關(guān)于規(guī)范商品房銷售信息公示及售前告知行為的通知的政策解讀

2019年10月28日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站主動公示并發(fā)布了贛建房〔2019〕8號《關(guān)于進一步規(guī)范商品房銷售信息公示及售前告知行為的通知》（以下均簡稱通知），本次江西省推出的新政和以往的規(guī)范行為的通知相比，第一款銷售信息公示中的第1,2,4,6,7,8條是之前有的，其余為新增規(guī)范，第二、三款基本為新增條款，本次《通知》有以下幾大亮點：

《通知》根據(jù)最近階段新出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場新動態(tài)，新情況，新問題，出臺了更加規(guī)范的公示行為和動作。

比如“土地使用權(quán)、在建工程設(shè)置抵押項目，應(yīng)公示抵押權(quán)人基本信息、抵押金額、抵押年限、抵押權(quán)人同意銷售抵押房屋的證明材料。”這一款，在以往的抵押公示操作中，基本上只要求在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局或者銀行指定的報紙上公示完畢即可，沒有明確要在營銷中心大廳公示，因此，即使開發(fā)商在報紙上進行了公示，但私下依然可以對已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)或在建工程私自違規(guī)先行銷售，并收取客戶房款，如果后期開發(fā)商無法及時還清土地款或在建工程抵押款，這種行為就導(dǎo)致購房客戶的銀行按揭或者不動產(chǎn)證無法辦理，《通知》增加了在銷售中心的公示要求，顯然有助于購房者第一時間了解相關(guān)信息，可以說進一步保護了消費者的知情權(quán)。

2、讓后續(xù)交房更規(guī)范，更順暢

《通知》的新增條款其實是為了更好地解決樓盤交房過程中的矛盾，讓交房有據(jù)可查，交房過程更透明，交房行為更規(guī)范。

“貨不對板”是在交房過程中購房者反饋最多的問題，開發(fā)商在宣傳推廣過程中的折頁、海報、單張等沒有根據(jù)事實描述，而進行了夸張或者不符合實際的宣傳，最終交房時，與原有折頁、海報、單張、沙盤等有明顯出入，即“貨不對板”，最終導(dǎo)致交房時的群體投訴，而《通知》新增需要開發(fā)商在銷售中心進行公示的條款則讓消費者能夠清晰了解交付前后的差異化，比如新增條款“不得公示或告知樓盤附近未建成招生的學(xué)校、幼兒園等信息；不得公示或告知未建成運營的機場、萍鄉(xiāng)火車站、地鐵站等，不得欺騙或誤導(dǎo)購房人”，就有效防止開發(fā)商營銷團隊隨意書面或口頭承諾或輸出沒有建成的配套設(shè)施，這對以后交房來說是有一定的積極意義的。

3、讓開發(fā)商銷售行為更規(guī)范，讓購房信息更透明

住建部長期通過聯(lián)動信訪、業(yè)主座談以及處理交房問題，不斷了解房地產(chǎn)開發(fā)和業(yè)主之間的矛盾、糾紛以及異議，為了進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場樓盤銷售行為，新增以上《通知》，實際上就是通過政府行政手段，合法合理讓開發(fā)商銷售行更加規(guī)范，讓購房信息公布更及時，更透明，有效緩解因開發(fā)商和業(yè)主信息不對稱導(dǎo)致的相關(guān)糾紛和矛盾，從而更好地促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

為了讓房地產(chǎn)營銷人員和購房消費者加深對《通知》理解，地產(chǎn)大講堂將對新增主要條款進行逐一解讀，以饗讀者：

1、土地使用權(quán)、在建工程設(shè)置抵押項目，應(yīng)公示抵押權(quán)人基本信息、抵押金額、抵押年限、抵押權(quán)人同意銷售抵押房屋的證明材料。

以往土地使用權(quán)、在建工程抵押公示僅限于報紙這一媒介，而報紙覆蓋人群有限，公示時間僅限當(dāng)天，可以說這種公示基本是流于形式，因此，對于開發(fā)商在售樓部是否違規(guī)銷售被抵押的土地或在建房屋，購房者難以知曉，這樣造成購房信息不對稱，對購房者來說是不公平的。

《通知》要求開發(fā)商必須在銷售中心對設(shè)置抵押項目進行主動公示，有利于購房者及時知曉項目抵押情況，方便購房者理性做出購房決策。

2、精（全）裝修商品住房需公示住宅裝修價格、住宅裝修交付標(biāo)準(zhǔn)清單、裝修價格評估報告等內(nèi)容。

以往監(jiān)管部門對裝修房的交付標(biāo)準(zhǔn)公示要求是非常模糊的，甚至可以沒有。從2019年12月1日起，新辦理商品房預(yù)售證的房地產(chǎn)項目，如果是精（全）裝修商品住房則必須公示住宅裝修價格、交付標(biāo)準(zhǔn)清單以及裝修評估報告等內(nèi)容。

近年來，帶裝修商品住房交付的樓盤越來越多，尤其是因帶裝修標(biāo)準(zhǔn)、價格、清單等模棱兩可導(dǎo)致的投訴和信訪也越來越多，甚至不少樓盤的業(yè)主因?qū)﹂_發(fā)商提供的交付標(biāo)準(zhǔn)、清單和價格不認可引發(fā)群訴和房鬧事件，這直接影響到了社會的和諧和穩(wěn)定，而新出臺的《通知》則彌補了這一規(guī)范空白，監(jiān)管部門房產(chǎn)局、物價局讓開發(fā)商在辦理商品房預(yù)售許可證時，必須提交精（全）裝修商品住房價格、清單、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容進行審核，并要求開發(fā)商必須公示在銷售中心顯目的位置上，真正讓購房者明明白白購房。

《通知》規(guī)范精（全）裝修商品房住房價格、清單、交付標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，對銷售信息公開透明、售后業(yè)主驗收交付標(biāo)準(zhǔn)等將取得積極的作用。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“可無理由退房”方式銷售的，應(yīng)明確退款時限。

目前房地產(chǎn)市場推出可無理由退房的房企相對較少，以“某大地產(chǎn)”為代表，監(jiān)管部門或者法院在受理涉及“可無理由退房”的案件時，發(fā)現(xiàn)業(yè)主真正提出要求開發(fā)商辦理退房手續(xù)時，業(yè)主與開發(fā)商簽訂的補充協(xié)議，一是退房設(shè)定了條條框框，二是沒有設(shè)定退房時限，結(jié)果就是開發(fā)商以千萬條理由推諉退房申請或者遲遲不予辦理，所謂的“可無理由退房”就成了名不符實的夸大和欺騙宣傳。

《通知》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“可無理由退房”方式銷售的，必須明確退款時限的規(guī)定，讓法院在退房訴訟審理中有了書面依據(jù)，也有利地保護了購房者的合法權(quán)利。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)不得為購房人墊付首付款，不得通過任何形式誘導(dǎo)購房人通過其他機構(gòu)融資支付首付款，不得組織眾籌購房等。

一方面，沒有資金實力的開發(fā)商通過銀行辦理大量假按揭進行資金套現(xiàn)，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致銀行出現(xiàn)呆賬死賬，樓市風(fēng)險必然產(chǎn)生，由此引發(fā)的負面影響可想而知。

另一方面，如果沒有實力的購房者通過低首付，甚至零首付按揭購房，一旦其沒有能力償還月供或者開發(fā)商的首付分期資金，同樣將導(dǎo)致銀行出現(xiàn)呆賬，樓市風(fēng)險同步產(chǎn)生。

《通知》對房地產(chǎn)交易過程中的分期付款，低首付行為進行了實質(zhì)性的規(guī)范，就是要嚴(yán)禁開發(fā)商通過做假按揭放款套現(xiàn)，防止無實力的購房者入市，目的就是為了長遠防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，確保樓市健康穩(wěn)定有序發(fā)展。

5、“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得返本銷售或者變相返本銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租方式銷售商品房”

長期以來，開發(fā)商在商業(yè)或公寓銷售過程中，為了強調(diào)商業(yè)或公寓投資的回報率，經(jīng)常采取返本、包租、返租等營銷噱頭進行促銷，以此打動投資者。

資金雄厚，運營得當(dāng)?shù)纳虡I(yè)或公寓項目，因其銷售及回款好，在及時、定期發(fā)放租金，返本方面是沒有問題的；但對于沒有實力，無運營經(jīng)驗的商業(yè)或公寓項目，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，開發(fā)商對投資者的返本、返租承諾將難以兌現(xiàn)，如果項目出現(xiàn)滯銷、爛尾，直接導(dǎo)致投資者血本無歸。

《通知》為防范以上情況的發(fā)生，特意規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得返本銷售或變相返本銷售商品房，不得采取售后包租或變相售后包租方式銷售商品房，既對開發(fā)商銷售行為進行了實質(zhì)性的要求，同時也對投資者進行了書面教育，提醒投資者“返本銷售”、“售后包租”營銷行為的潛在危害，對商業(yè)或公寓項目的良性開發(fā)取到很好的規(guī)范作用。

6、“不得公示或告知樓盤附近未建成招生的學(xué)校、幼兒園等信息；不得公示或告知未建成運營的機場、萍鄉(xiāng)火車站、地鐵站等，不得欺騙或誤導(dǎo)購房人”

房地產(chǎn)營銷虛假宣傳，貨不對板是近年購房者投訴最多的項目。2018年，號稱史上最嚴(yán)的《中華人民共和國廣告法》（2018年修正）的頒布，切實有效地規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)宣傳推廣的輸出口徑。

而本次《通知》對未建成學(xué)校和交通配套設(shè)施的規(guī)范要求是對《廣告法》落地的具體操作。

開發(fā)商營銷團隊將政府規(guī)劃部門出臺的相關(guān)學(xué)區(qū)、交通、公園、萍鄉(xiāng)綠地等長期規(guī)劃作為項目的利好進行大肆宣傳解讀，存在誤導(dǎo)購房者的嫌疑。一旦政府相關(guān)配套未能按規(guī)劃如實兌現(xiàn)，開發(fā)商營銷團隊對該規(guī)劃建設(shè)的配套的提前宣傳就變成了虛假宣傳或者誤導(dǎo)宣傳，比如，某項目在宣傳推廣時，無論從宣傳單張還是銷售口頭輸出，均表示，項目2公里內(nèi)已經(jīng)規(guī)劃一所公立小學(xué)，3年內(nèi)將建成交付，而實際上，項目交付給業(yè)主時，不僅小學(xué)沒有建成，而且因為政府的規(guī)劃微調(diào)導(dǎo)致該小學(xué)已經(jīng)規(guī)劃在其他區(qū)域，開發(fā)商及其營銷團隊行為明顯屬于誤導(dǎo)購房者。

《通知》要求對未建成學(xué)校和周邊配套的規(guī)范表述，讓樓盤宣傳推廣更加尊重事實，讓購房者對未知的配套不會抱有不切實際的幻想，最終也不會造成交房后的承諾無法兌現(xiàn)的尷尬局面。

通過以上政策的解讀，我們能夠進一步熟悉相關(guān)房地產(chǎn)規(guī)范行為準(zhǔn)則，無論是對房地產(chǎn)營銷人員還是購房者，都是大有裨益的。