買房提前還房貸，真的劃算嗎？

買房按揭已經成為現在人們買房的一種主流方式，之后，便是成為房奴的還款之路。然而在中國傳統文化里，欠錢仿佛是懸在頭上的一把刀，“無債一身輕”是每個新老房奴心心念念的渴望。

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所以，大部分房奴還是想提前把房貸還掉，減輕月供壓力。

不過提前還款，真的劃算嗎？

銀行是按照約定的利率，以月為單位結算利息，本月還款利息=欠銀行的本金總額*月利率。也就是說，占用了多少本金就還多少利息。

前面幾年還的利息多，是因為占用了大額的本金，隨著每月螞蟻搬家還了一筆又一筆本金，占用銀行的本金總額逐漸減少，每月還的利息自然隨之減少。

無論是等額本息還是等額本金，雖然總利息相差很多，但從實質上并沒有區別，談不上哪種方式銀行多收了利息，多占了便宜。

無論是公積金貸款還是商業貸款，是在第1年、第5年還是第10年、第20年提前還貸，只要利率不變，銀行都是公平計量，童叟無欺。

因此，“提前還款最佳時間點”是個偽命題！

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這幾種情況，不用提前還貸款 

都騰點地方行嗎？我要開始裝逼了。

購買力下降

我們再來看看大環境。

居民消費價格指數CPI反映了我們購買生活必需品和服務的價格水平。

2007年末，CPI是493.6，2017年末，CPI達到638.2。近10年CPI平均每年增速2.55%。

也就是說，生活必需品的價格每年按照2.55%的速度在上漲。

M2是流通中的現金+各類存款的總和，整個社會的資金通常用M2來衡量。

通過信用擴張，每年有大量的貨幣投放到市場。2007年末，M2余額是40.34萬億，到2017年末，這個數字是167萬億。167.68/40.34=4.16，10年漲了4倍多，平均每年增長15.3%。

一方面，市場上的貨幣越來越多，一方面，物價在上漲，還沒算這些年房價的巨量漲幅。可見，同樣的現金購買力必然逐年下降。

假設購買力每年下降10%（近10年大部分一二線城市房價年均漲幅都在10%以上），那么，現在5000的月供，2年后相當于現在的八成4050元，5年后相當于現在的六成2952元，10年后相當于現在的三成1743元。

因此，如果提前還款，現在看上去有壓力，但5年、10年之后，這點錢還算啥呢？

收入在上漲

GDP是每年國內全部最終產品和勞務的總和。2007年，我們的GDP是27.02萬億，2017年達到82.71萬億。

如果國家看成是一個大家庭，這個家庭每年創造的財富都在增長，82.71/27.02=3.06，10年漲了3倍多。

國家大家庭的財富由千千萬萬個小家庭創造。在這幾年、幾十年還貸過程中，我們每個小家庭的收入也一直在漲。按照社會創造財富的平均能力，10年的收入也能漲3倍。那時候還怕還款嗎？

（不要問我你拉低了平均線怎么辦……）

5000、10000的月供…….天空飄來五個字，那都不算事~

應急備用金不可少

對于上有老、下有小的80、90后，生娃、生病、失業、意外……

人生處處有驚喜。

錢不是萬能的，沒有錢可萬萬不能。如果將閑余資金全部還給銀行，錢全部沉淀在固定資產中，一旦出現突發用錢的情況，抗風險的能力會大大減弱。

如此低的杠桿

央行五年以上的貸款基準利率，近20年經歷了35次調整，從來沒有現在4.90%這么低！

這一生，也許只有房貸能提供這么好的福利了。錯過了房貸，哪里找這么便宜的杠桿？

杠桿是什么？

美國老太太的故事，給中國老百姓上了一課（一個中國老太太和一個美國老太太進了天堂。中國老太太臨終前說：我終于攢夠了錢買了套房子。美國老太太臨終前說：我在這房子里住了30年，終于還完了按揭。）

杠桿就是負債。如果一個家庭不借錢，都用自己掙的現金，那么杠桿就是0。

房貸，用最便宜的租費使用銀行的資金，以極低的利息鎖定未來的債務。 

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這幾種情況，需要提前還貸款 

即將買房/賣房

賣房的時候，結清貸款撤銷抵押是剛需。當然，在需要辦解抵押手續的前一刻再還也不遲。

公積金賬戶余額多

在很多城市公積金是專款專用、不能提取，如果公積金賬戶里積累了較大額的資金，放在賬戶里只能享受幾乎忽略不計的活期存款利息的話，那還不如提前還貸。

需要辦抵押貸款

近年，房價上漲快，很多房屋的評估值比購買時上漲許多。需要經營周轉的人，往往將房屋抵押貸款作為最好的融資渠道。多數銀行抵押貸款不能辦二押，那么這時候就需要將按揭還清，再將房產抵押給銀行獲得貸款了。

注意，前方如果有這樣高能的小伙伴，請抱緊大腿，求土豪帶飛！

留下錢效率更低

Zillow的首席經濟學家斯坦·漢弗萊斯在他的《ZillowTalk》一書中講了他的親身經歷，當他在非洲做志愿者時，他的房東房子只有屋頂和半堵墻。房東每當有點閑錢就買批磚頭回來砌一點，這樣螞蟻搬家一樣一點點的把房子完工。

房東之所以沒有等到能買得起所有的磚頭再一次性完成整個工程，是因為，在非洲這種家庭和部落緊密聯系的社會中，人們常常互相借錢，而當地習俗也讓人很難說不。

如果房東把他的錢存起來，可能很快他的家人和朋友就耗盡了。

所以，如果是家庭成員、親戚朋友中有亂花錢、借錢不還又無法拒絕的人，那還是把錢填到房子里吧。畢竟，把錢還給銀行去，可比把錢借出去安全多了。

貸款利率即將大幅上漲

未來如果貸款利率大幅上漲，那么趁著現在利率低趕緊還上也可行。不過，按照現在的市場情況看，利率大幅上漲的可能性很低。

拒絕一切負債

患有欠錢焦慮癥，一有負債就吃不好睡不香，做夢也想還的人，或者抵擋不了家里老人催促的壓力，那還是提前還了吧！順心就好，維穩第一！

所以，你現在還想提前還款嗎？