碧桂園全國(guó)頻現(xiàn)交房質(zhì)量問(wèn)題質(zhì)量問(wèn)題成轉(zhuǎn)型隱憂(圖)

2015-11-27 15:23| 發(fā)布者: 歸巢資訊| 查看: 2379| 評(píng)論: 0

摘要: 　　湖北區(qū)域2015年考核指標(biāo)45億僅為去年一半，質(zhì)量投訴沖擊“向一二線城市”轉(zhuǎn)型路　　“給您一個(gè)五星級(jí)的家”，盡管碧桂園控股(02007.HK)的廣告語(yǔ)家喻戶曉，但在一些三四線城市，并沒(méi)有真正給業(yè)主帶來(lái)五星級(jí)的感受 ...

　　湖北區(qū)域2015年考核指標(biāo)45億僅為去年一半，質(zhì)量投訴沖擊“向一二線城市”轉(zhuǎn)型路
　　“給您一個(gè)五星級(jí)的家”，盡管碧桂園控股(02007.HK)的廣告語(yǔ)家喻戶曉，但在一些三四線城市，并沒(méi)有真正給業(yè)主帶來(lái)五星級(jí)的感受。
　　開(kāi)盤大賣、收房大鬧，令千億房企碧桂園仿佛走進(jìn)死循環(huán)。
　　今年上半年以來(lái)，碧桂園位于全國(guó)各地的住宅項(xiàng)目頻頻發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者初步統(tǒng)計(jì)先后涉及6省13地碧桂園項(xiàng)目。
　　就在上述這些住宅項(xiàng)目里，但凡只要大鬧一番，質(zhì)量問(wèn)題才獲重視或解決，頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的整改方式，被業(yè)主廣為詬病。
　　作為碧桂園控股董事局主席的楊國(guó)強(qiáng)對(duì)此不可能不知情，其不惜在今年8月25日凌晨2點(diǎn)半寫就近300字“指示”，要求公司上下要有能力、有執(zhí)行力，要各自對(duì)自身工作負(fù)責(zé)，不要重犯。
　　而另一個(gè)顯性的影響是，碧桂園的銷售業(yè)績(jī)因此受到?jīng)_擊。據(jù)碧桂園湖北區(qū)域公司一位部門高管向長(zhǎng)江商報(bào)披露，湖北公司去年銷售過(guò)90億，2015年目標(biāo)僅為45億，“我們希望今年年底能沖到50億左右”。
　　23年前，起步于廣東順德的碧桂園一直專注于國(guó)內(nèi)三四線城市住宅市場(chǎng)，在2007年香港上市后快速向內(nèi)地?cái)U(kuò)張，其在三四線城市布局的項(xiàng)目比例一度在70%左右，隨著經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷情勢(shì)下，供大于求，千億房企碧桂園似乎走到一個(gè)重要的關(guān)口。
　　全國(guó)頻現(xiàn)交房質(zhì)量問(wèn)題
　　盡管碧桂園控股董事局主席楊國(guó)強(qiáng)不惜半夜寫就指示，要求員工要為自己工作負(fù)責(zé)，他指出，“公司每個(gè)崗位上的人都認(rèn)真總結(jié)壞的經(jīng)驗(yàn)，不要重犯。”
　　可事實(shí)上，他所執(zhí)掌的碧桂園集團(tuán)旗下住宅項(xiàng)目卻屢屢陷入質(zhì)量糾紛的泥沼中。
　　不僅近期武漢生態(tài)城碧桂園觀瀾小區(qū)存在嚴(yán)重的建筑質(zhì)量問(wèn)題，從今年以來(lái)，碧桂園全國(guó)各地樓盤頻繁發(fā)生的新房質(zhì)量糾紛不絕于耳。
　　長(zhǎng)江商報(bào)記者于11月18日、20日，兩次向碧桂園集團(tuán)投資者關(guān)系辦公房及監(jiān)察部發(fā)送采訪提綱要求了解內(nèi)情，截止發(fā)稿時(shí)止，均未獲回應(yīng)。事實(shí)上，類似遭遇，多家媒體皆曾遇到過(guò)。
　　凌晨2點(diǎn)半寫就近300字“指示”，借對(duì)公司接待人員派車失職略作工作點(diǎn)評(píng)，想必身居高位的楊國(guó)強(qiáng)主席對(duì)碧桂園全國(guó)各地頻發(fā)的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)該不會(huì)視而不見(jiàn)。
　　現(xiàn)實(shí)是，碧桂園走進(jìn)了每逢開(kāi)盤大賣、每到收房就大鬧的死循環(huán)。
　　據(jù)記者調(diào)查了解，上述情形尤其在今年演繹得異常強(qiáng)烈。
　　今年11月，江西宜春碧桂園項(xiàng)目一期1000多戶業(yè)主出現(xiàn)不同程度的質(zhì)量問(wèn)題，其精裝修房屋大理石開(kāi)裂、地板踏空以及墻面滲水等情況十分普遍，最終導(dǎo)致大規(guī)模維權(quán)行動(dòng)，最后碧桂園總部妥協(xié)回應(yīng)稱“返工整改15天內(nèi)完成”，事件才稍漸平息。
　　無(wú)獨(dú)有偶，今年7月中旬，湖北宜都市業(yè)主收房時(shí)就發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)乇坦饒@裝修質(zhì)量極差以及細(xì)節(jié)上諸多瑕疵，并“心急如焚”，當(dāng)即將收房情況發(fā)至當(dāng)?shù)卣搲泄┤擞^瞻，引發(fā)當(dāng)?shù)厝耸繉?duì)碧桂園施工質(zhì)量的址可。
　　宜都市于2013年5月16日與碧桂園集團(tuán)簽約，總規(guī)劃占地面積約1000畝，首期項(xiàng)目總建筑面積192畝，投資10億元。
　　彼時(shí)，碧桂園控股有限公司湖北區(qū)域總裁劉海輝說(shuō)，碧桂園看好宜都這塊寶地，并完全有信心、有能力、高速度、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)將宜都碧桂園項(xiàng)目打造成具有極大區(qū)域影響力、人居環(huán)境一流的商住區(qū)，并與宜都建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系。
　　與劉海輝期望的一樣，分布于全國(guó)各地的碧桂園住宅產(chǎn)品均希望高速度、高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)，但是很多項(xiàng)目都陷入質(zhì)量頻繁的“羅生門”。
　　據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，僅僅在今年以內(nèi)，在安徽安慶、巢湖、蕪湖，江蘇如東、靖江、無(wú)錫，廣東臺(tái)山，重慶墊江，福建三明以及湖北的荊門、隨州、宜都及武漢等地，涉及6個(gè)省13地碧桂園樓盤，均出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題和投訴。
　　依據(jù)時(shí)間順序，今年6月，媒體率先曝出蕪湖碧桂園質(zhì)量問(wèn)題，7月份則是無(wú)錫碧桂園業(yè)主集體拒絕收房，8月份則是宜都碧桂園業(yè)主投訴及堵路，到了9月份轉(zhuǎn)向碧桂園在江蘇如東的項(xiàng)目，10月份則是安徽安慶碧桂園業(yè)主討說(shuō)法，11月份又是武漢生態(tài)城碧桂園觀瀾苑小區(qū)業(yè)主反映施工質(zhì)量問(wèn)題。而一旦業(yè)主“大鬧”，針對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題，碧桂園方面就會(huì)著手解決。
　　較為戲劇性的是，各地碧桂園但凡開(kāi)盤即大賣，此前的江西宜春碧桂園開(kāi)盤勁銷12億，碧桂園江城灣開(kāi)盤兩小時(shí)攬金8億、碧桂園蘭州新城開(kāi)盤4小時(shí)銷50億等。
　　碧桂園一直在內(nèi)部管理中施行“總部—區(qū)域—項(xiàng)目”模式，對(duì)施工方都是直接管控的強(qiáng)關(guān)系，記者并未發(fā)現(xiàn)外包或加盟項(xiàng)目，那么上述質(zhì)量問(wèn)題究竟是如何產(chǎn)生的呢？
　　押注三四線城市危機(jī)
　　一位長(zhǎng)期觀察碧桂園發(fā)展的人士為碧桂園“把脈”稱，碧桂園擴(kuò)張?zhí)?，管理跟不上，?dǎo)致問(wèn)題頻發(fā)。這位人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者一語(yǔ)道出，碧桂園深耕三四線城市的另一原因：“通過(guò)與當(dāng)?shù)赜姓尘暗牡禺a(chǎn)企業(yè)股權(quán)合作，再低價(jià)拿地開(kāi)發(fā)，進(jìn)而快速周轉(zhuǎn)。顯然，此種盈利方式已經(jīng)被改變?！?b>
　　事實(shí)上，碧桂園在近幾年深耕三四線城市，這些城市項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比碧桂園一半以上。
　　今年8月，碧桂園控股在香港舉行今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，根據(jù)公告，截止到2015年6月30日止，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入473.3億元，同比增長(zhǎng)23.5%。
　　碧桂園控股稱，約50%的銷售貢獻(xiàn)來(lái)自于面向一二線城市，另外約50%來(lái)自于三四線城市市場(chǎng)項(xiàng)目。
　　記者注意到，具體到項(xiàng)目數(shù)量上，碧桂園品牌部負(fù)責(zé)人彼時(shí)對(duì)外宣布，碧桂園有300多個(gè)項(xiàng)目，其中一半以上的項(xiàng)目布局于三四線城市。
　　今年1月9日，碧桂園召開(kāi)的媒體聯(lián)誼會(huì)上，碧桂園戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)人林偉營(yíng)對(duì)外表示，碧桂園將減持深耕三四線城市，打造剛需和改善性住房產(chǎn)品。
　　碧桂園之所以布局三四線城市是因?yàn)楹V信中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率才53%，甚至有些地域尚低于這個(gè)數(shù)據(jù)，在碧桂園看來(lái)，有著很大的發(fā)展空間。
　　碧桂園在一些公開(kāi)表態(tài)中，期待在全國(guó)每個(gè)縣都建設(shè)碧桂園項(xiàng)目，甚至在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也要有碧桂園項(xiàng)目。
　　碧桂園此前介紹，全國(guó)2000多個(gè)縣級(jí)市中，有600多個(gè)是公司沒(méi)有跟進(jìn)的，其余1400個(gè)縣市都將成為碧桂園的目標(biāo)。
　　根據(jù)碧桂園2014年半年報(bào)顯示，當(dāng)年上半年209個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中，有166個(gè)均分布于佛山、蕪湖以及湘潭等三四線城市。
　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)表明，今年10月底，三四線城市去化周期高達(dá)28.29個(gè)月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理區(qū)間，存在較大降價(jià)壓力。
　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅此前對(duì)媒體分析認(rèn)為，三四線城市產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流趨勢(shì)加之樓市供應(yīng)規(guī)模過(guò)大，市場(chǎng)供過(guò)于求。
　　事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士分析，受經(jīng)濟(jì)下行影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)寒流依然沒(méi)有走過(guò)，三四線城市房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)日益陡增，碧桂園重倉(cāng)三四線城市可能會(huì)帶來(lái)不少風(fēng)險(xiǎn)。
　　質(zhì)量問(wèn)題成碧桂園轉(zhuǎn)型隱憂
　　長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，碧桂園主席楊國(guó)強(qiáng)在今年3月到香港參加業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)表示，“我認(rèn)為中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束，帶來(lái)大量的住宅需求。”
　　事實(shí)上，碧桂園在一些對(duì)外表態(tài)中強(qiáng)調(diào)三四線城市的重要性，同時(shí)也審慎表示嘗試一二線城市，北上廣深成為碧桂園進(jìn)城的目標(biāo)城市。
　　尤其是在2015年后，碧桂園決定全面回歸一二線城市，借以或可規(guī)避或分擔(dān)三四線城市項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)佐證碧桂園回歸一二線城市的可行性：2015年，北京、上海、廣東1—10月份房地產(chǎn)的投資額均一直保持兩位數(shù)快速增長(zhǎng)，其中上海投資增速明顯加快，同比增長(zhǎng)20.3%。
　　11月21日，朗匯控股市場(chǎng)總監(jiān)梅水雄受訪時(shí)告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者，碧桂園已經(jīng)在全國(guó)形成自己的品牌影響力，再次進(jìn)駐城市中心區(qū)和一二線城市具備先天優(yōu)勢(shì)。
　　此外，他認(rèn)為，碧桂園這種由城郊轉(zhuǎn)向城中心的步伐，可以解讀為戰(zhàn)略調(diào)整，借以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)布局，順應(yīng)市場(chǎng)變化，改變之前在各個(gè)城市非中心地段的局面，實(shí)現(xiàn)中心區(qū)與非中心區(qū)項(xiàng)目全面覆蓋。
　　事實(shí)上，碧桂園早著手于在一線城市布局。
　　今年4月29日，碧桂園拿下位于上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)一塊面積超過(guò)6萬(wàn)方的土地，成交價(jià)6億元，樓板價(jià)約8108元每平方米，這個(gè)一直深耕三四線城市和二線城市遠(yuǎn)郊大盤的千億房企一改往日風(fēng)范，這被業(yè)內(nèi)人士視為意味深長(zhǎng)——這是在嘗試未來(lái)轉(zhuǎn)型的方向。
　　其實(shí)，早在2014年，河北淶水碧桂園項(xiàng)目就開(kāi)盤銷售，此處位于北京周邊，是窺視北京市場(chǎng)的一個(gè)重要窗口，其后碧桂園在2014年加單在北京區(qū)域的布局，一次推出三個(gè)度假樓盤，這些信息顯現(xiàn)出碧桂園并不滿足于剛需住宅產(chǎn)品，似乎在向養(yǎng)老、旅游等地產(chǎn)嘗試。
　　不過(guò)，值得關(guān)注的是，碧桂園銷售壓力巨大，據(jù)媒體援引其2014年報(bào)報(bào)道，其位于滿洲里建筑面積高達(dá)159萬(wàn)平方米的碧桂園項(xiàng)目，三年僅賣掉總量的1%。在廣東韶關(guān)和內(nèi)蒙古興安盟等地，同樣面臨這樣的壓力。
　　隨著碧桂園庫(kù)存量加大，導(dǎo)致銷售放緩，資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)會(huì)進(jìn)一步惡化，其財(cái)務(wù)報(bào)表可能也不會(huì)那么光鮮。
　　從財(cái)報(bào)上來(lái)看，碧桂園的盈利能力堪憂。2014年底，碧桂園的毛利路墾連續(xù)兩年下滑，其中2012年至2014年毛利率分別為31.2%、27.7%和24.1%，凈利率分別為16%以上、13.6%和12.1%。
　　國(guó)泰君安證券研報(bào)顯示，2015年，碧桂園凈利潤(rùn)率會(huì)下降至10%。
　　此外，在全國(guó)三四線城市的實(shí)惠地價(jià)是碧桂園攻城略地的重要因素，2014年財(cái)報(bào)顯示，其土地均價(jià)每平米僅853元。
　　碧桂園一直認(rèn)為，土地成本最高不超過(guò)售價(jià)的15%、地塊為凈地、一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠，且歷來(lái)在各地亦是這般執(zhí)行，但是，這樣的成本和回報(bào)率在一二線城市幾無(wú)可能。
　　梅水雄受訪時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于去化困難階段，地段對(duì)于項(xiàng)目操作成敗及難易起到?jīng)Q定作用，好地段項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少，特別是碧桂園進(jìn)軍一線城市過(guò)程中也應(yīng)多做權(quán)衡。
　　
　　碧桂園精裝房未達(dá)標(biāo)業(yè)主拒收被指以最低標(biāo)準(zhǔn)施工來(lái)源長(zhǎng)江商報(bào))