國家統計局房價數據已背離樓市真相?

作為官方唯一的房價發布平臺，國家統計局每月發布的70大中城市房價數據頗受外界關注。對于2014年全國房價走勢，多數機構都做出了“穩中有升”的判斷。但不斷披露的“空城”、“鬼城”、“公務員售樓”等案例說明，在許多區域，供大于求的風險在不斷積聚、迅速膨脹。在房地產市場愈加分化的背景下，以70個大中城市為統計樣本的房價數據，已不能反映整體市場的走勢，甚至出現了明顯背離。正視房價數據背后的樓市真相，形成對房地產行業發展前景更客觀的預期，是包括房地產商和擬購房群體在內的社會各界都亟須面對的現實問題。

價格信號是指導商品投資和消費的重要依據。當商品價格出現上漲或明確的上漲預期時，往往是追加投資的重要信號，反之亦然。房地產業的發展依托城鎮化大背景，行業具有穩定而高昂的投資回報率，令很多社會資本趨之若鶩。與其他類型商品相比，房屋不僅有著消費功能，更具投資品屬性。因此，房價變化已成為整個社會最敏感的神經。

綜合國家統計局數據可發現，在最近48個月里(2009年1月至2013年12月)，全國70個大中城市的新建住宅平均價格只有11個月出現環比下跌。在其余的37個月中，上述指標保持持平或增長，且漲幅遠大于跌幅。其中，自2012年7月以來，上述指標已連續18個月保持上漲。房價的持續上漲雖令購房者怨聲載道，但按照慣常的市場邏輯，也是追加投資的好時機。近期市場頻繁出現的“地王”，不僅是高房價信號刺激的結果，也反過來對房價起到助推作用。

但當前的房地產市場，真的需要那么多投資嗎？近年來，一些三四線城市因大規模推進房地產開發而導致房屋過剩，“空城”、“鬼城”、“公務員售樓”的案例不斷見諸報端。對于這些為數不少的城市而言，真正需要的顯然不是追加投資，而是促進消化庫存。

由于經濟發展水平和城市資源分配的不均衡，我國房地產市場表現出越來越顯著的區域差異特征。一線城市和熱點二線城市的吸引力大，房屋供應相對不足，房價上漲壓力較大；廣大三四線城市市場規模小，且產業支撐的缺乏導致人口聚集程度低，房屋消化困難，房價也陷入滯漲。

在這種情況下，以70個大中城市房價變化作為依據，并對市場行動做出判斷，顯然已不合時宜。

我國共有600多個城市，其中大部分是中小城市，這些城市的地理條件、資源稟賦、經濟水平、人口基礎各不相同，決定了其房地產市場形態也千差萬別。當前納入官方房價統計的70個大中城市，雖然覆蓋了大部分省份，但就城市規模而言，已不具備反映整體市場形勢的樣本價值。這其中反映出的問題，非常值得我們重視。

房地產市場是區域市場，總體的房價變化無法反映區域市場形勢。對于市場參與者來說，要真正了解市場，需結合區域發展的各項政策和房地產投資、在建規模、供地情況等指標，對市場的供需形勢做出判斷。

對于未納入房價統計的廣大中小城市而言，單個城市的市場容量并不大，但其總體規模卻相當可觀。缺乏這個龐大市場的數據，無疑是統計中的一大缺陷。對此，作為完善房地產調控的重要基礎體系，個人住房信息系統、不動產登記系統等的建設和聯網必須加快，從而獲取更為全面和準確的數據信息。

另外，在條件允許的情況下，可考慮擴大房價數據的樣本范疇，將更多有代表性的中小城市房價變動情況納入統計和發布范圍，避免數據樣本的片面性。

“行政化手段逐退、市場機制主導”是未來房地產市場調控的大方向，但實現“市場主導”的前提，必須是信息的對稱。房價作為房地產市場的重要信息，需要保持完整性和典型性，從而更為客觀地反映市場現實。但與此同時，房價只是單一指標，只有透過房價表象，回歸市場供需的基本面，才有助于對市場做出準確的判斷。