| 日前，遷延日久的不動產登記暫行條例公布，并將從2015年3月1日起施行。官方表述是：“通過立法規范登記行為、明確登記程序、界定查詢權限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責，實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺四統一。” 2007年物權法第10條規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”最終管轄不動產登記的，不是民意機構通過的法律，而是行政機構出臺的行政法規，并且還是“暫行”的。從程序看，這是不小的缺憾。 從實體看，建立不動產統一登記制度，“對于保護不動產權利人合法財產權、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義”。這段話，點出了不動產登記的基本功能：確權。科斯定律說：對權利的清晰界定是市場交易的本質前提。在全國范圍內對不動產統一確權與登記，是中國市場經濟進程中的大事件。 在這里提出一個天真的問題：窮人為什么窮？這個問題似乎有點傻，窮人窮，還不是因為沒有錢，或者說沒有資產？不過，秘魯經濟學家德索托出了一個非常不俗的答案：許多發展中國家的窮人窮，根本不是因為沒有資產。他估算，在發展中國家，由窮人占有但不合法所有的房地產資產總額超過9萬億美元。有資產還窮？這就牽涉到資產與資本的差別了。 窮人持有大量資產：沒有門牌的房子，沒有確權的商鋪與土地及沒有登記的工廠等。但由于沒有得到合法的產權登記、確認與表述，這些資產，一只能在信任范圍狹隘的熟人圈子中進行流轉交易，二也不能從金融市場以抵押來融資，從而無法成為活的資本。刷信用卡對白領來說像穿衣喝水那么簡單，但對上述無法利用合法金融市場的窮人來說是遙不可及的。 面對不合法經濟，政府怎么辦？這個問題的答案事關自由與繁榮。美國在建國之初亦面臨與現在發展中國家類似的情況：大量的居民非法占有土地，大量礦工非法采礦。最終，美國政府妥協，通過占地法、優先權法、宅地法與采礦法等一系列法律，將不合法經濟合法化。這種新的所有制框架，促進了資本積累，奠定了繁榮之基。 德索托的結論是自然而然的。可行的解決方案，就是政府要認識到：“窮人的處境和潛力，需要得到更好的記錄；所有的人都有能力積累資產，窮人缺少的是合法的系統性所有權制度，只有這種制度，才能夠把窮人的勞動和財產轉換為資本。”說到底，就是降低窮人面臨的交易費用（制度費用）。只要交易費用降低一些，財富的創造就會倍增。 可見，以世界的過去與現在為背景，中國農村的地權問題一點兒也不特殊。要建立城鄉統一的土地市場，不動產統一登記是一個契機。農村集體土地尤其是宅基地的入市問題，及小產權房存在與交易的合法性問題，所有棘手的問題都繞不過去。這些問題，說到底還是要不要給窮人手中的資產“還權賦能”的問題。同一地段的房子，小產權房與商品房一樣水電煤氣等設施一應齊全，但前者的價錢是后者的一個零頭，這差價代表什么？有人說是小產權房國家沒有收土地出讓金，這種說法是錯的。土地出讓金的本質是地租，小產權房的價款中當然是包含了地租的，只不過這是自由競爭條件下的地租，比本地政府壟斷合法土地出讓下收的地租要低。其實，這差價反映的主要是交易費用。政府不承認小產權房的產權，導致其沒法合法交易，也不能搞按揭與抵押，差價是對這些風險的估價。 真正的障礙是觀念上的。過去，囿于觀念，為了保證國有控股，規定國有法人股不能流通，但發現在市場上這些權能不健全的法人股股價要低于流通股，結果與目的背道而馳。現在，不給農民完整的地權，某些專家亦打著保護農民的旗號。但如果給農民更多的選擇權反而是害了農民，豈不是把農民視為理性不健全的非正常人類？真為農民考慮，就給農民賦權。 一言以蔽之，不動產統一登記的“統一”就應該體現在把農民的地權也包括在內。不動產登記最好的一面就是對產權無遠弗屆的平等保護。這項權利基礎設施，通向更大范圍的交易，通向更普惠的金融市場。 |
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