年12月，全國人大常委會審議了由民法總則與經過常委會審議和修改完善的民法典各分編草案合并形成的民法典草案，并決定將民法典草案提請十三屆全國人大三次會議審議。

今年兩會期間，代表委員們對民法典草案展開認真審議和熱烈討論。根據各方面意見，又作了100余處修改，其中實質性修改40余處。

據悉，民法典將自2021年1月1日起施行，現行婚姻法、繼承法、民法通則、收養法、擔保法、合同法、物權法、侵權責任法、民法總則同時廢止。

距離民法典正式生效尚有半年之期，做好民法典生效與其他9部法律廢止過程中的銜接工作，是下一步需關注的重點。對于民法典中尚存爭議或未及的內容，也有待未來司法解釋等的進一步完善。

對于社會普遍關注的住房與居住問題，民法典草案涉及了規定住宅建設用地期滿可自動續期、增加規定“居住權”、在租購同權基礎上，增加規定房屋承租人的優先承租權、公共維修基金的使用，以及物業領域等問題。

全國老百姓密切關注的住宅建設用地使用權屆滿續期問題，在民法典中又增加了新的表述，并首次提及費用繳納問題。

27日，民法典各分編草案提請全國人大常委會審議，其中物權編草案關于住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，先作一個原則性規定。草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。跟現有《中華人民共和國物權法》第149條相比，這一次新增的“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。”的表述引人關注。

住宅土地使用權期限為70年，根據統計，盡管從上世紀80年代出讓土地開始，也還未出現住宅土地使用權到期的情形，但近幾年各地還是陸續出現一些住宅土地使用年限到期的案例。不過，目前法律及行政法規對于住宅土地使用權到期后是否繳納費用及如何繳納費用上也還沒有明確的規定。

為加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，民法典草案增加規定“居住權”這一新型用益物權，規定居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

另外，民法典草案規定，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。居住權不得轉讓、繼承。設立居住權住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的應當及時辦理注銷登記。

近年來，在部分城市租房緊缺的情況下，租客的利益時有得不到保障。對此，民法典草案為落實建立租購同權住房制度的要求，保護承租人利益，增加規定房屋承租人的優先承租權。

公共維修基金本是小區業主為了維修養護小區內的共用設施、設備及公共區域而交納的款項。但過去幾年，部分城市公共維修基金使用比例與效率低下，這些現象時有發生。

對此，民法典草案針對近年來群眾普遍反映業主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，并結合此次新冠肺炎疫情防控工作，在現行物權法規定的基礎上，進一步完善了業主的建筑物區分所有權制度。

一是，明確地方政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。二是，適當降低業主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，并增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。

另外，此次草案還完善了公共維修資金使用的表決程序，降低通過這一事項的表決要求，將草案第七十三條規定的應當經參與表決的業主專有部分面積和人數占比“雙過四分之三”同意，修改為“雙過半”同意，從而增加了啟動公共維修基金的效率。

物業服務缺乏監管有的甚至形同虛設；物業公司進入社區時缺乏競爭機制，導致服務質量難以提升；物業公司以盈利為導向但不注重服務態度，缺乏服務意識。這些是全國各地業主時常遇到的鬧心事情。

針對物業行業亂象，民法典草案專門新增物業服務合同一章予以規范。為適應現實需要，在現行合同法規定的買賣合同、贈與合同、借款合同、租賃合同等15種典型合同的基礎上，民法典草案第二分編增加了4種新的典型合同，其中就包括針對物業服務領域的突出問題，增加規定了物業服務合同。

比如，民法典草案合同編規定物業服務合同終止，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

另外，針對物業費開支對業主來說是一筆“糊涂賬”、不知情的問題，民法典草案規定：物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。