萍鄉(xiāng)不動產登記一實施，房價就降？

不動產登記主要功能是保障私權，卻被寄予降房價厚望

很多人把不動產登記制度視為降低房價的利器

2007年《物權法》一頒布，推進不動產統(tǒng)一登記的工作就備受矚目。然而7年以來，不動產登記雖然被千呼萬喚，但一直是雷聲大、雨點小。但輿論普遍認為，這一次，要動真格了。

不動產登記從動議到現(xiàn)在已經過去了7年

說白了，不動產登記，人們還是最關注對房價的影響。SOHO中國董事長潘石屹就曾在微博中表示：“這（不動產登記）是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。”知名經濟學者馬光遠也表示，一旦政策實施，房價會有相應的下調；中國社會科學院副院長李揚更是預計，今年6月全國房地產登記系統(tǒng)啟動后，房屋過剩問題也將水落石出。“大家都說今年實體經濟要出問題，首先就是房地產出問題。”

專家和業(yè)內人士如此，普通民眾更是把不動產登記視為降房價的利器，尤其讓房價回歸到合理水平，應該是大部分普通百姓多年來的愿望，但調控持續(xù)了多年，限購、限貸、限價都用上了，如今看來效果也不明顯，所以很多人又把希望寄托在不動產登記制度上。

然而不動產登記的本質是保障私權，不是房價調控政策

所謂不動產，包括土地、房屋、林地、草原甚至是海域，但老百姓最關心的還是房產。而不動產登記的主要意義并不是調控房價，而在于明晰產權，更有效地保護不動產權利人以及不動產交易當事人的合法權益，保障房屋等不動產的交易安全，減少欺詐行為。

國土資源部法律處處長蔡衛(wèi)華，就曾于去年底撰文明確表示：“不動產統(tǒng)一登記和‘降房價’沒有關系”。包括土地、房屋、林地等所有自然資源在內的不動產，其統(tǒng)一登記，是為“克服現(xiàn)行不動產登記‘碎片化’的弊端，提高政府治理效率和水平，保證交易安全”。

人們往往希望，某個制度的出臺有助于解決一些嚴峻的社會問題。但不動產登記制度說到底也只是一個“數據庫”，“建立以土地為基礎的不動產統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網，推進部門信息共享。”

為何這項看似簡單的政策，卻被很多人解讀出了“降房價”的味道的？

那么，認為不動產登記能降房價的邏輯是什么？

認為不動產登記會降房價，有下面這樣的理由：

第一，房產登記后，房產信息全國聯(lián)網，比如你在上海買了一套房，再到北京買套房卻沒人知道的現(xiàn)象將消失，這對炒房現(xiàn)象將是極大抑制。對于那些有多套房產的人來說，房產登記后為了“避嫌”（尤其是官員），會把多余的房產放出來，這勢必形成擠出效應，起碼二手房價格肯定會大跌。

第二，不動產登記時摸家底，從國外的經驗來看，這是開征房產稅的第一步，政策實施后，拋售現(xiàn)象肯定會出現(xiàn)，市場供給會更多，供求關系變化，房價肯定會下降。

第三，房產信息全面登記聯(lián)網后，全國樓市的供給信息將更加真實，空置了多少將無處遁形，以前供求中的泡沫將被擠掉。

可惜這樣的邏輯多半不成立，愿望很可能落空

首先，只登記不聯(lián)網毫無意義

上文分析的不動產登記能降房價的邏輯，很大程度上建立在個人房產信息實現(xiàn)全面聯(lián)網的基礎上。值得一提的是，不動產登記中最為核心的全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網工作，在2010年就已經啟動，但進展并不順利，40個重點城市的聯(lián)網逾期8個月完成，更大范圍的城市聯(lián)網工作進度依然云里霧里。

潘石屹大概也看到了其中的難度，正如他在微博中補充說：“反對這項政策力量也是十分巨大的。”

根據近期下發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，2020年之前要建立以土地為基礎的不動產統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網，推進部門信息共享。就在一年前，國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知中要求，在2015年以前，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網。

這意味著個人住房信息聯(lián)網的大限，又被不給理由地延后了5年。

而對不動產只登記不聯(lián)網毫無意義。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，“你看現(xiàn)在（有關部門）也沒有說挨家挨戶地登記，因為它本身就有產權登記的，只不過沒聯(lián)網，如果還是不能聯(lián)網，則不動產登記和以前的政策沒有區(qū)別。”

其次，就算聯(lián)網也需要數據公開，但公開并沒有制度保障

如果既做到了不動產登記，也做到了全國數據聯(lián)網，那么還需要做到數據公開，才有可能影響樓市的供求關系。

《物權法》第18條對于查詢不動產登記資料的主體有明確的規(guī)定，即權利人和利害關系人。所謂“利害關系人”，指的是與登記的不動產具有法律上的利害關系之人，包括不動產交易的當事人、與權利人發(fā)生法律糾紛的人等。由此可見，法律并未規(guī)定公民的不動產信息需向社會公開。

在今年國政協(xié)十二屆二次會議小組討論會間隙，全國政協(xié)委員、國土資源部副部長徐德明接受記者專訪時表示，（不動產登記制度）應尊重公眾的意愿，不愿意公開就不公開。

這句話可以有兩種理解。其一是尊重產權人的意愿。一般而言，很少有人愿意將自己的財產情況廣而告之，因此如果尊重產權人的意愿，就只能是“不公開”；其二是尊重大多數民眾的意愿，讓“民意”決定要不要公開某個公民的不動產信息。如果是這樣，相當一部分民眾基于反腐的焦慮，會傾向于“公開”，至少會要求公開官員的房產信息。從徐德明副部長回答記者提問的語境看，是前一種。

由此可見，假使我們政府真的克服重重阻力，實現(xiàn)了全國個人房產信息聯(lián)網，那么它對市場的影響程度，便取決于聯(lián)網數據的開放度。如果僅提供內部查詢，則對市場影響很小。

況且，影響房價的因素太多，不動產登記的威力有多大值得懷疑

如果既落實了不動產登記，也實現(xiàn)了全國信息聯(lián)網，并且這個數據是對外公開的，那我們確實可以說，不動產登記會對部分房源產生震懾作用，促使部分房源入市，但若說這部分房源的能量可以影響到整個房地產市場的走勢，卻是相當令人懷疑的。

上海房地產研究院副院長楊紅旭認為，房價偏高和部分城市房價漲幅偏大，因素是非常復雜，不動產登記只是在基礎信息管理方面是進一步完善，就像我們每個公民有身份證、有戶籍等重要信息。

中國房價的高企，和目前財稅體制、土地的供給方式、資金的供給方式、當期購買力等諸多因素有關，而一線城市尤其高，又和這些城市優(yōu)質資源富集，個人的發(fā)展及子女受教育的機會好有關，而不動產登記對上述因素的影響力則很小。

最后，指望貪腐的官員拋售房屋來降低房價，也不靠譜

認為不動產登記制度推行后能降低房價，很重要的一個理由就是官員會拋售房屋，造成供給增多的局面。

前段時間，有一些官員房屋集中拋售的新聞，后來證明，一方面中介提供的信息不甚準確，另一方面中介也在過分渲染。

實際上，要清理官員的房產，不用推動全國登記，真的去調查的話現(xiàn)在也能實現(xiàn)。但是，一方面他們可能是合法持有，另一方面可能早以各種方式轉到親戚朋友名下。

同時，還有一個很重要的可能——“代持”。事實上，這一點早已是公開的秘密，尤其是在去年薄熙來案公審中，薄家位于法國尼斯名勝區(qū)的豪宅，占地近四千平方米，由法國人德威爾和英國人尼爾伍德各“代持”50%權益。

薄熙來家的海外房產就是用代持方式降低風險

這種“代持”現(xiàn)象，可能不是小范圍的，通過不動產登記來“擠出”部分官員手中多余的房產，恐怕并不樂觀。