樓市黑云壓城 假摔與真摔取決于房企資金鏈?

“假摔”與“真摔”取決于房企資金鏈

徐紹峰

即便樓市黑云壓城，樓市“假摔”與“真摔”的爭論，依然冰火不容。

野村證券表示，中國房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)開始，樓市泡沫正在破裂。包括巴克萊資本在內(nèi)的不少經(jīng)濟分析得出結(jié)論也認為，中國樓市在未來兩年將逐步走向調(diào)整，雖然向下調(diào)整的可能性顯著壓倒房價陡降或出現(xiàn)美國式崩盤的可能。

中國社會科學(xué)院日本經(jīng)濟藍皮書課題組日前預(yù)測稱，參照日本房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，北上廣或仍將出現(xiàn)大大超過人們心理預(yù)期的房價瘋漲。

而地產(chǎn)大佬任志強(微博)的看法則更樂觀，房價“長期持續(xù)下降幾乎是不可能的，真正的拐點是降價也無人購買。”當(dāng)前仍是買房的好時機，且“機不可失”。

聽誰的？

似乎國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)更靠譜。

5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市房價上漲幅度進一步趨緩。其中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅雙雙回落，價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量降至2013年以來新低，26個城市房價環(huán)比止?jié)q。

26個城市房價環(huán)比止?jié)q，是房價“真摔”的信號嗎？

雖然有人說，一個月的數(shù)據(jù)，看不出名堂，需再觀察幾個月。但不管怎樣，權(quán)威數(shù)據(jù)還是佐證了這樣一個事實，房價確實有點漲不動了，而且止?jié)q的城市正在蔓延。

漲不動的房價何去何從？在北京師范大學(xué)金融學(xué)教授鐘偉看來，未來2年至5年，房地產(chǎn)的中期趨勢依然是高位平臺調(diào)整。我們判斷，房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰其實早已過去，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入平臺期，房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系，已經(jīng)逐漸扭轉(zhuǎn)。

“高位平臺調(diào)整”，那意思是，既不“真摔”，也不“假摔”，平躺著？

這顯然是樓市消化庫存的理想境界，中國經(jīng)濟也最需要房價如此不漲不跌。鐘偉的理由是，從新增婚姻家庭、新增城市人口、新增人口購買能力等方面來看，房地產(chǎn)的居住需求正在呈現(xiàn)緩慢放緩的態(tài)勢，即使從2010年開始實施的限購限貸政策，在局部限制了一些剛性的購房需求，但并不影響需求變動的方向。鐘偉的理由并不新鮮。上述地產(chǎn)大佬也從中國經(jīng)濟仍將保持7%至8%左右的較高增長、城鎮(zhèn)化率仍處于高增長期、人口結(jié)構(gòu)中家庭分裂加速、消費結(jié)構(gòu)的變化等四個維度，得出了“支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素并未根本改變”的結(jié)論。

不過，人們也注意到，無論鐘偉，還是地產(chǎn)大佬，都避口不談錢的事。這也讓他們的結(jié)論變得很不可信。

當(dāng)前，中國房價下跌，導(dǎo)火索最先可能并不來自“房多多”們的拋售，因為房產(chǎn)稅開征遙遙無期，不動產(chǎn)登記也無威懾力，反腐以來，拋售房產(chǎn)的貪官未成風(fēng)潮。因此，推倒房價的，更可能來自開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈下的清倉甩賣。

綠城老板宋衛(wèi)平日前接受媒體采訪時，有一段話發(fā)人深思：“你看我們6年前在無錫買的地，如今變成了巨大的庫存壓力——供貨量70億元，絕大部分都沒賣出去。我們湖州開發(fā)的房子也不貴，但買房子的人，都在哪里？”宋衛(wèi)平攤開雙手嘆息，綠城過去的客戶——小企業(yè)主們要么移民，要么沒有錢了，“放眼望去，除了馬云的IT業(yè)，沒有哪個行業(yè)掙錢。”

沒有了購買力，開發(fā)商的資金鏈就容易出問題。何況，外部環(huán)境變化之快，也出乎開發(fā)商意料：一方面由于人民幣匯率貶值，使那些背負著巨額海外債務(wù)的開發(fā)商，償債負擔(dān)加重，也使那些試圖從海外借貸的開發(fā)商融資成本上升；另一方面監(jiān)管部門對影子銀行日趨嚴(yán)厲的規(guī)范和監(jiān)管，使影子銀行規(guī)模快速萎縮，央行公布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月信托貸款在3月少增5442億元的基礎(chǔ)上，再次少增1525億元，而且4月新增信托貸款僅417億元。而房地產(chǎn)大亨潘石屹(微博)日前明確表示，信托、第三方理財、委托存款等金融產(chǎn)品，是房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道。此外，由于商業(yè)銀行不斷去杠桿，加之銀行存款持續(xù)流失，使得銀行資金緊張，對開發(fā)商的貸款紛紛壓縮或叫停。

如果開發(fā)商缺錢，避免破產(chǎn)倒閉的唯一辦法，就是加速出貨。在購買力虛弱的背景下，能否順利出貨，取決于開發(fā)商降價的決心。這也是房價“假摔”與“真摔”的試金石。

值得警醒的是，國際評級機構(gòu)穆迪日前將中國房地產(chǎn)業(yè)的信用評級展望從穩(wěn)定下調(diào)至負面，這似乎是個不妙的信號。潘石屹也不看好中國樓市，他認為，中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山，撞到之后，不但是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，更大的是金融行業(yè)的風(fēng)險。“當(dāng)房價下跌20%至30%，這些問題就全部暴露出來了。”

雖然目前房價下跌尚只是零零星星，未成氣候。但一旦下跌開始，任何救市措施都難以遏止。正如投資大師羅杰斯所言：一般來說，房地產(chǎn)價格一旦開始下跌，它就不會只跌5%或者10%，通常會下跌很多，尤其是(購房)杠桿率很高的時候。中國房地產(chǎn)的杠桿率不像美國或者英國那么高，但是里面投機的成分很高。

(金融時報)