| 青島市制定的相關購房優(yōu)惠政策年底即將到期，明年對于多項稅費政策預期還不明朗。為了搶搭房產優(yōu)惠政策“末班車”，青島二手房市場的交易量近來猛然增多，甚至出現(xiàn)了排隊辦理過戶手續(xù)的場面。業(yè)內人士提醒，二手房買賣合同涉及法律關系復雜，如果處理不當，將存在較大風險，交易雙方在簽訂二手房合同時，應當仔細看清條款，并注意規(guī)避相關風險。 案例一： 未經(jīng)共有人同意合同無效 2009年6月份，四方區(qū)市民于先生從孫先生手中買了一套二手房，雙方就各方面達成一致后簽訂了購房合同，于先生支付了一部分購房款。但辦理過戶時，于先生才知道這套房屋的出賣并沒有經(jīng)過房屋共有人，即孫先生妻子的同意。孫先生妻子就此起訴至法院，法院判決該房屋買賣合同無效。 專家提醒：山東元鼎律師事務所律師單正國說，現(xiàn)實生活中經(jīng)常會出現(xiàn)于先生所遭遇的情況。如果買房找不對人導致合同無效，不僅購房努力宣告白廢，還有可能帶來經(jīng)濟上的損失。購房者應當首先審查出賣人的主體資格，看他是否是房屋所有權人，有沒有賣房的權利，再決定是否購買。在無法直接面對房主，需要與房主授權人進行交易的情況下，購房者要查看相應的授權文件；如果房主去世，房主的子女等繼承人賣房，購房者應在房屋變更產權人之后與新權利人簽訂購買合同才能過戶。 案例二： 中介合同細節(jié)藏“貓膩” 2009年10月份，市民李女士看中了一套二手房，在簽訂購房協(xié)議前，中介要求與她先簽訂定金協(xié)議。因為購房心切，李女士沒有多想就交了兩萬元定金，后來查明這套房子戶口很難遷出，李女士不得已放棄了這套房子，在索要定金時，中介稱因為她違約，拒絕返還2萬元。 專家提醒：山東友華律師事務所王同慶律師說，大部分二手房都是通過中介來成交的，為了快速達成買賣協(xié)議好提取中介費，部分不法中介經(jīng)常在合同上耍小聰明，蒙蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時，最好把和中介有關的條款寫入合同中，同時還要注意合同中隱藏的陷阱。二手房交易時買方不應只注重房屋本身的價格，還要設定條款就中介的責任和義務約定違約責任。一旦中介、出賣人違約，買方可依據(jù)此來主張權利，要求賠償。二手房買賣雙方還要查看費用清單，如二手房買賣當中牽涉到中介公司的傭金和手續(xù)費等問題。 案例三： “陰陽合同”不可取 朱先生最近在市北區(qū)花96萬元買了一套110平方米的二手房。為了避稅，雙方簽訂了一份96萬元的購房合同后，又簽訂了一份76萬元的合同?！奥犞薪檎f拿76萬元的合同去登記的話可以少交近6000元的稅費。”朱先生說。 專家提醒：山東元鼎律師事務所律師單正國說，簽訂陰陽合同，不繳或者少繳應納稅款的，屬于偷稅行為，若被查出，需承擔相應的法律責任。拿低額合同去登記，購房者以后若再轉讓該房產成本只能以低額計算，個人所得稅等稅賦可能大幅增加。 比如，購房者實際以100萬元的價格成交，卻只登記70萬元，再轉讓或銷售時要高于此價格的話，購房者需多交數(shù)千元的個人所得稅。 此外，簽訂“陰陽”兩份買賣合同也極易引起合同糾紛，導致交易雙方當事人不必要的經(jīng)濟損失。 |
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