撐不住的是政府？房產市場迎來“救市”潮

隨著廣西南寧與天津濱海新區在4月28日同一天發聲為限購“松綁”，醞釀多時的地方政府“救市”措施終于落下了第一只靴子。甚至不需要等到南寧與濱海新區房地產市場對政策做出反應，市場已經預估接下來全國庫存壓力較大的三四線城市將陸續放松限購條件。

4月28日，南寧市房管局發文稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

當天，天津濱海新區有關部門負責人在濱海新區房交會新聞發布會上表示，為促進濱海新區樓市發展，濱海將實施差別化限購，只要濱海范圍內無房即可在新區購房；并將推出共有產權模式購房政策，交一成首付就能先住房。

撐不住的是政府

雖然對于政府該不該“救市”還有很多爭議，但支持“救市”的聲音也很強硬。遠洋地產董事局主席李明此前曾對騰訊財經表示，今年的房地產管理政策是最容易看懂的一年，總理在兩會上提出的“分類調控，分級管理，分步實施”指的救市要把權限放開給地方政府，市場不行就要救，他甚至認為政府不救市就是失職。

地方政府出來救市并不出人預料，隨著部分三四線城市樓市量價的持續低迷，在房企與客群的這場角力中，一些中小房企的資金鏈開始撐不住了。

但與房企相比，先撐不住的可能是地方政府。2014年1月到3月，房地產開發企業土地購置面積5990萬平方米，同比下降2.3%，降溫趨勢明顯。對于依賴土地財政的地方政府來說，特別是二三線城市，土地市場的降溫將明顯影響地方政府的財政收入。

亞太城市房地產協會會長謝逸楓認為，正在醞釀中的地方政府準備調整或取消樓市限購政策，最大的壓力不是來自中央政府，而是地方政府自身。一方面地方債務壓力巨大，而一旦取消限購又可能會引起房價暴漲，地方政府要承擔社會譴責的心理壓力。因此，中央政府的調控政策改革，意圖是放權給地方自行調整，但調整的尺度與時機則是地方政府自己把握。

此前多個城市就曾傳出救市傳言。溫州、常州、長沙、鄭州等地均計劃出臺樓市調整措施，市場也在觀望究竟哪一個城市將打響第一槍。中原地產首席分析師張大偉認為，對于天津來說，藍印戶口的取消對天津市場沖擊非常大，而地方政府又非常依賴土地財政，郊區縣需要其他刺激市場的政策。天津濱海新區放松限購是有理由的。但單獨拿南寧的案例分析，似乎沒有必要當這個出頭鳥。

廣西房企寶資天副總經理姚益潔對騰訊財經表示，以他在南寧多年的從業經驗來看，南寧的供需比例比較合理，沒有畸形發展，而且房價一直以來比較平穩。2013年寶資天做過數據統計，當年全年有7個月供大于求，5個月供小于求，從絕對數字來看，南寧的供需矛盾并不顯著，仍處于比較合理的區間。

南寧當地的資深地產業媒體人也認為，南寧政府此舉對于救市并不會起到多大作用。原因在于此次納入購房資格的各市均在北部灣經濟區范圍內，而北部灣同城化在廣西是大趨勢，幾個城市之間的手機話費都沒有漫游費，銀行ATM取現也沒有手續費。而且南寧之前雖然限購，但私底下暗箱操作規避政策的人也不在少數，想買房的人即使限購也可以買到。因此他認為此舉救市的意義不大。

基于以上的原因，當南寧市政府第一個“救市”的消息傳出后，各方都比較驚訝。

而中原地產統計的數據顯示，南寧最大的問題在于土地的平均溢價率。今年3月開始，住宅成交量相比去年同期出現了微小下滑。南寧市場從2010年開始，大量供應住宅用地，明顯形成積壓，土地價格已經開始出現高位回落。在2014年前4月，住宅類土地平均溢價率僅4.9%，此前幾年該項數據為20%以上甚至高達90%。土地價格回落對于地方政府的財政壓力是一目了然的。

五月將迎“救市”高潮

實際上，在南寧直接對限購政策做出調整之前，已經有地方政府用對戶籍政策做調整的方法變相為樓市“松綁”。

4月22日，無錫公布《無錫市戶籍準入登記規定》新政，規定自2014年5月1日起在該市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達60平方米以上，且在該市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。在此新政之前，無錫落戶的門檻為70平方米。

謝逸楓認為，無錫此舉可以看作是側面突破樓市限購的自救行為，“落戶新政”表面上看是為了降低落戶門檻，實質上是“救市”，與2012年無錫兩次降低落戶標準目的如出一轍。

種種證據表明，越來越多的城市正醞釀著加入“救市”隊列。在溫州，連跌31個月的房價已經嚴重影響了溫州財政。今年兩會期間，溫州市委副書記、市長陳金彪曾表達過對房價出現斷崖式下跌的擔憂。

據媒體報道，杭州、長沙有關部門在3月底相繼召開房企溝通會，有關部門在會上向房企透露，正在制定一系列促進房地產市場穩定發展的政策，其中包括松綁限購及降低二套房貸款門檻等。

福建業內此前則流傳著一份沒有抬頭、沒有公章的“閩十條”文件，包含了限購、限價和信貸等多個方面松綁調控政策。這份文件被視為福建政府向業內征求意見的初稿。

不難看出，接下來救市的城市不只會在限購政策上“松綁”，也會拿信貸政策開刀。而后者被認為是更有殺傷力的武器。

“救市”提振房價效果堪憂

張大偉認為，對于北京上海等少數一線城市以外的市場來說，因為戶籍政策相對比較寬松，限購政策并非抑制樓市的最主要政策，對于這些城市房地產市場來說，限貸是影響市場的最關鍵因素，另外過高的庫存也是影響最近樓市出現調整的主要原因之一。

他說，2013年全國一線城市土地成交額創歷史新高，達到了5127億元，土地價格也創紀錄，這種情況下企業負債明顯提高。如果市場不景氣，房企也必須供應增加。而一、二線城市的需求并不剛性，相比三四線城市不僅價格處于高位，大部分購房者都是借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求可能會明顯萎縮。

從中原集團研究中心17個一二線城市調研結果來看，信貸無一有松動改善現象，其中北京、深圳、南昌等城市進一步趨緊，有更多銀行執行基準利率再上浮或延長放款周期。

張大偉也認為，雖然近期多個城市調控政策松動，但可以肯定的是，限購政策對于投資投機需求起到顯著的抑制作用，目前難以全面放開。部分城市局部微調以及執行尺度上的暗松存在空間。

他預期后續跟隨南寧出臺救市政策的地方政府將會明顯增加。但因為限購政策本身在二三線相對比較松的戶籍政策下，對市場影響有限，這種力度的救市作用有限。