馬光遠: 政府不再壟斷土地供應(yīng), 房價會怎么走?

    政府將不再壟斷土地供應(yīng)，這可能是中國房地產(chǎn)市場迄今為止影響最為深遠的事件。

    根據(jù)國土資源部部長姜大明的說法，未來中國土地市場的變化體現(xiàn)在三個方面：一是將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法；二是深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居；三是將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。

    盡管這三項改革的舉措在具體的實施辦法上都顯得小心翼翼，但這三項改革舉措的落實，仍然意味著中國土地供應(yīng)將出現(xiàn)實質(zhì)性的變化，政府作為土地壟斷供應(yīng)者的歷史將慢慢終結(jié)，這對中國房地產(chǎn)市場的格局以及房價未來的走勢必然產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。

    對于高房價，我一直提醒大家，這是一個非常復(fù)雜的現(xiàn)象，導(dǎo)致高房價的原因是多元的，有貨幣政策的因素，有政府對房地產(chǎn)的依賴，也有供求關(guān)系的影響。但最大的原因在于土地制度：當下實行的以招拍掛為主要方式，政府壟斷土地一級市場的方式，是導(dǎo)致中國土地稀缺的主要原因。

    筆者在過去的文章中一再強調(diào)，中國土地稀缺的根本原因絕非土地真的短缺，在中國任何一個城市，就土地本身的量而言，用于居住的土地完全足夠，導(dǎo)致土地稀缺的根本原因在于不合理的土地制度人為導(dǎo)致的短缺，表現(xiàn)在三個方面：

    一是政府對土地一級市場的壟斷。中國的土地盡管有國有和集體所有兩種類型，但集體土地是沒有權(quán)利直接進入土地市場的，必須政府征收之后才能進入土地一級市場。在土地一級市場被完全壟斷的情況下，政府為了實現(xiàn)收益的最大化，在土地供應(yīng)計劃上就會按照行情進行調(diào)節(jié)，以實現(xiàn)土地價格的最高化，這意味著，每個城市每年轉(zhuǎn)讓多少土地，什么時候轉(zhuǎn)讓，以什么價格轉(zhuǎn)讓，基本都有地方政府壟斷。這就能夠解釋為什么一些城市土地供應(yīng)每年變化很大的主要原因；

    二是土地結(jié)構(gòu)不合理。中國不僅把土地分成國有和集體所有，而且還按照土地的性質(zhì)分成住宅用地、工業(yè)用地和商業(yè)用地。各地為了追求GDP，人為壓縮住宅用地的比例，導(dǎo)致住宅用地的比例嚴重偏低，更進一步導(dǎo)致土地的短缺；

    三是土地的大量浪費。一方面是土地緊缺，一方面是大量的土地被閑置，中國閑置的土地面積驚人，筆者曾經(jīng)專門做過評述。

    土地稀缺的結(jié)果，就是住房供應(yīng)的短缺，特別是由于政府壟斷了土地供應(yīng)，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是在房價暴漲的時候，一些地方政府為了讓土地賣個更高價，人為控制土地的供應(yīng)，導(dǎo)致市場出現(xiàn)更嚴重的恐慌。北京、上海2016年土地供應(yīng)完成計劃的比例只有可憐的20%左右，這是導(dǎo)致2017年一季度北京房價再次出現(xiàn)暴漲的根本原因。對于高房價，民眾總是認為，房子是炒起來的，所以天真地呼吁通過房產(chǎn)稅把多余的房子逼出來。這種本末倒置的思維的根源就在于高房價的根子在于土地壟斷供應(yīng)。

    炒地是炒房的根源，如果土地供應(yīng)有多個主體，土地市場存在真正的競爭，土地一定不會稀缺。這是市場經(jīng)濟亙古未變的法則。為什么有炒房，就是因為房子稀缺，為什么房子稀缺，根子在人為導(dǎo)致的面粉稀缺。在面粉稀缺，房價上漲預(yù)期沒有改變的情況下，房產(chǎn)稅是無法抑制高房價的，更不可能把所謂多余的房子逼出來。每次房價暴漲的時候，很多沒有買房資格的人注冊公司，以公司的名義買房，而眾所周知，以公司名義購房需要繳納房產(chǎn)稅，但仍然阻擋不了大家搶房的熱情。不抑制炒地，把高房價的原因歸結(jié)到投機上，是非常可笑的，而希望通過房產(chǎn)稅打壓高房價，更是太傻太天真。

    對于房價，筆者過去一直強調(diào)土地交易制度對高房價的關(guān)鍵作用，在完全壟斷的土地供應(yīng)制度下，土地只能是稀缺的，只有稀缺才能制造最大的價值。因此，解決高房價的根子在于土地制度的突破，這也是筆者一直呼吁的真正的長效機制。這么多年來，我對所有有利于打破土地壟斷的嘗試都給予點贊。這一次，國土資源部明確提出未來土地的“多主體供應(yīng)”，這無疑是一個積極的信號。盡管從目前的舉措來看，除了“非房地產(chǎn)企業(yè)的用地用于住宅”這一點可以直接增加土地供應(yīng)之外，其他的諸如集體土地只能用于租賃房試點等，口子仍然開得太小。

    三中全會提出集體建設(shè)用地的改革方向之后，之所以遲遲沒有太大的實質(zhì)性的舉措，筆者認為擔(dān)心之一就是一旦大量的集體建設(shè)用地入市，勢必對以前完全壟斷的土地一級市場造成沖擊，進而沖擊房價，這是很多利益博弈方不愿意看到的，因而才顯得小心翼翼，如同龜步。但是，在一些城市土地儲備有限的情況下，集體建設(shè)用地的入市是遲早的。今天可以搞租的試點，明天就可以搞售的試點。

    這一次，國土資源部明確提出終結(jié)土地市場的壟斷，這無疑是一個積極的信號。但中國土地制度的改革的命題遠遠大于姜大明提出的三點。還有，土地的70年問題，等等，都屬于硬骨頭。我在之前二次房改的文章中提出，土地制度的改革是關(guān)鍵，這一點如果有實質(zhì)性的突破，高房價的喪鐘就真的敲響了。（馬光遠）