樓市還是動(dòng)不得？開封限售解禁又限！

放松，竟然失敗了！

7月19日，據(jù)大河報(bào)消息，開封市住建局于7月17日，下發(fā)樓市新政，文件全稱是《關(guān)于調(diào)整新建商品住房交易實(shí)現(xiàn)及撤銷備案限制的函》。

文件里最重要的一條信息就是：正式取消已經(jīng)執(zhí)行2年多的新建商品房3年限售期。

開封限售解禁，被爆出來之后，迅速發(fā)酵，以開封菜（KFC）聞名的三線城市，瞬間就成了今夏全國(guó)最熱的地方！

就在全國(guó)熱議，開封之后，會(huì)不會(huì)有更多城市跟進(jìn)解封限售之時(shí)，戲劇性的事發(fā)生了！

7月20日，開封住建局，“主動(dòng)”在開封市政府的官網(wǎng)上，貼出公告：

撤銷三天前（7月17日），關(guān)于樓市限售的決定。

至此，在開封限售松綁72小時(shí)，被媒體披露24小時(shí)之后，放松宣告失??！

放松失??！樓市 新信號(hào)？！

放松失敗，開封住建局，有點(diǎn)懵！

要知道，開封限售剛解封的時(shí)候，開封住建局曾經(jīng)向媒體表示：

開封市2017年出臺(tái)限售政策之后，炒房現(xiàn)象基本得到遏制，限售政策并不必要。

沒想到，時(shí)隔僅24小時(shí)，開封住建局就推翻了自己的說法，在7月20日的公告里表示：

對(duì)不住觀眾，此前沒有經(jīng)過充分調(diào)研，決定太倉(cāng)促，為了樓市平穩(wěn)，還是要繼續(xù)限售。

有個(gè)成語(yǔ)叫，“朝令夕改”，開封住建部門，用實(shí)際行動(dòng)，告訴大家，這個(gè)成語(yǔ)表達(dá)的是什么意思。

前言不搭后語(yǔ)，開封住建局，到底哪次說得對(duì)？

數(shù)據(jù)來看，說住房不炒得到遏制，其實(shí)沒錯(cuò)。

據(jù)開封市統(tǒng)計(jì)局官數(shù)據(jù)，2018年，開封全市房地產(chǎn)開發(fā)投資（含蘭考）240.84億元，同比下降12.1％，其中住宅181.25億元，下降11.0％；全市商品房銷售面積（含蘭考）同比下降10.6％。

2019年1～5月，開封市房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入比去年同期下降2.7％。

另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，開封樓市已經(jīng)步入下行周期。

5月份以來，開封房?jī)r(jià)從7500元每平持續(xù)下滑，按照現(xiàn)在的趨勢(shì)發(fā)展，中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)預(yù)測(cè)下個(gè)月（8月），開封房?jī)r(jià)很可能跌破7000元！

除了樓市調(diào)控措施的影響以外，開封樓市變冷的理由，其實(shí)還有一些非常重要！

首先，和鄭州樓市脫鉤。

2016年到2018年，開封樓市升溫，房?jī)r(jià)快速上漲，和鄭州樓市外溢，鄭汴一體化關(guān)系密切。

然而，到了2019年，鄭州和開封樓市正式脫鉤。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2019年5月以來，鄭州樓市有一定程度的回暖，但這反而加劇了開封市場(chǎng)持續(xù)低迷，不少項(xiàng)目至今只完成了年度目標(biāo)的3成左右，銷售情況不容樂觀。

克爾瑞的數(shù)據(jù)，也顯示，由于開封和鄭州郊區(qū)房?jī)r(jià)幾乎持平，價(jià)差不在，來自鄭州的投資客大幅下滑。

2019年之前，開封樓市，40％是本地客戶，其中20％來自開封郊縣，鄭州投資者則占到20％。

2019年以來，開封買房結(jié)構(gòu)大變，開封郊縣買房者占比已經(jīng)接近50％，而來自鄭州的投資者則銷聲匿跡。

其次，棚改不及預(yù)期。

三四線樓市，棚改重中之重。

2018年，根據(jù)《開封市棚戶區(qū)調(diào)查摸底和2018——2020年改造計(jì)劃》，2019年計(jì)劃棚改3萬戶，投資364.7億，比2018年投資多60億。

然而，根據(jù)河南省2019年的計(jì)劃，河南全省棚改計(jì)劃削減70％，削減幅度位居全國(guó)第二！

目前，從公開資料，還查不到開封市具體棚改的執(zhí)行情況，但如果參照全省標(biāo)準(zhǔn)，大降70％，開封棚改自然不容樂觀。

第三， 開封人口持續(xù)下滑。

短期因素不再，長(zhǎng)期因素，其實(shí)也不支持開封樓市長(zhǎng)期看漲。

以常住人口來看，開封多年來持續(xù)下滑，2010年曾經(jīng)達(dá)到471萬，而2018年，只剩下455萬。

看數(shù)據(jù)，擺事實(shí)，開封樓市不容樂觀，但為什么，開封不可以像南京高淳、青島高新區(qū)等地區(qū)一樣，順利給樓市松綁呢？

券商中國(guó)，在采訪業(yè)內(nèi)人士之后表示：

開封限售松綁一日游，表明國(guó)家現(xiàn)在不允許地方政府明確放松樓市調(diào)控。

以結(jié)果推定，不允許放松其實(shí)明擺著，但為什么現(xiàn)在不允許松綁？業(yè)內(nèi)人士沒說，市面上的文章也沒人回答。

這里，葉檀財(cái)經(jīng)，就不能在此時(shí)此刻給樓市松綁，來做一些猜想。

主要理由，有三個(gè)。

第一， 下周科創(chuàng)板就是開始交易，開封選擇在這個(gè)節(jié)骨眼上，和萬眾矚目，眾望所歸的科創(chuàng)板搶頭條，這確實(shí)不太合適。

第二， 除了科創(chuàng)板，還有一件事馬上就要來了。

啥事呢？指導(dǎo)下半年經(jīng)濟(jì)的重要會(huì)議即將召開。

7月開始，房地產(chǎn)融資，全渠道，極速收緊。這個(gè)動(dòng)作，預(yù)計(jì)和即將召開的重要會(huì)議無不關(guān)系，甚至可能會(huì)在重要會(huì)議上得到確認(rèn)。

既然，往緊了調(diào)，現(xiàn)在是主流，而且臨近重要會(huì)議，那么限售松綁，開封的動(dòng)作確實(shí)有點(diǎn)不合時(shí)宜。

第三， 開封下屬有個(gè)地方叫蘭考。

蘭考是重要的對(duì)口扶貧縣，指導(dǎo)意義非常強(qiáng)烈，開封包括蘭考，放松樓市調(diào)控，從這個(gè)角度也有點(diǎn)違背現(xiàn)在的樓市基調(diào)。

為了驗(yàn)證上面說的話，舉個(gè)例子。

衡陽(yáng)2018年12月27日，也曾經(jīng)有過，朝令夕改，24小時(shí)調(diào)控放松失敗的情況。

2018年12月26日，衡陽(yáng)下發(fā)《關(guān)于暫停執(zhí)行<；關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價(jià)格行為的通知>；的通知》，放松限價(jià)（不是限售）。

時(shí)隔僅一天，就撤銷了限價(jià)公告，在提及撤銷原因的時(shí)候，衡陽(yáng)住建部門表示：

對(duì)穩(wěn)控房?jī)r(jià)的復(fù)雜性判斷不精準(zhǔn)，對(duì)穩(wěn)定預(yù)期的持續(xù)性認(rèn)識(shí)不充分，文件出臺(tái)引發(fā)了市場(chǎng)的誤解和網(wǎng)上的炒作，其影響有悖于部門出臺(tái)文件的初衷，衡陽(yáng)市人民政府決定撤銷該文件。

2018年12月26日，衡陽(yáng)初衷挺好，想給大家送一個(gè)圣誕節(jié)禮物，但衡陽(yáng)可能忘了，中國(guó)人不應(yīng)該過圣誕節(jié)。

對(duì)時(shí)間敏感的話，應(yīng)該知道，2018年12月13日，重要會(huì)議分析2019年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)；2018年12月27日，重要會(huì)議，審議“工作條例”。

兩次重要會(huì)議之間，分析經(jīng)濟(jì)的重要會(huì)議之后僅兩周，就放開樓市，這確實(shí)有點(diǎn)……

最終，總結(jié)一下，一城一策，調(diào)控權(quán)下放沒錯(cuò)，但必須契合整體的樓市基調(diào)?，F(xiàn)在基調(diào)趨緊，逆勢(shì)而上，顯然不合時(shí)宜。

而且，實(shí)際上，現(xiàn)在看來，決策層對(duì)于不同城市的情況，其實(shí)有自己的理解。

風(fēng)口上，開封放松失敗，可能也意味著，其他有心，但沒動(dòng)的城市，得安生一段時(shí)間，把蠢蠢欲動(dòng)得心，放在肚里。