| 買賣二手房小心7大陷阱 常見惡意違約案件盤點朝陽法院月均受理二手房買賣糾紛超過80起 法院提示消費者——— 近三年來，隨著房價的上漲和波動，二手房買賣合同糾紛也在增加。房價上漲時，賣房人違約多，房價下跌時，買房人違約多。朝陽法院三年來受理了3059件二手房買賣糾紛，平均每月受理超過80件。這些糾紛中相當一部分是因為買方或者賣方貪圖利益惡意違約引發的。 朝陽法院對受理的二手房屋買賣合同糾紛案件中不誠信行為做了概括，歸納出7類常見惡意違約案件，提醒市民警惕。 ■類型1：惡意串通循環匯款偽造交易事實 案例:甲與乙簽訂《存量房屋買賣合同》，約定甲以180萬元的價格購買乙所有的一套房屋，合同簽訂后，甲向乙支付了100萬元首付款，乙向甲交付了房屋，但尚未辦理產權過戶手續。后來，乙將該房屋另售予丙并辦理了產權過戶手續。丙稱自己是以自有資金向乙購買的房屋，并提交了購買房屋與過戶期間總金額為200萬元的銀行匯款記錄。 但經法院查實，發現200萬元的款項支付過程，均是由乙先匯款給案外人丁，隨后由丁匯給丙，再由丙匯回給乙。很明顯，乙與丙利用案外人丁，通過循環匯款的方式虛構了交易事實，且丙在購買涉案房屋前并未進行實地查看，不符合一般交易習慣，可以認定乙、丙之間存在惡意串通損害他人合法權益的行為。 ■類型2：利用其他訴訟保全標的房屋拒絕過戶 案例：甲向乙購買房屋，簽訂合同時，該房屋的所有權證尚在辦理中。合同簽訂后，甲支付了全部房款并入住該房屋。兩年半后，乙取得了該房的所有權證，卻拒不配合甲辦理產權過戶手續,甲訴至法院。案件審理過程中，乙提交了一份民事裁定書，法院因乙所涉另案，對該涉案房屋予以查封。經查，在乙拿到房屋所有權證后，請其朋友丙將自己訴至法院，稱案外人丁曾向丙借款770萬，乙是保證人，現丁不還錢，要求乙承擔保證責任，并由丙向法院提出訴訟財產保全申請，法院對乙名下的涉案房屋進行了查封。 法院經核實情況，認為甲已經支付全部房款并占有房屋，故變更保全裁定，將保全標的物變更為乙名下的其他房屋，從而判定甲與乙的房屋買賣合同繼續履行，乙應配合辦理過戶手續。 ■類型3：訴訟過程中惡意轉移房產 案例：甲與乙簽訂房屋買賣合同，約定甲以68萬元的價格購買乙名下的房屋，但在辦理過戶手續的過程中，乙卻以甲無購房能力拒絕繼續履行合同。甲向法院起訴，要求乙辦理過戶手續。訴訟過程中，乙悄悄與其兒媳丙簽訂合同，將涉案房屋以43.3萬元的成交價格另行出售，并于合同簽訂當日將房屋過戶至兒媳丙的名下。 后法院經審理認為，乙于案件訴訟期間以低廉價格另行轉讓涉案房產，且買受人系自己兒媳，亦知曉涉案房屋已有訴訟，故乙與丙之間的房屋買賣行為屬惡意串通損害甲利益的行為，應屬無效。 ■類型4：判決繼續履行合同后又將房屋轉售 案例：甲與乙簽訂買賣合同，約定乙出售房屋給甲，成交價為205萬元，定金10萬元，如乙不履行合同，應10倍返還定金、退還所支付房款并賠付中介費。半年后，乙以甲未按約定辦理貸款及過戶手續為由將甲訴至法院，要求解除合同，甲則提起反訴，要求乙繼續履行合同，并配合其辦理訴爭房屋的貸款及過戶手續。后，一、二審法院作出終審判決，駁回了乙要求解除合同的訴訟請求，判決雙方繼續履行合同，辦理貸款及房屋過戶手續。 在接到終審判決后的第8天，乙卻與妻子丙簽訂了夫妻財產約定，約定涉案房屋由丙單獨所有，當日，二人即辦理了所有權轉移登記申請，將涉案房屋產權轉至丙名下。次日，丙又與案外人丁網簽存量房屋買賣合同，將涉案房屋于當日轉移至丁名下。丁則在一個月以后，又將該房屋以400多萬的價格出售給案外人戊，戊最終取得了該房屋的所有權。 后法院經審理認為，乙不自覺履行生效判決確定的義務，反而與其妻丙惡意串通，通過夫妻約定將所有權人變更，后又將涉案房產轉讓他人，致生效判決無法執行，其行為不僅嚴重違背了誠實守信的基本原則，也損害了甲的合法權益，應承擔違約賠償責任。 ■類型5：“設計”善意第三人改變房屋權屬 案例：甲與乙簽訂房屋買賣合同，甲向乙交納了全部購房款40余萬元并入住涉案房屋，但乙一直拒絕辦理過戶手續。后甲訴至法院，經終審宣判，判決乙為甲辦理過戶手續。但在第一審判決作出的第二天，乙就找到了丙，雙方約定乙以50萬元的價格將涉案房屋出售給丙，并于翌日網簽了存量房屋買賣合同，將涉案房屋過戶至丙名下。 兩年后，甲訴至法院，要求確認乙與丙所簽房屋買賣合同無效。 法院經調查發現，丙在購買房屋的過程中存在四個事實明顯有悖生活常理：一是作為現房購買人，不實地考察目標房屋；二是在一次性交付50萬元現金的購房過程中，沒有要求確定交付房屋的期限，于理不合；三是其與乙所簽合同約定簡單，雙方自稱素不相識，卻僅兩次見面就完成了相識、協商、簽約、現金支付全部房款、辦理過戶手續等多項重大事宜，顯屬草率；四是丙在付款并取得涉案房屋產權證的近兩年時間內，對于房屋交付問題不積極主張權利，與常理不合。且經法院提示，丙仍不到庭，放棄進一步陳述買房細節。 在此情況下，法院沒有認定丙為善意第三人，最終判決甲與丙就買賣涉案房屋所簽的買賣合同無效。 ■類型6：故意以權利存在瑕疵為由要求確認合同無效 案例：甲與乙簽訂存量房買賣合同，約定甲以133萬元的價格向乙購買一套房屋，任何一方如違約，需支付違約金39.9萬元。簽訂合同時，乙尚欠銀行貸款25萬余元未還，銀行對該房屋享有抵押權。合同簽訂后，甲向乙支付了首付款53萬，但乙卻未將該款項用于償還貸款并解除抵押，而是挪作他用，致使雙方買賣合同無法履行。 最終，法院審理認為，乙收到首付款后怠于償還銀行貸款并解除抵押的做法，屬于在具備履行合同義務所需條件的情況下拒不履行合同義務的行為，應承擔違約責任。 ■類型7：偽造國家機關公文變更產權登記并將房屋出售 案例：甲曾經與兄弟姐妹發生繼承訴訟，遺產中包括涉案房屋，法院終審判決房屋歸乙所有。但甲持與法院生效判決內容出入很大的另一份判決到房管部門辦理了過戶手續。這份判決中涉及房產的一項變更為確認房屋歸甲所有。取得產權證后，甲與丙簽訂房屋買賣合同，雙方辦理了過戶手續。后丙起訴甲依據合同交付房屋，法院在審理該案件的過程中發現了甲涉嫌偽造法院判決書的情況。由于甲涉嫌刑事犯罪，法院已將此案移送公安機關處理。 |
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