| 一線城市房價下跌 萍鄉地產商開始壓力測試一線城市房價下跌萍鄉 地產商開始壓力測試，核心提示：大部分受訪者認為，今年房價下行趨勢較為明顯，尤其是一線城市房價下跌幾成定局，樓市供求關系正在發生轉變。/來自中華網社區 club.china.com/ 樓價真的開始跌了嗎？ /來自中華網社區 club.china.com/ 3月份，北京、深圳新房成交均價跌破2萬元/平方米，上海新房價環比跌幅最大達7.6%，廣州均價跌破12000元/平方米。進入4月上旬，北京住宅成交價格繼續3月份的下滑趨勢。一些新開盤項目推出9.3折，直減7萬、10萬。 同期，深圳一手房成交均價為18518元/平米，環比下跌3.3%。 上海、廣州進入4月后成交均價比3月底略見微升，前者升2%，后者升6%。 一線城市新房均價普跌，與各地房價控制目標與CPI漲幅看齊的態勢，呈鮮明對比。 但局勢依然微妙。 “業內普遍對北京房價3月份環比下降26.7%這一數據表示懷疑。”一位不愿具名的地產業界人士說，“業內有個傳聞，有的城市的政府部門通過不向高端房發放預售證來做低成交價”。 那么真實的市場態勢到底如何？ 本報記者4月12日采訪多位國內房地產業內人士、上市公司高管，大部分受訪者認為，今年房價下行趨勢較為明顯，尤其是一線城市房價下跌幾成定局，樓市供求關系正在發生轉變，地產商們對未來的價格預期也在發生改變，調低價格出貨的動力在上升。 寒冷“小陽春” 中原地產4月12日發布了根據北京房地產交易管理網數據得出的統計結果，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比減少50.9%，環比2月減少41.5%，而成交均價為每平方米19679元，環比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。 進入4月上旬，北京樓市商品房期房住宅簽約套數為1274套，環比上月同期下調8.5%。總簽約套數為3538套，環比上月同期下調了33.7%。而成交價格則繼續出現逐漸下滑的趨勢。 北京并非孤例。 中國指數研究院所監測的北上廣深四大一線城市3月房價均呈環比小幅下降，其中上海降幅最大，環比下降7.6%。二線城市中，寧波價格下跌29.06%，其余城市未見明顯波動。 “今年上海2、3月份樓市成交量創下了6年來同期最低水平。”中國房地產信息集團分析師薛建雄表示，在樓市最低迷的2月底，上海中海御景熙岸等個別開盤價降低20%上市，獲得市場追捧。 不過，進入4月份后，來自搜房網數據監控中心數據顯示，4月4日-4月10日，上海市商 品住宅總計成交面積12.3萬平米，環比前周回落33%，但成交均價19992元/平方米，環比前周微升2%。 根據廣州家緣房地產交易網統計，3月份廣州新房成交均價為11280元/平方米，環比下跌3%。 進入4月份，據搜房數據監控中心最新統計顯示，4月4日至4月10日，廣州十區兩縣市新一手住宅成交均價11848元/平方米，環比止跌上漲約6%。 在深圳，3月“小陽春”并未如期而至。 深圳中原根據國土委網站統計顯示，3月份全市新房成交均價19424元/平方米，環比下跌5.65%。因一些低價樓盤成交量大，拉低全市均價，其中本月成交套數前10名成交均價只有16521元/平方米，環比下跌近14%。 而進入4月份第一周，據中原地產和世聯地產統計數據顯示，深圳一手房市場成交量環比下降21%，共成交347套；一手房成交均價為18518元/平米，環比下跌了3.3%。 長江證券房地產行業分析師蘇雪晶認為，至二季度中，各地價格調整應會展開，行業有望真正迎來谷底。 看跌成“共識” 一線城市房價普跌之時，從華遠集團退休后繼續留任上市公司華遠地產總裁的任志強4月10日在媒體見面會上預測，2011年全國房價會有波動，但降幅不會超過15%。 受訪的房地產業內人士多數認同任志強的這一判斷。 “一線城市，隨著調控政策的逐步落實，房價會回歸至合理水平；重點二線城市剛需比例大，房價會出現一定波動。”金地總裁黃俊燦向本報記者表示。 “供求關系改變了。”世聯地產研究總監王海斌認為，從今年二季度開始，商品房潛在的供應量會放大，很多城市的供應都會在二季度開始擴張。而限購限貸嚴厲，使得現在的需求比較低迷，會導致供大于求。 不過，他強調，房價下降僅僅是指全國市場的整體態勢而言，不代表每個城市都會降。 “目前房地產商的價格預期確實是下降了。”與眾多地產商有接觸的北京亞豪機構總監郭毅表示，比如北京一些近期新開盤項目已從3萬元/平方米調低至2.5萬元/平方米。 各種數據也顯示地產商面臨的降價壓力在增長。 從上市房企2010年報來看，資產負債率普遍走高，多數達到行業70%警戒線；84家公司經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比減少1150億元。 包括萬科、保利、富力等主要地產商近期陸續公布的一季度業績報告顯示，大型地產商2、3月份銷售均出現環比下滑，“成交放緩已確立，存貨壓力上升。”萬科總裁郁亮說，行業資金緊張也已經確定。 “基于巨大的壓力，他們只能通過降價回籠資金。”郭毅說，現在的市場狀況就像是最差的2008年。 “積極銷售策略” 地產商看跌的同時，大多數城市近期出臺的房價調控目標確定的全年房價漲幅都在10%-15%區間，并且與GDP、CPI掛鉤， 中原地產廣州項目部總經理黃韜認為，一些地方政府制定的調控目標中存在偷換概念的嫌疑，“如果房價最終下降了，那也可能只是統計上的下降。”比如，有城市今年的統計把限價房的價格數據也納入到統計范圍，而不少地方則把豪宅的價格因素剔除在外。 有深圳業內人士向記者透露，目前地方政府又出現不給高端項目發放預售證的情況，寄望以此拉低整體房屋成交均價。 一位不愿具名的地產商人士表示：“根據以往多年的經驗，大家都知道這樣的調控不具可操作性。每家公司都有自己的市場分析和資金、戰略考量，都會根據自己公司在各地的存貨去化情況，來分析供求，決定自己的銷售策略。” “我們判斷，不把目前的市場僵局打破，中央政府的調控目標就沒有達到，接下來還會有更多政策出臺，”華南一家大型國有房企人士認為，而破局的辦法就是降價或新盤“低開”。 這位人士認為，他所在公司在北京、上海的促銷和定價策略符合調控趨勢，現在務必要“搶市場”，否則到了更低迷的時候，有能力、有資格購買的客戶都沒有了。 但郭毅認為，地產商制定價格都是出于理性的判斷，不會低于自己的底線銷售，事實上就北京來看，迄今為止還只是一些新樓盤低價開盤，大面積的直接降價目前還沒有出現。 顯示地產商們眼下復雜心態的一個現象是，多數受訪的地產商仍盡力避免直接提及“降價”這一敏感詞匯，他們大多小心地選取“積極促銷”、“靈活策略”、“價格彈性”、“向有利于購房者的方向轉變”這類措辭，來表達對于今年市場的判斷和應對。 “這是業內不成文的軟規則了。” 一位地產業內觀察人士評價說，“2008年萬科帶頭降價，王石說房價拐點來了，被業內批為‘叛徒’。” 而當年處于風口浪尖的萬科，這次的表態也謹慎多了。 “3月份我們重點監測的14個城市成交量和金額都出現下滑，這一變化在我們預料之內，”萬科董秘譚華杰向本報記者表示，萬科將繼續堅持快速開發，目前并無必要下調全年的計劃開工量。 譚華杰認為，房價和地價間存在聯動，住房市場出現調整時，土地市場也會出現調整。萬科將繼續積極促進銷售。“如果土地市場出現了相應的合理調整，萬科的積極銷售策略將更為堅決。” |
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