| 二手房流行”連環交易” 3類人撐起置換購房需求二手房流行”連環交易” 3類人撐起置換購房需求先賣后買”的置換型購房交易已成為近期主流置業方式之一。根據中原地產市場部相關人士透露，5月份至今，在旗下各門店接觸到的客戶中，同時委托門店買房和賣房的連環交易客戶占據了較大比例。僅從上海中原彭浦板塊區域門店來看，“連環單”就占了近期門店受理客戶的30%-40%。從人群構成來看，近期置換交易主要由改善購房需求、學區房購房需求以及養老購房需求三類組成。由于置業目標不同，這三類人群在物業選擇以及交易流程也各有特點。 類型1 改善置業舍地段換空間 新上海人劉先生原有虹口區域一套不到60平方米的2房老公房。因打算把父母從老家接來同住，他把這套房源賣掉后開始尋找面積較大的二手房。但在虹口區兜兜轉轉幾星期后，他發現，憑自己當前的經濟實力如果在虹口區置業，最多只能買到85平方米以下的2房2廳，如果幾年后生了寶寶還是不夠住。另外，近期門店提供的總價契合的房源不是在一樓，就是位于多層房源的頂層，沒有電梯不適合老人居住。想來想去，劉先生最終“遠涉”嘉定，買下一套位于2樓的120平方米左右3房2廳。 二手房首付提高至6成，這在一定程度上削弱了部分改善型置業者的購買力。因此，一些預算緊張的購房者改變了原本預期的改善居住區域，越來越多來自市中心的改善型購房者向外環線以外，甚至郊環線以外轉移。 根據21世紀不動產上海銳豐寶翔路店經理陳彬介紹，在嘉定南翔板塊，5月以來至今門店接待的二手房買家中，有2-3成是來自普陀、楊浦、長寧等區域的改善型購房者。這類購房者大多已經賣掉或正在出售原有物業。以分行近期接待的一位購房者為例，該購房者原本居住在普陀區梅川板塊一套總價300萬元的3房內。近期，他看中了金地格林世界1套總價400萬元的別墅后，迅速將手中房源售出，并采取首付300萬元加貸款100萬元的方式買進了意向別墅房源。而在寶山淞寶板塊，部分業主售出原有物業后，也會選擇去其它區域購買降價新盤。 在這種情況下，改善型置業成交的區域分布呈現出不均衡狀態：在整體交易趨于活躍的同時，部分區域的改善置業成交反而減少。 在成交物業熱點方面，近期的改善購房者普遍青睞大戶型，包括聯排別墅、大平層房源等。置業區域外移后，不少改善置業者都能全額付款買房，如在漢宇地產近期成交的大戶型中，部分樓盤全額付款的比例已經達到30%左右。 類型2 迫于“限購令”換購學區房 陳小姐自2010年開始就把購買學區房的計劃提上日程，但苦于一直沒有找到滿意的房源。就在她不斷找房的過程當中，新政條款一輪接一輪出臺。信貸收緊、限購令升級等讓陳小姐措手不及。她本打算讓孩子未來入讀徐匯區一所非常熱門的小學，而該小學對學生掛戶期限要求至少3年?？紤]到這一點，陳小姐只能忍痛賣掉手頭一套小戶型，置換了一套學區房。 “限購令”已經成為阻礙學區房交易的最大因素之一。從信義房屋、利尊地產、21世紀不動產等機構的統計數據來看，因為限購令被迫放棄或者延遲購買學區房的現象近幾個月來屢見不鮮。而對于購學區房意愿較為強烈的市民而言，通過出售一套物業來換取新的購房資格似乎是唯一的選擇。相關數據顯示，在前期積累的意向學區房購房者中，三分之一的人選擇了換購學區房。 除住宅限購外，學區房價格的逆市走高以及信貸政策進一步收緊，也是購房者采取換購的主要原因。根據利尊地產市場部相關人士介紹，目前，楊浦區板塊學區房每個月的掛牌量都維持在2-3套，相對較為稀缺，促使部分不急于出售物業的房東提價。目前，板塊內學區房掛牌價格比4月初上漲了5%左右。目前楊浦區控江二村、雙陽一村等老公房學區房均價25000-26000元/平方米，新公寓香閣麗苑、海上碩和城等房齡較新的房源均價30000元/平方米左右。 類型3 部分養老購房“一套拆2套” 李阿姨夫婦原本住在閘北區一套多層建筑的7樓，因為年紀大了，上、下樓多有不便。另一方面，近兩年，眼看著兒子年齡越來越大，他們萌生了給兒子買婚房的想法。但房價越漲越高，優質的房子越看越少，因此置業計劃一直未能實施。今年，兒子定婚了，買房大計迫在眉睫。但按照兒子的購房目標和當前的市場行情，算來算去還差近20萬元的首付款。老兩口商量過后，決定把閘北區這套7樓的2房2廳賣掉，用其中一部分錢在外環外區域買一套樓層低、環境好的房子養老，其余的錢則貼補兒子買婚房。 首套購房成本的增加，間接導致了“以一換二”的養老購房方式增多。不少中老年購房者出售了市區的物業后，都傾向于在外圍區域購買次新房居住，把剩余的房款用來支付子女置業的首付，在改善自身養老居住環境的同時，支援了下一代的購房行動。 漢宇地產相關人士表示，從養老購房區域分布來看，空氣環境較好的奉賢、崇明等區域已經成為養老置業的首選。除了房型通透、日照需求較高外，配備花園或者空中花園、無障礙通道及電梯、社區內有流動的水源、著名醫療機構環伺左右也都是養老型購房者重點考慮的幾大因素。21世紀不動產上海銳豐川沙店分行經理祝和飛透露，近期該分行也接待了不少從市中心轉移到川沙的養老型購房者。 此外，單純因為原本的居住樓層過高或者環境不好而選擇置換養老房的交易也不在少數。根據合富置業相關人士透露，位于1-3樓的小戶型房源是近期養老型購房者最為關注的目標。如近期合富旗下部分分行就接到一些養老購房者的委托，需要出售5樓、6樓的物業，置換同區域內3樓以下的房源。還有一些購房者是把物業置換到子女居住小區附近，方便互相照顧。由于養老型購房者貸款難以申請，因此幾乎所有交易都采取一次性付款方式。 |
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