 新政出臺后，不僅影響著購房者的心態，也在執行細則上與之前有不小變化。 近年來，房地產市場的救市政策層出不窮，購房者們難免有些眼花繚亂，限購解禁、降息降準、公積金貸款新政、“3·30”新政……這些政策的主要內容是什么，又會為消費者們的購房帶來怎樣的改變，新京報記者采訪了業內專家，從專業角度做出解答。 ■ 新政亮點 提高公積金貸款額度上限 2015年1月1日起，北京市管公積金貸款最高額度從80萬元提高到120萬元。 “3·30”新政 公積金貸款首付比例二套房商業貸款從此前的7成首付降低為4成。 普通住房營業稅滿五免征變為“滿二”免征，“滿二不滿五”的非普通房，由之前全額征稅改為差額征稅。 首套房面積超標不能再用公積金 Q：哪幾類人群無法使用公積金購買二套房？ A：“3·30”調整了二套房首付比例，在持續寬松的市場環境以及利好政策的多重刺激下，近期很多想換房的人都鎖定了公積金貸款。偉嘉安捷指 出，雖然目前北京尚未實行公積金貸款新政，然而想換房的人群卻明顯感覺到了政策的熱度。但是在換房人群中，卻有幾類人群無法使用公積金貸款： 一、公積金貸款未結清的人群不能使用公積金貸款購買二套房。公積金貸款首次使用和二次使用的貸款申請條件與商業貸款不同。如果購房人首次置業時 使用公積金貸款，而且正處在歸還房貸中。如果再次使用的話，必須結清原來第一套住房的貸款，才能再次申請辦理公積金貸款的相關手續 二、首套房人均面積超標。盡管公積金貸款調整了二套房首付，然而對面積的認定標準卻未放開。對于想買二套房的人來說，如果現有家庭人均住房建筑 面積超過31.31平方米，將無法購買二套房。以家庭三口人計算，第一套住房的面積不能超過93.9平方米，比如購房者邢小姐現有的住房面積100多平方 米，顯然已經超過了面積要求，因此她只有賣掉現有住房，才能再用公積金貸款，否則只能選擇商貸。 三、提取公積金記錄疊加。在限購未放開的背景下，以家庭為單位只能購買兩套住房，所以購房人買第三套房將被停貸。因為如果購房者以買房名義提取過公積金，也將會在征信內算作一次購房提取記錄，與第一次貸款買房的記錄疊加，便失去了購買二套房的資格。 “商住”僅能商貸利率上浮一成 Q：首付比例變動的情況下，商住項目的首付和貸款情況究竟如何？ ?。粒罕本┫拶徴叩某雠_，很多不符合限購條件的人被擋在了置業的門外，因此不限購的商住兩用房吸引了一批購房人的目光，這類房源分布在城區或軌道交通周邊沿線地帶，單價較低，而且沒有限購的壓力，吸引了很多投資者和首次置業人群的關注。 據業內人士介紹，新政后貸款購買商住房的首付統一為50%，而且貸款利率上浮10%。由于商業立項的房屋，產權一般僅為40年，所以最長貸款年 限為10年，對購房人來說日后的月供壓力較大。此外，公積金貸款一般只能購買產權為70年的住宅，所以購買商住房的貸款方式較為單一，只能選擇商業貸款。 能否免營業稅需看契稅發票 Q：“3·30”新政中規定的“滿2年不交稅”，是從拿房產證到手時間，還是簽訂新房買賣合同的時間算起？ ?。粒号袛喾慨a是否滿兩年免交營業稅，通常是按照契稅發票的時間來算。在契稅發票遺失等情況下，按照房產證上的時間計算。 二套房首付50%仍為市場主流 Q：目前各大銀行對首套房和二套房的首付、利率分別如何執行？ ?。粒耗壳氨本┑貐^的銀行對于二套房首付的要求多為50%，僅有華夏銀行、北京銀行等少數銀行可以實現40%的首付比例。同時二套房貸款利路炕律在基準利率基礎上上浮10%。 首套房貸款方面，目前北京地區的銀行對首套房的首付比例要求為30%，大多數銀行的貸款利率優惠仍以9折為主，僅有北京建行、華夏銀行、農業銀 行等少數銀行可以根據客戶資質條件做到8.8折優惠。不過記者也了解到，目前部分外追盔行，如友利銀行、大華銀行的首套利率優惠可以做到8.8折。 公積金貸依然看貸款次數 Q：北京公積金最高額度今年起提升至120萬元，賣掉舊房買新房的話，能否算首套房，貸到120萬？什么情況下能貸到最高額度？ A：北京的公積金貸目前依然是看貸款次數，所以賣舊買新的話并不能夠按照首套房來申請公積金貸款。而公積金貸要想獲得最高額度的貸款則需要更為復雜的條件，除了需要繳納足夠的住房公積金之外，還限制為只有在購買90平方米以下住房時才能夠貸出。 異地有房仍可按首套貸 Q：在異地，名下有房，無貸款的這種情況，如果在北京購房是算首套還是二套？ A：由于現在住房信息系統尚未全國聯網的關系，因此在異地有房的話查不到。只要在北京無房，就可以被算作首套。而對于今后聯網可能帶來的影響，業內人士表示，聯網主要是為了征房產稅，到時肯定有免征標準，如果名下的兩套房面積都不大，就沒太大影響的。 本版解答嘉賓：偉嘉安捷業務主管喬志遠、中原地產首席分析師張大偉、亞豪機構市場總監郭毅 本版采寫/新京報記者 方王洋 陳禹銘 |
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