三四線部分樓盤直降30萬 當地炸開了鍋風險暴露

余姚樓市艱難時刻

　　陳周錫

　　上周四，在浙江省余姚市一個公交車停靠站點，一張印著“總價99萬，買別墅送牟山湖”字樣的樓盤廣告，吸引了不少市民駐足觀望。

　　別墅賣價之低，甚至僅相當于市區一套百余平方米的普通住房價錢，一下子在余姚炸開了鍋。

　　打出這則廣告的樓盤，為余姚市世茂牟山湖項目，距離市中心大約15公里，這次主推B、C地塊230套別墅，建筑面積約為183平方米/套。

　　一位知情人士告訴《第一財經（微博)日報》記者，本月底之前，世茂牟山湖項目230套別墅，一次性降價40%以上開盤銷售。售樓人員小徐對記者說，230套別墅平均售價在150萬元/套左右，其中至少5套價格為99萬元/套，而此前內部的定價為220萬元/套以上，最便宜的也要170萬元/套。

　　在業界人士看來，這次世茂牟山湖別墅大降價，只是揭開了余姚樓市“綜合征”的冰山一角。

　　一次性降價40%

　　目前，余姚市區新建商品房的價格，在9000元/平方米~14000元/平方米之間。本報記者了解到，一些本土房企開發的別墅、排屋價格仍在兩三萬元，基本處于有價無市狀態。

　　此次，一次性、大規模降價40%以上，令世茂牟山湖這230套別墅的“身價”，僅等同于市區一套普通商品房的總價。

　　“公司希望盡快回款。”世茂牟山湖項目售樓員小徐說，按每套均價150萬元出售，B、C別墅群只能勉強保本。他說，該地塊樓面地價接近4000元/平方米，建好后每套別墅成本至少在130萬元以上，“賣99萬元，至少要虧損30萬元左右。”之前牟山湖周邊別墅售價，每平方米都在兩三萬元左右。

　　余姚世茂牟山湖項目，開發商是世茂房地產控股有限公司(00813.HK，下稱“世茂地產”)。小徐說，2012年世茂地產取得該項目地塊，總占地面積約500畝，每畝成本價170萬元，分A、BC、H三個片區進行開發。2012年底，世茂牟山湖項目A片區124套別墅開盤，均價在2萬元/平方米左右。

　　小徐坦言，去年世茂地產寧波片區剛完成銷售指標，今年總公司銷售目標又有所提高，在行情不如去年情況下，今年寧波片區的銷售壓力非常大。資料顯示，去年世茂地產營業額為415億元，同比增長44.9%。然而，今年1、2月份，世茂地產銷售額30.6億元、27.1億元，分別同比下降26%和17%。

　　庫存承壓極限

　　世茂牟山湖別墅大幅降價銷售的消息，牽動了余姚樓市敏感的神經。

　　之前余姚“太守名府”豪宅，每平方米銷售價格在26000元。去年12月份，該樓盤下調6000元/平方米進行促銷，結果令很多購房者難以接受。該售樓處里擺放的樓盤模型，被激動的業主砸裂成好幾塊。

　　知情人士向本報記者透露，為緩解銷售壓力，之前世茂地產寧波公司計劃市區某樓盤降價2000元/平方米銷售，當地政府獲悉后介入，此事只能作罷。“選擇余姚項目降價銷售，主要在于產品為別墅項目，且偏離市中心，相對來說各方壓力會小些。”

　　“供應量太大了，房子太多了，現在余姚樓市處在很艱難的階段。”一位余姚市住建局相關科房人員接受《第一財經日報》記者采訪時說，今年銷售形勢不好，房企呼聲、壓力都比較大。

　　“商品房銷售形勢低迷，可售存量商品房大量積壓。”一份余姚市房地產開發企業協會資料顯示，目前余姚可售存量住宅約為10750套、150萬平方米；竣工未售約60萬平方米；去年新開工約130萬平方米；另外，還有大量的拆遷安置空關房，初步統計約為110萬平方米、7000套左右。

　　另據寧波愛地房產咨詢有限公司統計，今年3月余姚存量商品房21050套，約為慈溪、象山、寧海和奉化的3.28、2.93、5.69、36.86倍，占上述5個縣市總量的54%。3月份，余姚新增供應量584套，是其他4個縣市總和的1.59倍。

　　上述余姚市住建局人士說，去年余姚商品房銷售大約60萬平方米，按此計算，庫存商品房至少需要消化兩三年。而寧波房產咨詢機構人士預測，之前余姚每年商品房銷售在20萬~60萬平方米之間，按此計算，存量商品房至少可以消化五六年以上。

　　寧波愛地房產咨詢有限公司統計，去年1月份，余姚住宅成交價格10816元/平方米，到今年3月份價格已下降至9235元/平方米。

　　值得關注的是，一位余姚市官員認為，目前余姚每戶家庭至少擁有兩套房子。再加上，房源遠遠供大于求，房子不再是百姓“投資品”，外來購房者需求量小，意味著潛在購買力在下降。“余姚房地產目前這種狀況，也是三四線城市面臨的共性問題。”

　　余姚市房地產開發企業協會資料顯示，目前，余姚房企在當地銀行的貸款總額達157.6億元，同比增長28.24%，企業、銀行壓力都很大。由于當前房地產企業資金周轉困難，有的甚至無力償還銀行貸款，一些企業已面臨資金鏈斷裂的困境。

　　系統性風險暴露

　　目前，余姚市常住人口只有一百余萬，卻有8個大型城市綜合體，以及足夠四五年消化的庫存商品房。事實上，類似余姚的城市大開發、商品房高庫存等狀況，在國內三四線城市多有存在。現如今，在商品房銷售形勢低迷的情況下，一些余姚本土房企已面臨資金鏈斷裂困境，而大型外來房企則抓住機會大打“價格戰”。

　　上個月，余姚市房地產開發企業協會“上書”市政府“火線救援”，提出回購商品房用于拆遷安置房、放寬限購限貸等建議。該協會一位負責人對本報記者說，幾乎當地所有知名制造企業均參與了余姚房地產開發，房價大幅下跌或將危及余姚實體經濟，產生系統性風險，導致經濟陷入惡性循環。

　　上述余姚住建局官員表示，近幾年來，幾乎有名、大的余姚實體企業，均以參股、投資、合作開發的形式參與了房地產開發，現在房子賣不出，資金都壓在里面。“目前已殃及到不少實體企業，這將對全市經濟帶來更大的影響。”

　　“房地產已經捆綁了整個余姚經濟。”該官員稱，2010年高峰時，余姚市土地出讓金超過100多億元。目前，當地收稅20%以上來自房地產。

　　與此同時，官方數據顯示，余姚經濟社會發展總體保持平穩。

　　余姚市政府報告顯示，去年余姚GDP為749.63億元，同比增長7.3%；公共財政預算收入106.34億元，同比下降5.8%；公共財政預算支出74.59億元，增長10%；完成固定資產投資440.06億元，增長21.7%，其中完成房地產開發投資133.03億元。

　　“官方數據還是很不錯的，但下面的企業已經非常困難了。”一位余姚市官員對《第一財經日報》記者說，在當前房企資金鏈非常困難之際，相關部門對房地產企業進行土地增值稅預征，“一些余姚房企已經做好了破產的最壞打算。”

　　上述官員說，2008年之前，余姚房地產發展是比較正常的，房價也是比較穩定的。然而，4萬億刺激政策后，當地推地數量很大，房價、地價也在成倍上漲，2010年“太守名府”樓面地價高達17000元/平方米，成為當地“地王”。

　　也就在這幾年，余姚本土房企的“壟斷開發”格局被打破，眾安、華潤、萬達、世茂、保利、綠城等相繼在余姚“瘋狂”拿地。余姚市房地產開發企業協會資料顯示，2009年至2013年，外地房企余姚拿地2140畝，是本土房企城區拿地面積的3倍以上。

　　這些招商引資過來的大型房企，其議價空間、融資能力等優勢明顯，拿地成本至少低于本土房企的30%以上。同時，大型房企在提升余姚城市品質的同時，也在大大擠壓本地中小房企生存空間，令余姚樓市進入“房企大鱷競爭”階段。

　　一家余姚當地房企負責人向本報記者坦言，余姚開發量太大，已經沒有他們的生存空間。今后他們開發項目要么向一二線城市轉移，要么退出房產市場。

　　如今，余姚聚集著萬達、華潤萬象、保利、財富廣場、河姆渡廣場等8個城市綜合體，建筑面積至少在200萬平方米以上。上述余姚市官員說，余姚消費體量不是很大，一兩個城市綜合體已經足夠，如今8個城市綜合體實在太多，至今已開業只有萬達1家綜合體。