市民貪便宜買“小產權房” 購房款打水漂

近年來，隨著房屋交易的日趨頻繁，房產市場上的買賣糾紛不斷，尤其在調控政策頻繁出臺的背景下，法院受理的房產糾紛更是逐年遞增。

筆者從廣州市中級人民法院以及廣州各區法院了解到，房產市場的交易存在著一些信息不對稱現象，許多購房者對房屋產權不甚了解，對所需要的手續也不清楚，如果沒有相關約束，時常容易和開發商或者房屋原產權人發生糾紛。為此，廣州法官總結了一些房產糾紛案例，給廣大市民以提醒。

貪便宜買“小產權房”，購房款可能“打水漂”

近日，廣州從化法院審結了一批不法開發商利用高房價背景下購房者貪便宜的心理，出售違法建筑而引發的房屋買賣合同糾紛。最終，違法建筑被拆除，購房者付出的購房款也面臨難以收回的風險。

2015年1月，某開發公司與廣州從化某經濟社簽訂《合作建樓房合同》，合同約定：從化區某經濟社空置土地一塊，面積約250平方米，與某開發公司合作建一棟十層以下電梯樓房。 2015年2月，劉某等20余購房者與開發公司簽訂《使用權出讓合同書》，并一次性繳付使用權出讓金32萬元至40萬元不等。然而，市場上同地段、同面積的房屋價格一般一套在80萬元左右。

合同簽訂過程中，購房者對于涉案房屋土地權屬及建設情況均知曉，在明知“小產權房”的情況下，20余名購房者仍然立刻全額支付了購房款。

然而5個月后，城管部門向該經濟社發出《責令限期拆除在建搶建違法建設通知書》，認定涉案樓房屬違章建筑，責令經濟社自行拆除，2015年8月，相關部門強制拆除了涉案樓房。眼看著自己已經付了全款買下的房屋被拆除，購房者劉某等20余人向從化法院起訴，請求法院判令某開發公司返還購房款及利息。

從化法院經審理認為，該開發公司將所建房屋出售給經濟社以外的居民，違反法律規定。因此20余名購房者簽訂的合同為無效合同，對簽約雙方不發生法律上的效力。關于購房者要求支付利息的問題，從化法院認為，根據合同上的內容，說明原告已清楚涉案房屋的買賣合同性質為房屋使用權出讓，并非一般的商品房買賣合同關系。由于原告與開發公司簽訂的《使用權出讓合同書》違反法律的強制性規定被確認為無效，雙方對買賣涉案房屋均有過錯。故原告支付購房款利息，法院不予支持。

2016年1月，從化法院經審理判決某開發公司返還購房者的購房款，案件進入強制執行階段。如果被告公司沒有可供執行的財產，購房者可能連本金都無法全部追回。

◆法官說法

本案中，開發公司擅自將土地轉讓給集體經濟組織之外的居民，屬于農村集體經濟組織與房地產開發商自行開發對外銷售形成的農村銷售型“小產權房”。

根據《中華人民共和國土地管理法》有關規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”該開發公司未經政府的土地征收而直接與經濟社簽訂土地出讓合同的行為，違反了我國法律的強制性規定。

另外，購房者與開發公司簽訂的《使用權出讓合同書》并非房屋買賣合同，實為農村土地使用權轉讓合同，其本質上屬于以合法形式掩蓋非法目的。購房者明知某開發公司未取得合法的土地使用權及報建手續，仍向其購買涉案房屋，有可能要承擔損失購房款本金的風險。

法官提醒市民，為防范此類法律風險，購房者首先應戒除貪便宜的心理，在購買過程中要審驗開發商的土地使用手續、報建手續，房屋竣工驗收手續及銷售許可手續，確保所購房屋的合法及安全性，降低購房風險。

因房價波動而毀約，違約者被判高額賠償

2014年12月9日，房主梁某與購房者陳某經中介公司介紹簽訂了《房屋買賣合同》，約定梁某將其所有的房屋作價238萬元出售，合同約定，如果買方不能按合約買入該物業，或者因違約而無法買入該物業的，應向賣方支付售價10%的違約金。

合同簽訂當日，買家陳某向梁某支付了定金5萬元。后由于陳某未按約定到中介公司辦理銀行按揭申請手續，被梁某告上法庭。庭審中，梁某明確表示其選擇適用違約金條款主張權利。

廣州市花都區法院審理認為，梁某與陳某簽訂的《房屋買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，各方均應依約履行各自的義務。陳某不按合同及附件的約定辦理銀行按揭申請手續，且拒收梁某委托律師向其發出的律師函。合同因陳某的違約行為解除，陳某應承擔違約責任。故判決陳某應支付違約金23.8萬元，扣減陳某已付的定金5萬元，還應支付違約金18.8萬元給梁某。

在經濟活動中必須遵守“契約”精神，做到誠信交易。市場交易總有漲有跌，不管房價是上漲還是下跌，契約精神都是人們在市場經濟活動中應該遵循的一項基本原則，這也是做人的基本準則。

二手房買賣謹防戶口、產權等潛在風險

二手房雖然價格實惠，但如果購房者經驗不足、對相關法律知識缺乏了解，往往容易忽視潛在的法律風險，導致糾紛甚至財產損失。2015年，廣州從化區法院審理了多起二手房房屋買賣合同糾紛，此類案件呈不斷增長趨勢。

1 裝修入住近六載辦證愿望竟成空

2008年，齊某了解到劉女士有套房屋要出售，劉女士表示自己已經離婚，要賣的房屋房產證是登記在她的名下。齊某與劉女士談好了價錢為20萬元，先支付19萬元，待過戶后支付剩余1萬元。雙方口頭談好后，齊某向劉女士支付19萬元，之后便于2009年拿了鑰匙裝修入住了。6年來，齊某多次催促劉女士辦理過戶，但劉女士一直以房產證找不到或丟了為由來推脫。就這樣到了2015年6月，齊某莫名被劉女士的前夫起訴要求搬離房屋。

原來，劉女士在與前夫離婚時已經由法院出具調解書，約定涉案房屋是歸其前夫所有，但劉女士并未將這一事實告訴齊某。

從化法院經審理認為，劉女士與前夫離婚時，法院的調解書明確了房屋屬于其前夫所有，劉女士無權處分，如果齊某認為劉女士損害了其合法權益，可通過另案起訴。最后，從化法院于2015年8月判決齊某在判決書生效之日起90日內將房屋騰退給劉女士前夫。齊某不服提出上訴，二審法院對該案維持原判。

買房人在購買房屋前一定要審查對方的產權情況，在無法判斷其真偽的前提下可以委托律師前往房管部門查詢其產權登記情況、去民政部門調查其婚姻登記情況，以確定是否婚內財產，賣方是否有權單獨出售，如果為婚內財產要求對方的配偶出面表明是否同意出售涉案房屋，方能向對方支付購房款。

買房為讓孩上學戶口遷入卻遇阻

戚先生在房產中介看中了一套附近幼兒園和小學的房子。簽訂協議時，他聲明要求該套房的戶口必須騰空以便于其全家戶口的遷入。賣家林某承諾，自己家人的戶口從未落戶于此，并簽署了承諾書做保證。戚先生高興地付了房款并要辦理房產過戶，但在辦理戶口時卻被告知該套房產上有阮某等人的戶口，必須要阮某等人遷走戶口，才能辦戶口遷入。

經賣房人林某確認，原來這套房子在林某之前還有一個主人阮某。戚先生和妻子眼看孩子就要到上幼兒園的年齡，買了房子戶口卻沒有著落，只能將林某等訴至法院。

在二手房買賣中，購房者要與出售人一起前往戶籍部門查詢房屋上登記戶口的情況，確定該房是不是空戶。如果不是空戶，需要對原有戶口的遷出期限、地點等做詳細約定，更要在合同中明確戶口遷出問題的違約責任，以確保發生糾紛后可以獲得相應的違約金，甚至可以解除合同，要求退房。