70年后房了上交國(guó)家嗎？溫州為何不聽(tīng)《物權(quán)法》的？

銳見(jiàn)：房子到期，溫州為何不聽(tīng)《物權(quán)法》的？

　　一些房產(chǎn)因?yàn)楫?dāng)初20年的土地使用權(quán)到期，溫州當(dāng)?shù)匾笱a(bǔ)繳房?jī)r(jià)1/3的錢款才能續(xù)期。此事引起各方關(guān)注。

　　事實(shí)上，近年類似的“撞限”的房產(chǎn)還有不少，比如，青島的黃島區(qū)，新疆的克拉瑪依。其中有的沒(méi)有補(bǔ)繳土地出讓金，而只是在房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)，要求確認(rèn)“知情同意書(shū)”。即便有的要求補(bǔ)繳的，也沒(méi)有像溫州那樣高達(dá)現(xiàn)行房?jī)r(jià)的1/3的。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題不是土地到期之后交多交少，也不是批地時(shí)的價(jià)來(lái)交費(fèi)，還是按照現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)交，而2007年的《物權(quán)法》規(guī)定了“住宅自動(dòng)續(xù)期”，我們要不要在這個(gè)民權(quán)的進(jìn)步點(diǎn)上往后退。

　　要知道《物權(quán)法》所規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”，距離中國(guó)有恒產(chǎn)有恒心，僅僅是一步之遙。

　　1982年《憲法》通過(guò)修改憲法的形式，將城市土地全盤歸國(guó)家所有。其實(shí)，名義上土地歸國(guó)家所有，但不影響房產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）的繼承、買賣，不用再續(xù)費(fèi)的“永業(yè)權(quán)”，與土地歸國(guó)家所有不矛盾。

　　1990年代“收地拆房”的規(guī)定，是學(xué)香港走彎路

　　回顧一下，中國(guó)土地制度怎么會(huì)發(fā)展到如今的局面的？

　　1949年之后，我們一直在追求“一大二公”，對(duì)于私有化，特別是土地私有化一直非常“警惕”。1978年的十一屆三中全會(huì)決定改革開(kāi)放之后，1979年出臺(tái)了《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》，其中使用了“場(chǎng)地使用權(quán)”的說(shuō)法，明顯是臨時(shí)租地的意思，沒(méi)有土地使用權(quán)的含義。

　　之后隨著改革的發(fā)展，土地日益成為重要的生產(chǎn)要素，于是1990年國(guó)務(wù)院的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權(quán)有償出讓制度，其中規(guī)定居住用地的使用權(quán)最高年限為70年。

　　這就是所謂“70年”的最早出處。土地使用權(quán)期滿以后怎么辦？該條例第40條規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”。

　　“期滿無(wú)償充公”的土地租賃套路，是跟誰(shuí)學(xué)的？是跟香港學(xué)的！

　　大家發(fā)現(xiàn)1990年前后，大陸有很多《論社會(huì)主義城市地產(chǎn)市場(chǎng)——兼及香港土地制度回溯》之類的論文。因?yàn)楫?dāng)時(shí)中國(guó)城市發(fā)展欠債太久，政府急于土地快速變現(xiàn)，于是學(xué)習(xí)了香港批租的經(jīng)驗(yàn)，且這個(gè)又不會(huì)觸動(dòng)“土地公有”的紅線。

　　但是，香港的土地批租，不太適合內(nèi)地實(shí)情。大家知道香港是個(gè)自由港，稅率很低，地域狹小，香港當(dāng)局就看中了土地經(jīng)營(yíng)，除了早期的土地（因?yàn)槭窍愀蹗u和九龍當(dāng)初是“永久割讓”的）租期長(zhǎng)達(dá)999年之后，一直租期規(guī)定為99年！

　　而1990年代，一些地方政府因?yàn)榧庇谧儸F(xiàn)，更是將土地批租推向了“極致”，于是有了如今出了問(wèn)題的“20年使用權(quán)房”。

　　《物權(quán)法》明示的“自動(dòng)續(xù)期”不容動(dòng)搖

　　到2000年之后，隨著房?jī)r(jià)的飆升以及1990年代一些房子陸續(xù)到期，法學(xué)界們開(kāi)始關(guān)注到期之后的問(wèn)題。

　　一些人站在“一大二公”的角度，主張土地應(yīng)該是無(wú)償收回，地上建筑應(yīng)該收歸國(guó)有，重新出讓。但有的學(xué)者主張更緩和的“法定續(xù)約權(quán)”。

　　據(jù)全國(guó)人大法工委民法房編著的《物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集》，在《物權(quán)法》立法時(shí)，關(guān)于土地續(xù)期就有很大爭(zhēng)議。2005年的“物權(quán)法”草案規(guī)定是：建設(shè)用地（不區(qū)分是否住宅用地）期滿一年之前，由使用人申請(qǐng)續(xù)期，除因公共利益需要收回的之外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意，并且要“按約定”支付土地出讓金；沒(méi)有約定的，由國(guó)家規(guī)定。

　　但是，當(dāng)時(shí)很多立法者表示了反對(duì)，于是有了如今《物權(quán)法》“住宅土地自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定。用參與過(guò)《物權(quán)法》立法的法學(xué)家孫憲忠的話來(lái)說(shuō)：當(dāng)時(shí)因?yàn)闋?zhēng)議太大，所以做了模糊處理。

　　現(xiàn)在回頭看《物權(quán)法》，在當(dāng)時(shí)“重新繳費(fèi)”的草案背景之上，能夠突破壓力，明確“自動(dòng)續(xù)期”是一件了不起的改革。

　　萬(wàn)幸的是，《物權(quán)法》當(dāng)年跨出了這一步，既然跨出了這一步，就不應(yīng)該縮回去。“住宅自動(dòng)續(xù)期”，就是“自動(dòng)續(xù)期”，不附條件，甚至不用登記變更，由法律直接推定已然自動(dòng)續(xù)期。即，形成名義上土地歸國(guó)家所有，但不影響房產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）的繼承、買賣的“永業(yè)權(quán)”，從而實(shí)現(xiàn)“有恒產(chǎn)者有恒心”，只是不必去“捅破那層窗戶紙”。

　　2007年《土地法》的“續(xù)期”條款沒(méi)有修訂，不適用“新法優(yōu)于舊法”

　　還有認(rèn)為，認(rèn)為房產(chǎn)到期之后續(xù)約有法可依，其依據(jù)是2007年在《物權(quán)法》出臺(tái)之后不久修訂的《城市土地管理法》。其中第二十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”

　　有人認(rèn)為：按“新法優(yōu)于舊法”，應(yīng)該適用《土地管理法》“提前申請(qǐng)，重新繳出讓金”，而不是適用《物權(quán)法》的“自動(dòng)續(xù)期”。

　　這個(gè)理解是有問(wèn)題的！因?yàn)?007年的《土地管理法》根本就沒(méi)有對(duì)這一條做出修訂，該法條全盤延續(xù)的是1994年版的《土地管理法》！這是一個(gè)非常見(jiàn)的立法失誤——立法中有很多這樣的例子，在通過(guò)修訂草案時(shí)，只修改了立法者認(rèn)為需要修改的地方，而忽略了法律中和新訂的法律有矛盾的地方。

　　30多年的改革開(kāi)放史，也是一部土地使用權(quán)由僵化轉(zhuǎn)向自由流轉(zhuǎn)、充分保障的歷史。從最早“建筑無(wú)償歸國(guó)家所有”，到“提前申請(qǐng)，另交出讓金”，再到《物權(quán)法》“住宅自動(dòng)續(xù)期”；土地使用權(quán)從一種不穩(wěn)定的債權(quán)，逐漸固定為長(zhǎng)久性、可預(yù)期的物權(quán)，中國(guó)人距離“恒產(chǎn)恒心”只有一步之遙，不容走回頭路。

　　（沈彬）