此二手房市場年度報告來源于Real DATA，空·白研究院整理，包含京津冀城市、長三角城市、大灣區(qū)城市、中西部城市、其他城市內(nèi)的全國重點20城，希望對您有益。
核心觀點 2019年，房地產(chǎn)政策環(huán)境收緊 中央層面：以穩(wěn)為主，防范風(fēng)險。不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，堅持房住不炒，聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險。反映到二手房市場，體現(xiàn)為慢成交、慎決策，價格可商量。 地方層面：因城施策，差異疊加。因城施策進(jìn)一步深化，疊加差異化的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和各地?fù)屓舜髴?zhàn)，二手房市場不同城市群區(qū)域分化明顯，相比京津冀城市群，長三角和大灣區(qū)釋放出更大能量和潛力，因應(yīng)資源稟賦和政策利好的差異，城市群內(nèi)部不同市場表現(xiàn)迥異。 回顧2019年的二手房市場，我們看到以下6個趨勢： 趨勢一，成交周期長，區(qū)域分化明顯。從成交情況來看，業(yè)主成交周期普遍延長，更多城市議價空間變大，價格可商量；成交均價變化區(qū)域分化明顯，長三角和大灣區(qū)有更多城市漲價出售的房屋占比提高，京津冀和成渝等城市群降價出售的房源占比更高了。 趨勢二，業(yè)主悲觀，掛牌量少價低。從供給端來看，業(yè)主普遍信心不足，新增房源量和掛牌均價普遍下跌，調(diào)價房源中降價比例走高；供給端業(yè)主信心表現(xiàn)出區(qū)域差異，掛牌均價上漲的城市主要位于長三角和大灣區(qū)。 趨勢三，人氣上漲，但成交率降低。從需求端來看，新增客戶量和帶看客戶量普遍上漲，但帶看轉(zhuǎn)成交比上升，意味著經(jīng)紀(jì)人需要更多的帶看才能促成一套房源的成交，效率降低。 趨勢四，新增客房比普遍上漲。從供需平衡來看，新增客房比普遍上漲，相比京津冀，長三角和大灣區(qū)賣方話語權(quán)更大。 趨勢五，城市群內(nèi)部市場分化。資源稟賦和政策利好的差異，使城市群內(nèi)部不同市場表現(xiàn)出明顯差異，京津冀的石家莊、長三角的蘇州、大灣區(qū)的東莞等城市相比城市群內(nèi)其他城市，均有更好的市場表現(xiàn)。 趨勢六，改善住房需求凸顯。分面積段來看，多數(shù)城市60平以下及140平以上二手房成交量占比下跌，60-140平、尤其是90-120平二手房成交量占比上揚，改善需求更凸顯。
成交情況
總成交量 對比2018年，大部分城市全年總交易量同比上升，城市群分化明顯。 • 京津冀量價齊跌為主，議價空間大。業(yè)主平均成交周期延長幅度大，更多房源屬于降價出售，漲價房源占比低，僅廊坊略超過10%；京、津議價空間變大。 • 長三角量價齊升為主，議價空間縮小。蘇州外的長三角城市與京津冀一致，業(yè)主成交周邊延長，蘇、滬漲價出售的房源占比更高了，南京、杭州有更多房源是降價賣出的，除南京外的長三角城市議價空間縮小。 • 大灣區(qū)量價齊升為主。東莞表現(xiàn)最突出，惠州則差強(qiáng)人意；業(yè)主端出售周期普遍延長，除惠州外，其他城市購房端決策周期縮短、漲價房源占比提高；深圳議價空間縮小，東莞、惠州價格更可商量。 • 成渝城市群中，成都量升價跌，重慶量跌價升。業(yè)主端和購房端成交周期均延長，降價出售的比例升而漲價出售比例降；議價空間擴(kuò)大。
成交均價 • 從成交均價絕對值來看，北京、深圳、上海3個城市依然是重點20城中成交均價最高的城市，二手房成交均價分別是60754元/㎡、60477元/㎡、48642元/㎡。 • 對比2018年，重點20城中，10個城市二手房成交均價同比下跌，其中8個城市跌幅超過2%；10個城市二手房成交均價同比上漲，其中8個城市漲幅超過4%；20城中，大連、鄭州成交均價漲跌幅超10%。
供給情況 新增掛牌量 • 多數(shù)業(yè)主信心不足，不愿此時賣房。 與2018年相比，重點20城中17個城市的新增房源掛牌量下跌，14個城市跌幅超10%。
新增掛牌房源均價 • 選擇這時賣房的業(yè)主，大多選擇降低掛牌價。 從絕對值來看，深圳、北京、上海新增房源掛牌均價最高；深圳平均掛牌價6.63萬元/平，超過北京6.10萬/平的平均掛牌價。 對比2018年，2019年重點20城中，13個城市的新增掛牌房源均價出現(xiàn)下跌。
經(jīng)紀(jì)端效率 帶看轉(zhuǎn)成交比 • 多數(shù)城市成交效率下降，一套成交需要更多帶看客戶量。 從絕對值來看，全國重點20城中，19個城市的帶看轉(zhuǎn)成交比在20以內(nèi)。帶看成交比通常用于衡量一個組織內(nèi)經(jīng)紀(jì)人的作業(yè)效率，即平均帶看多少組客戶能夠帶來1個成交。 對比2018年，廈門、東莞、成都、上海、鄭州、南京的帶看轉(zhuǎn)成交比下降，經(jīng)紀(jì)端效率提升；其他城市帶看轉(zhuǎn)成交比上漲，經(jīng)紀(jì)端效率下降，一套成交需要更多帶看才能完成，效率下降，側(cè)面印證市場變化。 文章來源于“現(xiàn)領(lǐng)觀察”， |
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