江西住房“贈送面積”關閘新規以項目審批時間為準

2014-12-12 15:10| 發布者: 校驗員| 查看: 2199| 評論: 0

摘要: 送飄窗、送露臺、買一層送一層，這些是不少開發商常用的有效推銷手段。隨著新版《建筑工程建筑面積計算規范》（以下簡稱新《規范》）于7月1日正式實施，買房獲贈飄窗、露臺等將成為歷史。另外，據新《規范》，在主體 ...

　　
　　送飄窗、送露臺、買一層送一層，這些是不少開發商常用的有效推銷手段。隨著新版建筑工程建筑面積計算規范（以下簡稱新規范）于7月1日正式實施，買房獲贈飄窗、露臺等將成為歷史。另外，據新規范，在主體結構內的陽臺應按其結構外圍水平面積計算全面積。
　　江西省住建廳勘察設計與標準定額處工作人員告訴記者，如今，新規范陸續在全省使用，這意味著，今后我省商品住房的“贈送面積”的閘口將關閉。
　　隨著新規范實施，究竟哪些空間不能再贈送呢？江西省建筑設計研究總院建筑師付煒和周西菊為讀者予以詳解。
　　話說前緣
　　交付后可悄悄隔出一個小房間
　　“現在賣得最好的是88㎡，贈送一間房的戶型。”1日，記者來到南昌經開區一家樓盤的售樓中心，置業顧問小熊給記者推薦一款帶贈送面積的戶型。小熊解釋說，房子交付前，有關部門會來檢查，這是個兩房一廳的小戶型。交付后，房產商會為業主把相應的墻體隔出來，圈進公共走廊的一部分和設備平臺一起，變成一個小房間。
　　尚美佳中國南昌分公司董事總經理梅承榮告訴記者，南昌贈送面積的樓盤多在南昌縣、新建縣、經開區等縣區，中心城區贈送面積的情況越來越少。
　　記者采訪多位房地產業內人士得知，贈送面積是鉆政策空子和市場需求催生的結果。
　　2006年，國家有關部門推出“90/70”政策，其中規定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。
　　為了在90㎡以下的面積內設計出市場接受度高的2～3房戶型，設計人員絞盡腦汁。有房產商便挖空心思，將一些監管空白地帶的面積作為“贈送”來促銷。此舉取得不錯的市場反響，不少房產商紛紛效仿。
　　2008年，全球金融危機中，我省房產行業也受沖擊，一些房企紛紛推出帶有贈送面積的戶型，以變相“降價”。由于迎合消費者需求，帶贈送面積的住房仍然熱銷。
　　偷面積使用面積比產權面積大
　　在我省的二手房市場上，人們會發現，房產證上標明80㎡的房子套內使用面積可能有時比一套100㎡的還要大。
　　江西聚仁房地產經紀有限公司總經理蔣海磊告訴記者，這主要是公攤面積涵蓋范圍不明確以及早先有“偷面積”行為。
　　蔣海磊說，房產證面積的計算有三種情況，一是房產商嚴格按標準執行，一套100㎡的房子套內使用面積可能只約有80㎡；二是單位集資房或福利房，這種房子公共服務配套設施就少，而且建房單位會千方百計縮減公攤面積占比，其套內使用面積可能就有98㎡；三是有“偷面積”情況，比如買一層，贈一層的房子，在扣除公攤后，其使用面積可能會達130㎡。
　　同樣一套產權面積100㎡的房子，其套內使用面積可能從80㎡到130㎡，浮動區間太大。給二手房購房者造成了困惑，也給二手房市場帶來不公平競爭。
　　今朝解析
　　贈送面積不受法律保護
　　北京大成律師事務所律師周斌告訴記者，贈送面積不受法律保護。二手房交易時，如遇上有贈送的戶型，一定應掌握清楚贈送面積有哪些，并在合同上標記清楚，以防產生糾紛。在南昌，曾有業主出售帶贈送面積的住房，但仍占用贈送的平臺、花園等空間，給買家造成不必要的麻煩，甚至鬧上法庭。另外，還有一些業主單獨出售“贈送空間”，比如買一樓贈送的地下房、買頂樓贈送的坡屋頂。律師建議，由于不受法律保護，消費者不要單獨購買贈送區域。
　　贈送多是羊毛出在羊身上
　　周斌說，一些購房者看上贈送的花園而買一樓，而實際上，購房者對花園只是在房產商和其他住戶的默許下，有暫時使用權，并無所有權。花園若被政府征用，業主無權索賠。
　　而且所謂贈送是羊毛出在羊身上。加上贈送面積部分的建設成本，帶贈送的住房往往比同等不帶贈送面積的住房貴。小李告訴記者，他在經開區購置的住房單價為7200元/㎡，贈送十數平方米，同期不帶贈送的住房單價為5600元/㎡。
　　細解新規
　　飄窗現在要算1/2
　　新規范：窗臺與房內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。
　　建筑師解釋：目前的飄窗基本上屬新規范提到的應計算1/2面積的范疇，而如果規避這一規范，如做低結構凈高，或做高地面高差，則勢必影響房間采光，應不會有房產商這樣做。
　　坡屋頂按高度算面積
　　新規范：結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積；結構凈高在1.20m以下的部位不應計算建筑面積。
　　建筑師解釋：凈高在1.2m以下的坡屋頂部分不計入面積，但也幾乎無法利用。
　　地下房買一送一或不復存在
　　新規范：地下房、半地下房應按其結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1／2面積。
　　建筑師解釋：在原規范中，地下房是否算面積與地下房地板與地面之間的高度差有關，不少房產商便設計不算面積的“半地下房”。據新規，如果想要不算面積，只能將層高降至2.2m以下，而這地下房無法正常使用。
　　展望日后
　　已審批或在售項目不受影響
　　據了解，新規范已于7月1日實行，但新規在短期內不會影響到購房者。
　　江西省住建廳相關負責人告訴記者，新規范在建筑設計中的使用以“項目審批時間”為準，即已經審批過或者在售的項目不受影響。
　　江西聚仁房地產經紀有限公司總經理蔣海磊推算：“按照以‘項目審批時間’為準的時限來算，目前設計圖紙上的項目至少要在一年以后投入市場，那時候的新建項目才會真的沒有贈送面積。”
　　蔣海磊預計，此次為“贈送面積”關閘的行為，將在一定程度上刺激市場上現有帶贈送面積的小戶型的銷售，他說：“剛需人群仍是支撐市場的最重要的客戶，帶有贈送的小面積戶型，能夠滿足剛需人群用較低總價買到實用2～3房戶型的需求。所以，即將‘絕版’的帶贈送面積小戶型將在接下來的一段時間內成為市場上的搶手貨。”