作者 |明哥在路上 每一個背負了房貸的人，絕對想不到，進入2020年頭的時候，央行會送來一份大禮。 2019年12月28日，中國人民銀行（央行）發布年內第30號公告。公告中的文字非常專業、晦澀，不是金融專業出身的人，會覺得云里霧里，也體會不到這則公告的史詩級作用。 明哥用淺顯的語言，把這則重磅公告的內容，轉述出來，請各位朋友參閱。
請你睜大眼睛，不要錯過任何一個字眼。 第一：從2020年1月1日開始，商業銀行不得和買房人，簽訂參考貸款基準利率的浮動利率貸款合同。 第二：從2020年3月1日開始，商業銀行必須和存量房貸的借款人，廢除原有房貸合同，讓借款人重新二選一，要么：固定利率；要么：「LPR利率+基點加成」模式。 也就是說，從今年的3月1日開始至8月份的5個月時間里，當初和買房人簽訂了房貸合同的銀行，會聯系買房人，協商廢除原有的「基準利率+浮動比例」利率合同，再二選一。 一定要記住，無論銀行怎么巧舌如簧，口吐蓮花： 不要選擇固定利率模式，選擇「LPR利率+基點加成」模式！ 央行公告中說得很清楚，這種變更，一輩子只有一次機會，選錯了的話，是無法更改的。 不要小看兩種利率模式的差別，我們可以大致估算下，在某些年份，利率差距可能達到1-5個百分點。如果房貸余額有300萬元的話，每年還款差異可能達到3-15萬元。
在過去幾年，數百萬的年輕人夫妻，掏空了父母輩的錢包，背負了房貸，不敢辭職和跳槽，過上了不敢消費的佛系生活。 明哥翻閱了央行的定期報告，截止2019年8月份，個人貸款余額總量在29萬億元。你的房貸，就在其中。 現在，央行要給你松綁了，卸下重擔了，就看你3個月之后，要不要接收這份大禮，改變一家子的命運了。
02 我們在之前的文章，詳細解讀過了，央行在2019年8月份，進行房貸變革的細節。 變革前，房貸利率=央行基準利率+浮動比例。 基準利率由央行統一公布，商業銀行無權控制，只能被動跟隨。如果央行加息了，或者降息了，那么在來年的固定日期1月1日，購房者的基準利率就統一改變。當前的基準利率是4.90%。 商業銀行能夠改變的就是“浮動比例”。有些城市的銀行貨幣寬松，鼓勵首套房置業，地方政府財源依賴于土地出讓金，那么可能在基準利率的基礎上打折扣，但是大多數城市，是沒有浮動比例，或者上浮的。 對購房者而言，和銀行簽訂的“浮動比例”一旦確認，是無法變更的。 變革后，房貸利率=貸款市場報價（LPR）利率+基點加成。 LPR利率，專業說法是“全國銀行間同業拆借中心”，統計18家銀行報出的各自的1年期和5年期以上貸款利率，剔除最低價、最高價后，計算算術平均價。 說得更加直白一點： LPR利率更加市場化，在反映全社會無風險利率的程度上，更加逼真。 當經濟過熱時，通脹時，利率高； 當經濟過冷時，通縮時，利率低。 這種市場化的利率，將貸款人和借款人之間的利益、風險，均衡了下。 央行高屋建瓴，將1年期LPR利率，用于實體經濟；將5年期LPR利率，用于了房地產市場。
當需要給實體經濟降息時，就調低1年期LPR利率，不讓漫灌的大水進入房地產行業。 當需要單獨對房地產調控時，只需要提高5年期LPR的利率，就不會對實體經濟產生成本壓力。 但是從長期來看，5年期LPR利率，一定會向1年期LPR利率進行回歸和靠攏的。 2019年11月20日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布了最新一期貸款市場報價利率（LPR）。1年期LPR利率為4.15%，5年期以上LPR利率為4.80%。同10月21日公布的上期數值相比，均下調了5個基點。 特別地，5年期LPR利率4.80%，比原有的貸款基準利率4.90%，低了10個基點，也就是0.1個百分點。 如果2020年1月以后買房子，簽訂的是變革后的房貸利率模式，未來LPR利率長期下行，那么買房人和貸款機構的房貸利率，也必然下行，這樣的話，買房人承擔的利率成本，和全社會的利率成本大致相當。 如果是2019年8月份之前買的房子，買房人和貸款機構簽訂的是基準利率，或者固定利率，那么未來社會無風險利率下行后，買房人承擔的壓力，將前所未有的大。這批買房人，完全將自己的人生上貢給了銀行帝國，和后來輕裝上陣的買房者，涇渭分明，社會的不公平性就拉大了。 有些人可能會說，變革前后，二種利率的差異，就在10個基點，0.1個百分點，差異不大。 你要這么說，只能證明，對我們國家未來利率下行趨勢的力量，一無所知！ 03 你也許會問： 央行和放貸銀行，居然給我們買房者這么好的福利，會把吃進肚子里的肉，吐了出來，它們圖什么呢？ 呵呵。先讓明哥笑幾聲。 如果你能這么想，說明你真的太天真了。 央行和放貸銀行，給借款人松綁，絕對不是為了把吃進肚子里的肉吐出來，而是擔心未來進入低利率時代以后，借款人棄房而去，那樣會引發全社會系統性的大風險。 因為，它們是極其專業和前瞻的機構，已經提前預測到了： 在未來5-20年的時間長度內，中國一定會步發達國家的后塵，進入低利率，甚至是負利率時代。 這是壞事嗎？絕對不是，這是任何經濟體發展到一定水平后，必然要進入的常態。 當經濟體的生產力已經充分發達，人口不再繼續增長，物質充分豐富以后，一個市場的消費能力是有限的。也就是說，企業生產出來的實體商品、提供的服務和虛擬商品，終將超過該國或者全球所有人口的消費潛力。 假如沒有突破性的科技進展，那么企業家沒有多余利潤可圖，將不再擴大生產，不將利潤再投資，不向銀行間接貸款融資，不向股票市場直接股權融資，社會的GDP原地踏步，年輕人薪資20年不上漲。 這樣將導致，社會上的存款資金和可投資資金，將無處可去。商業銀行收儲了海量的居民存款，找不到適格的企業去發放貸款，自然也賺取不了息差。 整體社會的利率，將顯著下行。 明哥統計過，2020年初，全球26個國家或經濟體當中，有20個國家或經濟體利率處于下降趨勢。 歐盟央行：-0.5%； 日本央行：-0.1%； 德國10年期國債：-0.675%。 2019年8月5號，丹麥的第三大銀行日德蘭銀行，推出了人類歷史上首筆負利率按揭貸款業務，房貸利率為-0.5%。什么意思呢？ 如果你借丹麥這家銀行100萬元去買房，一年后你只需還99萬元就可以了。 這家銀行向買房人發放貸款，貸款買房人，最終還的錢，比當初銀行借出的錢，還要少！ 聽起來，像不像天方夜譚？絕對不是，這在西方發達經濟體之中，已經成為了常識。 2019年8月6號，瑞士銀行宣布對50萬歐元以下的存款賬戶收取年費，并且不支付利息。 同樣地，由于歐盟組織金融體系的利率是-0.5%，這意味著，一個人在歐盟所屬的銀行存款1萬歐元，一年后，只能取回9950歐元。
2019年11月21日，已經卸任了中國人民銀行行長職位的周小川，在創新經濟論壇上表示： 中國可以盡量避免快速地進入到負利率時代。 言下之意，我們社會可以推遲進入到負利率時代的時間長度，延遲它的到來，但是改變不了歷史歸途。 在2017年之前的20年時間里，我們已經習慣了房價的上漲、物價的上漲，人民幣購買力的貶值。其根本原因在于，我們國家依然處于發展階段，各行各業的商品和服務，還有著巨大的空白市場去等著發掘。 房貸利率5.53%、民間借貸利率10-30%、P2P網貸利率20-50%。銀行理財產品收益率低于6%，都沒有大媽大爺看得上。 從2017年開始，高收益的幻象，逐一破滅了。房價下跌、P2P平臺爆雷、上市公司多元化擴張一地雞毛。那些追逐高收益的人，不僅沒有得到高利率，連自己的本金都損失掉了。 股市收益率預期降低、年輕人就業心態放平、中年人只求保住飯碗，這才是未來我國經濟的「新常態」。 進入低利率時代后，我們去銀行存錢，不僅沒有利息，還要倒付費用給銀行來負責保管我們的資產數據。 為什么呢？ 因為銀行收儲之后，將居民資產保管在銀行內部，它放貸不出去，沒有人來借款，自然賺取不了利息差帶來的利潤。 所以，負利率時代到來以后，誰放錢在銀行，誰就要支付給銀行一定的費用。 如果借款人發現，自己的存款沒有利息，全社會的無風險利率都接近于零，企業不愿意去投資，社會GDP增速原地踏步，自己反而要承擔4.9%的利率，那這種負擔，絕對是壓力山大，不可承受的。 等到那個時候，別說奢望房價上漲成為了白日夢，每年下跌2-10%，都是很有可能的，結果還要憑空承擔-4.9%的利率虧損，傻子都知道，應該拋棄房子，直接斷供。 如果大批量的買房人，集體斷供，最終會引發什么后果呢？那就是2008年美國次貸危機的翻版，銀行將倒閉，經濟繼續蕭條，年輕人失業。那種后果不是每個社會都能承受的。 對于那些在2020年，就選擇了「LPR利率+基點加成」模式的買房人而言，會張燈結彩、敲鑼打鼓地迎接低利率時代、甚至是負利率時代的到來。 理想情況下，假如5年期LPR利率降低到了零，那么當初的買房人承擔的利率就只是當初的「基點加成」，無論是上浮還是下浮，都可以認為輕如鴻毛。 這個時候，原有傳統模式買房人，承擔的利率是4.90%，接受了新模式的買房人，幾乎沒有房貸利率！ 年化4.90%利率的差別，如果房貸余額還剩下200萬，那就是年化9萬元的差距。 這錢不香嗎？為什么要憑空貢獻給銀行呢？ 04 站在2020年的門檻上，央行一眼洞穿了未來20年的經濟軌跡，參考了西方發達國家的成熟經驗，引導各大商業銀行貸款人，和借款人，重新簽訂錨定于LPR利率的貸款合同。 這不僅是給予借款人的大紅包，也是站在全社會的角度，未雨綢繆，將收益和風險，在借款人和貸款機構之間分攤，促進整個社會的穩定運行。 但是，央行出臺的房貸改革新政，讓貸款人和借款人重新簽訂利率合同，充滿著大量的金融術語和晦澀的概念。 商業銀行的目的是為了逐利。它們作為貸款人，賺取利息差，讓借款人承擔的利率越高，銀行的利潤就越高。 收取智商稅的最佳方式是，制造信息不對稱，利用自己的信息優勢，來收割對方。 商業銀行一定會巧舌如簧、口吐蓮花一般，故意將兩種利率模式，說得借款人如云山霧里，眼冒金星。 站在銀行的角度來說，它們希望借款人像無頭蒼蠅一樣，跟著他們的節奏走，不知不覺就躺在砧板上，擺好了待宰的體位。 只有明哥，惦記著你的錢包。 千言萬語，匯成一句話！ 從2020年3月1日開始的5個月時間里，當銀行聯系你重新協商房貸利率時，一定要堅持「LPR利率+基點加成」模式，并且利率一年自動更新一次。 這個機會，涉及到你家庭數十萬，甚至上百萬的資金，是用于自己，還是貢獻給銀行。 可千萬別選錯了，因為央行只給了一次機會，沒有后悔藥可吃！ 【提示】希望了解更多“LPR”的朋友，可以關注公眾號，在今日推送的第三條閱讀了解相關內容. 微信改版了，之前點贊是點，現在是點右下角的“在看”，希望各位朋友看完后點“在看”，以示鼓勵，堅持是一種信仰，專注是一種態度。 喜歡本文的親們， 請在頁尾留言，點在看，轉發哦 |
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