房價走勢莫測以房養(yǎng)老“破繭”難

2014-4-6 16:28| 發(fā)布者: 校驗員| 查看: 1617| 評論: 0

摘要: 　　此前，我國也曾有一些類似于“以房養(yǎng)老”的試點，但未能長久推廣。其中，上海“以房自助養(yǎng)老”模式因存在信任危機被迫停辦，推行6年，僅成功6例。按照上海民政局的一項調查，九成左右老人擬將房產留給子孫。　　 ...

　　此前，我國也曾有一些類似于“以房養(yǎng)老”的試點，但未能長久推廣。其中，上海“以房自助養(yǎng)老”模式因存在信任危機被迫停辦，推行6年，僅成功6例。按照上海民政局的一項調查，九成左右老人擬將房產留給子孫。
　　2007年，上海住房公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”做法，與“倒按揭”不同，它一開始就變更了房屋產權。65歲以上的老年人，可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付給公積金管理中心。
　　“租金處在穩(wěn)定的年限，雙方中一定有一方是處在風險暴露的地方。如果雙方走不下去，風險一定是不等價的。”陳杰對第一財經日報說。
　　陳杰曾就上海以房養(yǎng)老的可行性寫過數(shù)篇論文，他認為，反向按揭與上述上海模式比較，優(yōu)勢在于不用變更產權，還可居住。“如果把房子一賣，一旦出現(xiàn)意外就要流浪，增加了社會的風險。所以美國的倒按揭規(guī)定了必須是自住房。”
　　陳杰在2013年上海圓桌論壇“以房養(yǎng)老”專題研討會上發(fā)表報告指出，“貸款利率和房價增長率”之間的對比關系是一個關鍵的參數(shù)變量。比如，如果房價年化增長率下降一個百分點，而貸款利率不變，抵押住房就可能變?yōu)樨撡Y產。
　　他舉例說，如果一套按60%倒按揭貸款比率的房子價值150萬，而房價增長率從5%下降到4%，20年后房子的總價值是329萬元。如果6.68%的貸款基準利率不變，那么20年后的負債額是353萬。如此，可能資不抵債。
　　所以，一旦樓市突然暴跌，將讓從事反向按揭的銀行等金融機構面臨巨大的系統(tǒng)性金融風險。陳杰認為，如果預期房價進入長期低迷通道，反向按揭將很難得到銀行、保險等金融機構支持。
　　早前，中信銀行、中大恒基等機構都曾對這一模式進行過探索和嘗試，但因受到產權、法規(guī)、觀念等制約和影響，始終沒有引起波瀾。中信銀行“養(yǎng)老按揭貸款”業(yè)務目前還在各網點有所保留，但由于產權期限和處置方面的不確定性，推廣效果一般。
　　孟曉蘇此前就意識到，“倒按揭”提供的并非單純的保險合同，保險公司要真正參與“以房養(yǎng)老”，必須提供綜合性的金融服務。
　　目前，保監(jiān)會、民政部和住建部一同參與了“征求意見稿”的制定及前期討論。幸福人壽、平安人壽、新華人壽等6家保險公司已遞交了試點方案，現(xiàn)在已經進入最后審批階段。