| 二手房驚現零首付二手房驚現零首付評估二手房需參照周邊樓盤價格。圖為一評估師了解市場行情。深圳商報記者 姜志強 攝 深圳商報記者 陸劍偉 時隔幾年，零首付重現江湖。近日，有讀者向記者報料，稱二手房市場有零首付現象，記者同時通過短信、網絡了解到，這種現象確實存在。 業內人士表示，零首付并不為現行政策允許。這種零首付多是做高評估價四成，銀行根據房產評估值打七折放貸，從而變相實現“零首付”，本質實為騙貸，這種操作手法具有較高的風險。 中介熱推零首付 “零首付的批量房：觀瀾湖高爾夫賽維納公寓，共有３０套，單價僅１．３萬元／平方米。業主承諾零首付還可高額貸款。”這是記者日前收到的一則“零首付短信”。 銀行放貸早已收緊，這些零首付房源如何操作？中介陳先生對于記者提出的零首付疑問，表示：“確實可以操作，但是買家必須以公司的身份一次性買下３０套物業，然后轉成消費貸款，由‘有路子’的賣家配合買家實現零首付和高額貸款?！? 與此同時，深圳一些地產網站上也出現一系列似真似假的零首付。５月２９日，記者在網上輸入“零首付”，出現１８５條房源，安居客網站上也有３９條零首付信息。這些房源多分布在寶安和龍崗，無一不是強調“零首付”。 記者隨機進行了調查，聯系上的中介都表示，該房源真實有效，可以做到零首付。 中介康先生掛單“龍崗天健現代城１３３平方米四房售價１４５萬”，稱這個價格可以通過評估公司“做高”四成，到銀行貸款打個折，就可以變相實現“零首付”。當記者表示想購買公園大地時，他則表示，市場價格太高，做不了零首付。 “這套房子３５０萬，我們可以幫你貸到３２０萬甚至是跟房子售價相同的貸款。”黃小姐稱南山現代城的零首付只有首次置業者才能做得下來，并要求記者先繳納１０萬元定金，就可以全力搞定剩下的事情。 張先生向記者開出幾種公關費：想零首付購買半島城邦的買家，根據置業的次數不同，需額外支出５萬元、３萬元的費用。 “做高”評估價變相零首付 記者綜合調查了解到，部分中介推出的零首付有兩種方式：一種是把評估價格做高，一般提高四成左右，銀行按照評估價打個七折，就相當于零首付。如一套二手房成交價是２００萬，首次置業者若想申請銀行貸款，按規定須首付３０％即６０萬元，貸款１４０萬元。如果是二套房，則需首付六成１２０萬元，貸款８０萬元。但是，如果通過評估公司評估出房價為２８０萬元，則以２８０萬元的房價向銀行申請到貸款，銀行放貸７０％，即約１９６萬元，自己付４萬元，但是實際上雙方交易的房價仍為２００萬元，按照這么一操作，業主就可以實現“零首付”了。這種操作對象僅限于首次置業者。 另外一種就是用公司名義買下物業，然后轉成消費貸款。這種方式操作起來較為困難，成本也較高，一般貸款年限為１０年，而上一種方式的年限可以達到３０年。 記者從專業按揭公司得到證實，上述兩種方式都有成交案例。萬通擔保一工作人員表示，多是短線炒家做這些單，但是數量較少。 “這種成交案例在市場上很少，只有明顯大幅低于市場價的筍盤才有可能做到，因為房產評估需要參照周邊物業，這樣才可能做出高評估價。另外一種就是冷門樓盤，即各區域內少有成交的樓盤，出售物業在做評估時可參考性比較弱，因此也有可能出現高于市場價的評估價。但是也有可能是中介吸引客戶的一個噱頭和手段?！笔廊A地產市場研究總監肖小平說。 本質實為騙貸 從整個操作過程，不難看出，零首付有悖于現行政策。 記者輾轉聯系到一位深諳此類操作的業內人士，他告訴記者，零首付操作難度較大，必須要額外簽一份合同“做高”成交價。“除了辦理過戶的陽合同，以及實際成交的陰合同之外，買賣雙方還需要簽一份給銀行看的合同。買家需要按第三份合同先‘墊付’首期，在銀行將首付款支付給業主之后，再由業主退還給買家?！鄙鲜鋈耸空f。 一律師則對整個交易過程涉及到三份合同表現得很謹慎，認為這本質上就是騙貸：“中間只要一個環節出了偏差，都將導致糾紛的發生，而整個交易過程本來就違法，買家有可能陷于‘啞巴吃黃連’的境地。” 肖小平認為，明顯低于市場價的筍盤多存在戶型、景觀等方面的“硬傷”，性價比未必優越。此外，中介稱其可以能幫忙拿到高額度貸款，只是中介人員單方面的承諾。置業者應具有高度的警惕性。 記者了解到，少數中介要求買家交付一定的定金和公關費用，無疑增添了交易風險。 相關 鏈接 評估修正參數“做高房價” 過去為了少繳稅做低房價的案例屢見不鮮，如今為多貸款卻要做高房價。記者從一些業內人士處獲悉，事實上做高房價的情況由來已久，只是近期房產政策調整，二套房首付大幅提高，做高房價才變得比過去多起來。 和做低房價一樣，做高房價也要簽 “陰陽合同”，除了送到房地產權登記中心的“高價”合同，上下家之間還須簽訂一個秘密補充協議，聲明并不需要支付那筆“做高”的房價款。至于這一不能見光的合同，往往由中介操作并見證。 據一位房產估價師透露，目前一般的估價師對二手房多進行“市場比較法”估價，需要參考周邊樓盤、同一小區樓盤的最新市場成交價，并加入很多影響房價的“修正參數”：所處地段繁華程度、交通便捷程度乃至小區的綠化、樓層、朝向、房屋裝修新舊程度等，這些都會影響評估結果。這就是中介所謂的“操作空間”。 綜合各家中介提供的材料，記者梳理得出，要想實現高評估價、低首付，首要具備的前提條件是：一定要搶到超低筍盤。因為，只有價格超低的筍盤，在與銀行談判的過程中，才有更大的做高評估價的可能。 有可能成為超低筍盤的有：成交案例較少的冷門樓盤，有待城市更新待拆遷物業，以及剛入伙的、比較新的樓盤，尤其是處在較偏地段的樓盤，在剛進入二手市場時參照物少，可能有高于市場價的評估價。 |
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